引言
有关“商品房空置率之争”将房价持续上涨的北京房地产市场炒得沸沸扬扬。由于目前国内有关商品房空置及空置率的测算缺乏统一的标准，认识角度不同，产生差异也是必然。而近期，北京市建委公布的有关商品房空置达 60％以上的消息让北京市民震惊的同时，有关统计数据的权威性也遭到质疑。本文不想去探讨这些数字的真伪，只是从另一角度来探讨北京商品房空置问题，通过对历年空置情况分析，提出保持合理空置的对策建议。
1、明确商品房空置的概念
“商品房空置”一直是我国房地产市场关注的焦点。它作为反映商品房市场供需的一个重要指标，也成为了专家衡量房地产市场“泡沫”的依据，但有关商品房空置的概念也是莫衷一是。
美国的 Denise Dipasquale等人认为：住宅空置是指建筑空间没有被占用，即 住宅正在出售或出租的时期。 [1] 通用的解释即： 空置量（ VC t ）是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。空置率（VR t ），是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR t ＝VC t /S t . [2] 目前，大多数发达国家商品房空置率的合理区间在3～10％之间。
在我国，商品房空置量的统计并不完整。它是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
根据国家统计局的统计标准，空置率是指“各房产公司在一定时间内上报的房屋空置面积”除以“近三年来的竣工面积”。其中，房屋空置面积是以上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。
由于我国的空置率的计算标准与国际标准不一致，因此，不能拿我国的空置率与国际上商品房空置率区间比较。在《对我国商品房空置率的适度判断》（《中国信息报》）一文中指出，我国商品房空置率的合理区间为 5～14%；空置率在 14%～20% 之间为空置危险区；空置率在20% 以上为商品房积压区。本文以国家统计局的统计口径为标准计算北京市1999－2005年商品房空置率，并根据以上商品房空置率区间划分标准来判断北京市商品房空置情况。
2、北京市商品房空置的情况分析
2.1 历年来北京市商品房空置情况分析
从商品房总体空置情况来看， 1999－2000年，北京市商品房空置面积保持平稳；2001－2003年呈现快速增长的势头，其平均增长率超过20％；到2004年略有下降，较2003年减少了79.3万平方米；2005年快速上涨，其涨幅超过30％（表一）。
表一： 1999－2005年北京市商品房空置情况统计表
年 份 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年2004年2005年
商品房空置面积 （万平方米） 624.3 627.4 774 919 1123.4 1044.1 1374.2
空置一年以上 （万平方米） 267.5 299.2 336 512.7 377.9 302.8 380.65
空置一年以内 （万平方米） 356.8 328.2 438 4 06.3 745.5 741.3 993.5
商品住宅空置面积（万平方米） 529.1 515 634.1 763.2 897.6 723.6 799.7
商品住宅空置比重（％） 85% 82% 82% 83% 80% 69% 58%
数据来源：北京市统计局及国家统计局相关数据进行测算整理
从商品空置时间长短来看，除 2002年外，1999－2005年，空置一年以内的商品房所占比重均大于空置一年以上的商品房所占比重，即以新增商品房空置为主。其中，1999－2001年两者所占比重相当；而2003－2005年，空置一年内的商品房占绝对优势。
从商品房空置结构来看，以商品住宅空置为主。 1999－2003年，商品住宅空置面积占商品房空置总面积的80％以上；2004－2005年，商品住宅空置比重持续下降，其中比重分别为69％和58％。
通过以上分析发现，北京市商品房空置量越来越大，且以空置一年以内的商品房，即新增商品房空置为主。商品住宅空置比重有所下降，而商服等商品房空置比重相对上升。新增商品房空置增加是否说明北京市商品房已经供大于求了呢？实际不然。一边是空置的大幅增加，一边是普通老百姓买不到房，房价大幅上涨。这就是目前北京房地产市场中存在的“怪现象”。我们从商品住宅空置比重下降可以看出其市场需求较为旺盛，而其空置面积的大幅增加则说明满足普通百姓需求的商品住宅供应不足；商服等商品房空置比重增加则说明该类产品供大于求。可见，商品房供应结构问题是导致北京市商品房空置大幅增加的主要原因，同时也是北京市房价在经历国家宏观调控后“逆势而上”的根本原因。
2.2 商品房空置率的测算
根据国家统计局标准：空置率＝商品房空置面积 /近三年竣工面积累计值。
1999－2005年，北京市商品房竣工面积保持快速增长态势。短短7年时间，北京市商品房建设经历了三个高峰期，即1999年、2002年和2005年。2005年北京市商品房竣工面积为4679.2万平方米，比2004年增长了53％，是1999年的近4倍。其中，商品住宅竣工面积与商品房基本上保持同步增长的态势，但在1999年和2001年出现商品住宅大面积竣工，增长速度大幅上涨的现象。
