摘要：对于房地产企业来讲，项目的开发是一个周期长并且复杂多变的过程，在这个过程中有很多的因素会对整个项目的开发造成影响，也会关系到整个开发案的成败。所以在开发的过程中做好项目的管理是房地产企业工作的重中之重，也是提高房地产企业市场竞争能力增强其企业效益的有效手段之一。本文主要分析了房地产项目管理过程中的几个关键环节，旨在为房地产企业的项目管理提供一些理论性的依据。

　　关键词：房地产；项目管理；关键环节

　　在房地产的开发中，项目管理占据着重要的地位，也对整个房地产项目开发的成败有着重要的影响。具体来讲，房地产的项目管理是一个系统的工程，需要各个环节之间的相互配合，并且进行不断的优化，从而让项目的整体目标得以实现。作为房地产开发企业，做好项目管理，完善项目管理过程中的各个环节，是房地产开发企业项目开发成功的关键，也是提高房地产企业市场竞争力的有效保障。具体来讲，在房地产项目管理中主要有下面的几个环节需要进行分析完善。

　　一、房地产项目管理中的可行性研究环节分析

　　可行性研究是房地产项目管理过程中的一个领头军，也是做好整个项目开发与管理的关键环节。一般来讲，对房地产项目进行有效的管理，企业要明确有关可行性研究下面几个方面的内容：

　　（一）明确可行性研究的内容

　　房地产项目可行性研究是房地产项目投资决策的主要根据，也是房产公司进行项目审批的关键的资料，对整个项目的开发具有很大的指导性，其具体的内容主要包括三个方面：

　　第一，项目市场环境分析，也就是项目开发整体状况的分析，对整个项目开发的背景环境，社会经济情况，以及同类产品的开发情况等进行资料的搜集以及整理，做好分析，以此为基础来进行项目的开发依据。

　　第二，项目实施可能性分析，也就是科学的制定项目的安排，多设计几个项目实施的方案，然后综合各方面的条件选择合适的项目规划方案来进行施工的确认；

　　第三，项目经济及技术评价，也就是在项目开发之前对项目融资方案以及融资的成本进行科学地估算，做好项目的财务评价风险分析评价，以保证在项目施工的过程中在经济以及技术方面的可靠性。

　　（二）坚持可行性研究原则

　　项目可行性研究是项目管理中重要的一个部分，也对整个房地产项目开发的成功有着重要的影响。一般来讲，可行性研究应该遵循下面几个方面的原则：

　　第一，遵循独立、客观的原则。这个原则是决定开发商投资决策是否科学可靠的重要依据与基础。也是保证可行性研究结果公正、科学、客观的的重要保证，也是整个项目开发的科学依据；

　　第二，研究方案选优性原则。这个原则在可行性研究中需要设置多个研究的方案，然后最终选择最优的那个方案作为整个项目实施的参考方案，以实现投资效益的最大化；

　　第三，避免先入为主的原则。这个原则是为了强调整个项目开发的实事求是性，避免由于一些不好的观念给项目开发带来的不良影响。

　　二、房地产项目进度管理环节分析

　　项目进度的管理也是房地产项目管理中的重要的环节。在这个环节中先要明确进度管理的一些影响因素，从而再运用有效的方法进行进度的有效管理。

　　（一）进度管理的影响因素

　　房地产项目开发建设周期长，工序复杂，参与部门也多，所以在其进度管理中会受到很多因素的影响，具体来讲，表现在下面的几个方面：

　　1.委托方因素

　　在进度管理中，委托方作为项目的主要负责单位，如果在工作中没有按照原有的进度去将设计好的图纸或者是计划的极度及时准确的提供给承包商，并且没有按时的给承包商拨款，那么都可能会导致项目进程的变化。

