去年12月开始，中国新一轮房地产调控拉开大幕，并于今年4月中旬和9月底两度加大力度。中央政府一年之内三度密集出手调控楼市，力度之大实属罕见。前日，中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立大会上，中国住房和城乡建设部副部长仇保兴指出，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，房地产调控也遇到了前所未有的挑战。

　　房价波动危害甚烈

　　仇保兴说，金融危机以后，中国房地产市场波动剧烈，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量低。

　　谈到房价波动的危害，仇保兴说，首先，房价过快上涨容易引发资产泡沫，影响金融稳定和经济健康发展，因为房产和金融密不可分，很多购房者要用一生的资产购房，一旦出现负资产，影响社会稳定。

　　其次，房价脱离普通居民的承受能力，影响公平和稳定。

　　第三，房价太高导致购房者负担过重，影响一个国家、城市或区域的竞争力，这个城市或地区容易被边缘化。

　　第四，房价过快上涨导致投资、投机性需求旺盛，对实体经济的资金需求产生挤出效应。当国民经济中某一个行业是暴利行业，资金会大量涌向这个领域，其竞争能力就会退化。

　　调控面临六大难点

　　谈到房地产市场调控的难点，仇保兴分析说，一是中国城镇化发展带来的刚性需求。日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。

　　二是民间资本投资领域过窄。三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。四是房产持有环节税收制度缺失。五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。

　　六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些地区的房价并驾齐驱。而内地一些城市房地产业刚刚起步，如2008年甘肃酒泉地区一些住房每平米仅1000元人民币左右。在这种情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。

　　调控房价需协同作战

　　仇保兴提出，房地产调控需要各部门之间的协同，需要中央和地方的协同，以及调控政策的组合使用。

　　要给地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、财税政策等；给中央政府一个合理的模型预测。

　　仇保兴说，我们现在要做的是包括对房地产泡沫衡量和警戒；制作货币投放与房价波动的定量分析模型，并对地方政府调控房地产市场进行评价、监测和激励。

　　“我们国家房地产调控十八般武艺都试了。”仇保兴坦言，1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年时刺激需求，2010年是增加供给。

　　纵深

　　外资蜂拥掘金中国楼市 正向二三线城市渗透

　　据中国经营报消息 正当中国楼市“限外令”愈演愈烈之际，荷兰GTC这家由犹太商人创建的中东欧最大房企又开始了在中国房地产市场的新一轮征程。11月24日，荷兰GTC董事长夏隆在成都宣布，其在中国的首个商业综合项目落成运营。实际上，这只是外资大规模进入中国楼市的一例，有机构统计，仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业就有95家，远超过去三年的平均水平。

　　截至目前，GTC共在中国投资了8个房地产项目。“在金融危机的背景下，中国市场的风险比国外要小得多。”夏隆表示，GTC为中国市场准备了50亿欧元，瞄准中国房地产和水务市场。

　　据商务部11月中旬披露的数据显示，今年1~10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。仅10月份一个月增加的外资就高达87亿美元，占到前10个月利用外资总和的16％以上。

　　从区域上看，国外投资机构对中国楼市的介入正渗透至二线、三线城市。

　　GTC中国区CEO艾松说，他们开始转而投向成都、大连、杭州、西安等二线城市。

　　据悉，近一年来，仅在成都一地，就有10余家海外资本现身楼市。如美国华平投资、美国基汇资本、荷兰房地产基金ING、新加坡政府产业投资、摩根大通及摩根士丹利等。

　　“海外房地产公司由于管理机制等原因很难在中国市场直接拿到地，而国内地产商在调控下资金链压力增大。”在四川倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞看来，外资房地产与中国内地房地产公司的土地与资金相结合，是市场和政策双重调整的结果。