通过对近三年商品房和商品住宅竣工面积累加得出 1999－2005年各年的累计竣工面积，再去除各年的空置面积，分别得出各年的空置率（详见表二）。通过计算发现，从1999－2005年，北京市商品房和商品住宅空置率每年都在10％以上，且均呈逐年下降的发展趋势。
表二： 1999－2005年北京市商品房空置率表
类 型 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
年空置面积（万平方米） 商品房 624.3 627.4 774 919 1123.4 1 044.1 1374.2
其中：住宅 529.1 515 634.1 7 63.2 897.6 723.6 799.7
竣工面积 （万平方米） 商品房 1208.6 1365.6 1707.4 2 384.4 2593.6 3067 4679.2
其中：住宅 908.3 1013.7 1 393.4 1926.2 2080.8 2343.95 3024.1
近三年竣工面积累计（万平方米）商品房 2733.6 3416.9 4281.6 5457.4 6685.4 8045 10339.8
其中：住宅 1975.3 2510.7 3315.4 4333.3 5400.4 6350.95 7448.85
商品房空置率（％）商品房 23% 18% 18% 17% 17% 13% 13%
其中：住宅 27% 21% 19% 18% 17% 11% 11%
数据来源：北京市房地产统计年鉴、北京市统计局公布数据进行整理分析
2.3 北京市商品房空置率的判断分析
根据上文中提到的《对我国商品房空置率的适度判断》中划分标准判断： 1999年，北京市商品房空置率达23％，出现大面积积压；2000－2003年，北京市商品房空置率保持在17～18％，处在空置危险区；2004－2005年，北京市商品房空置率为13％，处于合理空置范围内（详见图3）。
其中，商品住宅空置率与商品房空置率同向发展，两者基本同步。 1999－2000年，北京市商品住宅空置率分别为21％和27％，出现大量积压；2001－2003年，商品住宅空置率在17～19％之间，处在空置危险区；2004－2005年，商品住宅空置率为11％，处于合理空置范围。
可见，近年来北京市商品房空置率呈逐年下降趋势。在经历1999年商品房的大面积积压后，2000年商品房竣工面积增幅明显减缓，主要以消化存量房为主，再加上1999年央行利率下调刺激了购房需求，从而使2000年商品房空置率下降了5个百分点。而2002年央行再次下调利率、购买普通商品住房契税下降为1.5%等利好政策进一步激活了房地产市场需求，使2001－2002年商品房竣工面积大幅上涨的同时，商品房空置率呈下降趋势。央行出台的“121”号文件和国务院的“18”号文件使2003年北京房地产开发与销售均处于“观望”状态，在商品房竣工面积涨幅下降的情况下，商品房空置率高居不下。2003年7月《关于外省市个人在京购房不再经审批的通知》的出台及2008年奥运会的日益临近，旺盛的投资消费需求使2004年商品房空置面积明显下降，进入合理空置范围内。受“8.31”大限的影响，2004年北京土地供应出现集中放量现象；再加上近几年为奥运相关配套建设的高峰期，因此，2005年商品房竣工面积呈现大幅上涨趋势。而国务院《关于切实稳定住房价格的通知》的出台，使市场需求处于“观望期”，商品房空置面积大幅增加，但其涨幅明显低于商品房竣工面积的增长率，因而使商品房空置率保持在合理范围内。
3、保持合理空置的对策建议
商品房空置率作为一个动态变化的参数，是衡量房地产市场是否健康的一个重要指标。同时，商品房空置也是一个“蓄水池”，保持合理空置有利于房地产市场的稳定发展。因此，政府部门有必要加大宏观调控力度，以保持商品房合理空置。
一是调整商品房供应结构，保障中低档商品住宅的供应。 通过增加经济适用住房供应、提供限价房、鼓励开发中小套型（户型）的商品住宅、进一步开放和规范二手房市场，加速商品房市场流转等措施来增加中低档商品住宅市场供应，减少空置。
二是稳定住房价格，保障中低收入消费者的有效需求。 通过正确引导投资需求，明确区分高档住宅与普通商品住宅，有针对性地调整税收、信贷、土地供应等措施来限制投资性商品房的开发和购置，充分遏制投机需求，抑制部分投资需求，切实保障市场有效需求。
三是做好土地储备，实现“按需供地”。 土地供应早计划、早储备，并根据市场情况，确保土地供应结构合理，实现土地有效供应，从源头调控商品房供应。
四是拓宽数据来源渠道，实施房地产开发、销售等环节的全程监管。 为确保统计数据的可靠性，使商品房空置成为政府宏观调控的依据，有必要增加信息的透明度，拓宽数据来源渠道，如建设主管部门的监控统计、抽样调查、消费者反馈等方式来获取数据。此外，各级行政主管部门应当加强监管职能，实现各部门联动，从房地产前期土地供应到开发、销售及物业管理等环节的实施全程监管，客观真实地获取市场第一手资料。
