房地产开发企业如何运用谨慎原则

　　谨慎性原则针对经济活动中的不确定因素，要求人们在会计处理上充分估计可能发生的风险和损失，提供反映经营风险的信息，这样有利于保护投资者的权利，也有利于企业在市场上的竞争能力。但谨慎性原则若使用不当也可能降低企业会计信息的可靠性、可比性(如存货计价中运用成本与市价孰低)，同时还可能给企业设置秘密准备，使会计信息失真。因此，谨慎性原则的运用对会计人员的职业判断水平提出了更高的要求，而行业不同，谨慎性原则的运用又呈现出不同的特点。

　　房地产开发企业与其它企业相比具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点。在其会计核算中“谨慎性原则”的运用显得更为复杂。

　　一、 房地产收入确认中谨慎原则的运用

　　收入如何确认，对房地产企业来说将直接影响当年的经营成果。房地产销售一般要经过取得预售许可证、预售并签订预售合同、办理产权过户等环节，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定特殊性。原《股份有限公司会计制度》和新的《企业会计制度》规定对房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

　　把握房地产收入确认原则的关键是风险在何时真正转移。如果以产权的真正转移即办妥房地产证为标准，根据房地产销售的实际，这一条件过于苛刻；如果以入伙为标准，由于有些开发商从促销、物业管理收费的角度考虑，有提前入伙的现象，按此标准对风险的把握似乎过于宽松。

　　我们认为，风险是否转移除了工程必须竣工，并且办妥有关竣工验收这一通用条件外，收款是一个关键因素。房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同。譬如有：一次性付款、分期付款、按揭付款待形式。收款方式不同，对收入确认的“风险”判断亦不同，因而确认收入的标准亦不同。1、对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是否入伙、是否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；2、对于分期付款的房地产销售应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期有欠付现象，会计人员应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素。如果买方的资信不佳，欠付的金额过高(一般超过总房款的30％)，或欠付次数过多(连续二期以上)，则不能确认收入；3、对于按揭付款的房地产销售应以交足首期且按揭款到账，方可确认收入。同时收入确认的原则一经确定，便不得随意更改。

　　二、 成本确认中谨慎原则的运用

　　成本的确认与计量应当是和收入相配比，谨慎原则在成本的确认与计量中起到的作用就是真实、合理的分配、归集产品的成本，比如新的会计制度强调企业必须分清本期成本、费用和下期成本、费用的界限，不得任意预提和摊销费用。

　　前已述及，房地产的开发周期长，使收入、成本的结转往往要经过几个会计年度才能完成。这样就使得一些房地产企业在成本的确认与计量中有了较大的“操作”空间，违反会计制度中的谨慎原则，少计或不计成本，调节当年的利润。主要形式有：(1)少计成本。a.对不能有偿转让的公共配套设施，不预提计入成本；b.欠付的工程不予挂账不进成本；c.保修款不预提计入成本；d.拖延工程决算时间。(2)少摊成本。企业为了增加利润，将应由已结转收入的产品负担的成本挤入未结转收入的产品成本。(3)滥用费用资本化原则。企业将开发过程中的利息支出，甚至不是为开发该项目而借入的资金的利息支出也计入该项目，将员工工资、福利费挂入项目，甚至不是为开发该项目的员工工资、福利费等也计入该项目，并且在销售实现时不按配比原则予以分配，人为增加利润。

　　房地产企业成本确认与计量的关键：充分归集成本，合理的分摊成本。 

　　三、  八项计提中谨慎原则的运用

　　现行的“八项计提”本质上说是保证资产的真实性，尽可能挤干企业泡沫。就房地产企业而言，存货跌价准备、无形资产减值准备应引起会计人员足够的关注，尤其是存货跌价准备，房地产企业的总资产一般都集中在存货上，包括在建开发产品和已完开发产品。充分运用谨慎原则计提房地产企业存货跌价准备，保证其资产的真实性，对房地产企业而言尤其重要。存货跌价准备是以“可变现价值”作为计提的参考依据。而房地产的“可变现价值”由于地段、环境、管理、销售推广等的差异，使同类产品在变现价值上的相关性、可比性稍差一些，因而在判断其“可变现价值”是差异较大。有些开发产品有价无市、无行无市。因此，会计人员在确认其“可变现价值”时应本着谨慎的态度，充分考虑资金占用的时间、金额、可变现的程度、变现价值等因素来分析确认应计提的存货跌价准备，对于尚未开发的土地储备，新制度规定计入无形资产，其摊余价值在计提跌价准备时，不能仅仅参考国土部门提供的同一或相近地段的土地参考价，而应根据企业的实际，结合该土地的开发价值、资金占用、企业对该土地的处置意向等因素来计提无形资产减值准备。

　　四、 业绩考核与评价中的谨慎原则的运用

　　谨慎原则，是针对经济活动中的不确定性因素要求人们在会计核算处理上持谨慎小心的态度，要充分估计到风险和损失，尽量少计或不计或能发生的收益，使会计信息使用者、决策者保持警惕，以应付纷繁复杂的外部经济环境的变化，把风险损失缩小或限制在较小的范围内。因此，谨慎原则的本质是资本保持及以此为核心对企业经营能力和偿债能力加以维护。现行的业绩考核与评价指标还是一种传统的以利润最大化为导向的管理目标，强调的是“利润”，而没有实现利润最大化与财务状况最优化。由于现行的指标的不合理、不全面，有关部门在进行业绩考核与评价时，一、要运用谨慎性原则对被考核单位的资产质量进行分析、评价，并对其计提各项减值的合理性进行分析，对收入、成本的确认的合理性、谨慎性进行评价等等；二、要修正考核指标使考核结果尽可能如实反映企业的业绩与财务状况。

　　五、 谨慎原则的深入应用对会计人员提出了更高的要求

　　我国加入WTO，对整个国家产生了深远的影响，我国有关的法律、法规已经修改或正在修改，努力适应WTO的规则。我国的会计政策也日益与国际会计准则接轨。谨慎性原则作为国际会计准则的一项重要原则，在我国的新的会计制度中也得到了深入运用。

　　谨慎性原则在新的会计制度的运用，主要体现：1、扩大了计提资产减值准备的范围；2、《新制度》中对债务重组和非货币性交易的处理规定，对遏制因关联交易而产生的利润操纵行为必将起到极大的促进作用；3、部分会计科目的处理方法更多地体现出谨慎性原则的要求。从上面论述可以看出，谨慎性原则的运用主要依靠会计人员的专业判断，增强了会计人员的“主观性”，但这一“主观性”要尽可能符合客观。如何使判断更加客观，会计人员的综合素质高低是关键。对会计人员的政策水平、业务能力、职业经验来说是更大的考验。同时，要求会计人员对所在行业的相关知识也要有相当了解。如房地产企业的会计人员就必须了解工程预决算、销售、资产评估、市场营销等。因此，现代会计人员除了要有扎实的专业知识外，还必须不断更新观念，学习新法规、掌握新知识，能根据制度及准则的要求和实际情况对会计实务问题做出职业判断。

　　作为一项会计原则，谨慎原则在会计制度和准则中有非常深入、广泛的应用。使企业提供的会计信息更加真实、客观。但由于其在实务操作中存在着主观随意性，诸如设立秘密准备金，过分提取准备，故意压低资产或故意抬高负债或费用，那样编制出来的财务报表不可能是中立的，从而就不具有可靠性。可见，谨慎性原则既有其合理的一面，同时也存在其固有的局限性。