10月16日，CBD东扩的基本规划出炉，其中设计高度450米的中心广场主楼将成为新地标。朝阳区常务副区长吴桂英表示，东扩区中将有50%的新增建筑是写字楼。

　　据《北京日报》报道，CBD东扩建设有望今年年底前全面启动，按规划将在未来6到8年内完成。

　　大量新楼盘的引入，将对CBD的写字楼楼市造成怎样的影响？业内人士分析，中心广场未来将成为CBD新的写字楼“领袖”。

　　写字楼现状 CBD写字楼租价国贸为“峰”

　　据CBD管委会统计，目前CBD共有77座写字楼，入驻率达80%。

　　CBD共有各类企业和机构超过15000家。其中包括130家世界500强企业、203家外资金融机构和36家跨国企业的地区总部，约占全市这三类企业的70%。

　　此外，作为国际领先的房地产服务机构，DTZ戴德梁行研究部最新发布的“2009年第三季度写字楼市场数据”显示，目前，CBD地区甲级写字楼平均租金为153.6元/平方米/月，仅次于金融街（171.4元/平方米/月），为北京市写字楼租金第二高。

　　数据显示，在CBD内，国贸写字楼最贵，国贸B座目前的租金为11元/平方米/天，其北侧的财富中心与国贸不相上下。明年国贸三期投入使用后价格将创新高。

　　整体看，CBD以国贸为价格顶峰，四周基本呈伞状分布，比如其东侧的万达广场、西侧的双子座等，租金约为国贸的60%到75%。

　　未来5大预测

　　由于戴德梁行只负责提供现有数据的发布和分析，对于未来租价走势，记者昨日咨询了鹏达天润的总经理闫磊。

　　鹏达天润（中国）商业地产服务机构多年来专项研究CBD商业地产，定期为国内外客户提供数据分析和预测报告。

　　预测1：中心广场将成为新标杆

　　国贸三期高度为330米。中心广场主楼高度可达450米，一旦建成，就意味着CBD乃至北京新地标的易主。通常来说，地标租金价格会达到区域最高水平。这意味着中心广场的租金不会低于国贸。

　　当然，中心广场很可能实现价格反超，但这应在其配套完善之时。在此之前，国贸的地位尚难撼动，毕竟入驻的都是名企，很多都是一来中国就扎根国贸，让它们搬家并不容易。

　　预测2：区内租价出现俩“高峰”

　　中心广场建成后将成为新的价格标杆，其四周的写字楼租价将逐步递减。但是在中心广场往西，国贸会形成一个价格“次高峰”。

　　从整体分布看，地铁沿线的写字楼将更被看好，包括未来6号线和14号线沿线。

　　至于规划中的三大绿地，可能成为开发商的卖点，但不是决定性因素。比如四惠桥未来的门户公园，会对毗邻的华贸中心有一定的促进，起到锦上添花的作用。

　　此外，一些面积小、设施不够智能化的乙级写字楼也不会被淘汰。因为会有一些小客户上门，这些人很在乎“在CBD办公”。

　　预测3：租价未来将缓慢上涨

　　虽然又有数十座写字楼将加入楼市，但只要经济大环境相对稳定，CBD的价格水平并不会被拉低。

　　首先，统计数据显示，过去一年CBD的写字楼租价已止跌回暖，部分楼盘还有小幅上涨。

　　其次，目前的优质写字楼还是供小于求。东扩前，规划专家也进行了预估，因此规划的数量不会出现明显过剩。

　　不过，CBD的租价已经到了高位，不可能短期大幅上涨，因此地铁、绿色环廊等利好对租价的刺激将是一个缓慢的释放过程。

　　预测4：CBD不会“打劫”金融街

　　根据戴德梁行的排名，CBD和金融街的平均租金位于全市最高行列,紧随其后的是东长安街、东二环、中关村等，租金差距在30%以内。

　　由于同类企业的聚集效应，银行和金融机构首选金融街、IT企业首选中关村、大型国企首选东二环的基本模式已经成熟，像金融街也在西扩，因此未来CBD大量吸纳这些地区租户的可能性并不大。

　　预测5：将缩小和上海的明显差距

　　目前，上海最贵的写字楼集中在陆家嘴和南京西路，顶级写字楼租金水平达到18元/平方米/天以上，即便和国贸相比，优势也十分明显。此外，百米以上高楼的数量，CBD也与上海的商务区有明显差距。

　　不过，北京一直希望成为全国又一个金融中心，因此CBD东扩后，对新进中国的国际500强企业的吸引力很大，一定程度上能使之缩小同上海的差距。