　　2.承包商因素

　　在项目进行中，可能承包商方面会出现由于团队管理以及企业内部的一些变更而被迫让施工操作没有按照原有的进度进行。

　　3.其它因素

　　房地产项目的施工与天气、自然条件等有着密切的关系，所以项目的进度也会受到这些不可控的因素的影响。比如，极端天气、自然灾害、政策变更、临时的停电停水等。

　　（二）进度管理的方法

　　房地产项目的进度管理由于会受到很多因素的影响发生进度的变更，所以为了保证项目的顺利进行，就必须采用一些方法来进行进度的管理。常用的方法如下：

　　1.传统表格法

　　这种方法就是将原先安排好的项目开展进度以表格的形势记载下来，在记载的时候需要算计好时间，记载好正在进行的工作的名称，所耗费的时间以及需要的时间等等，从而计算出项目的实际进度与计划进度之间的偏差。

　　2.形象进度表法

　　这个方法也称横道图法，是在进度表的基础上演变而来。这种方法在运用的过程中先要做好项目进展中相关信息的搜集，然后将整理好的信息采用实际的横道线与原计划的横道线进行对比，从而衡量两者之间的差异。

　　3.前锋线比较法

　　这种方法是以进度计划检查的坐标为开始点，然后以进度计划检查的时间坐标点为终点，依次用点划线的方式进行实际进度点的链接，根据形成的前锋线与工作线焦点的位置来判断计划进度与实际进度之间的差异。

　　三、房地产项目质量管理环节分析

　　项目质量管理是项目管理中重要的一个环节，主要包括对产品的配套服务的质量的管理，对产品的使用效果、使用稳定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般来讲，质量管理需要掌握下面几个方面的特点：

　　（一）全面性

　　质量的管理需要具备全面性的要求，对项目的实体质量、使用价值与功能等方面要做好全面的管理，保证整个项目在质量方面符合标准与要求。

　　（二）主动性

　　房地产开发商为了增强其市场竞争力以及企业的信誉，在项目管理中应该要主动地进行质量的管理，通过日常与施工的监督，让整个项目在开发的过程中保证质量，保证其可靠。

　　（三）动态性

　　房地产项目的管理具有动态的特性，质量管理也是如此。企业应该随着项目的不断进行以及开发进行项目质量管理内容的充实，并且在不断的变化中做好质量的管理。

　　四、房地产项目成本管理环节分析

　　在整个房地产开发过程中做好项目的管理就不能忽略项目的成本管理，因为成本管理是关系到整个项目收益的重要的因素。一般来讲，在项目管理的成本管理中应该要注意下面几个方面的问题：

　　（一）明确项目成本管理的内容

　　在项目成本管理中主要有对土地成本、前期成本、施工过程中的成本、公共设施以及基础配套设施的成本、项目单位管理成本、财务成本、营销成本等的管理。

　　（二）坚持成本管理的原则

　　在成本管理中需要遵循成本管理的原则，这些原则包括：成本最小化原则、全面成本控制原则、动态控制原则、目标管理原则以及权、责、利相对等的原则。其中成本最小化是成本控制的最基本的原则，也是最重要的原则，其直接关系到企业的经济收益。

　　（三）有效运用成本管理措施

　　在成本管理中有效运用管理措施是成本管理成功的关键。在具体的措施运用中主要有下面几个方面的措施：

　　第一，通过比较选择技术合理、施工可行、成本最优的设计方案，来进行项目施工。

　　第二，通过通过项目招标有效的控制项目成本，规定合适的造价水平。

　　第三，采取严格的合同管理措施，保证房地产项目成本控制有法可依。

　　第四，做好施工过程中的成本控制，保证项目成本目标的实现。

　　五、结束语

　　房地产项目管理是一个系统的结构，也是一个紧密联系的整体，做好各个关键环节的管理，是实现整个项目工程科学有效管理以及企业利润最大化的关键。所以，对于房地产企业来讲，有效的分析项目开发的各个环节，并做好各个环节管理，是保证整个项目顺利进行的关键，也是房地产公司项目成功开发的重要保证。

　　参考文献：

　　[1]黄有亮,工程项目管理理论与实践新进展综述[J],江苏建筑,2003（S1）

　　[2]庞小平,项目管理的理论与实践[J],水运科学研究,2006（1）