“又卖出去一套。”御墅项目销售负责人牛霆非常兴奋。

　　位于北京潮白河中上游的御墅二期，由201套独栋别墅组成。其一期金碧湖畔花园2005年开始销售，目前已经售罄。

　　8月份以来，京城楼市开始整体降温，但独栋别墅市场成交情况随着供应放量而持续井喷。“往年，独栋别墅项目年销售量一般在20～30套。但今年很多项目半年就能达到这一水平。9月份，御墅二期开盘销售近两亿元，较前期明显放大。”牛霆告诉记者。

　　与独栋别墅火热相比，经济型别墅却呈现了另一番景象。在7、8月份销售创下近年来最好成绩后，联排、叠拼等经济型别墅以及混合花园洋房等产品别墅项目，9月份销量下滑超过30%。

　　独栋别墅“补涨”

　　“我们前期主要精力花在已经告罄的联排别墅销售上，之前独栋别墅产品没有做太多推广，但是依然卖得很好。”北京玫瑰园别墅销售经理张彦表示，独栋产品的热销更像是“无心插柳”。

　　玫瑰园四期的独栋别墅总计20套，建筑面积从864平方米到1500平方米不等。其楼王爆出上亿元的总价，而四期其它独栋别墅的总价也都在每套3122万元以上。从开盘逐批销售以来，目前仅剩下5套。

　　玫瑰园的热销反映出市场对于独栋别墅的认同。目前，北京独栋别墅主要分布在顺义、昌平、潮白河、西山等区域。在售的独栋别墅项目如珠江壹千栋、玫瑰园、颐和原著等，最近两个月的销售业绩都不错。

　　中国不动产研究中心数据显示，9月份，北京以纯独栋为代表的高端别墅销售表现抢眼，千万元级别墅成交达90套，环比上涨逾一成，这是连续第三个月上涨。其中，单套总价超过2000万元的别墅成交达20余套。

　　在怀柔、密云板块为代表的新兴区域，独栋产品同样受到投资者青睐。目前该区域内有4个纯独栋别墅项目，分别是龙山新新小镇苏园、红螺湖别墅、别墅山、雁栖半岛。这些项目以自然资源优势而持续热销。其中，苏园销售套数、销售面积和销售金额这三项指标，连续两个月位居北京别墅成交前十名。

　　“别墅项目用地已经禁批六年，独栋别墅项目的未来供应存在很大瓶颈。通货膨胀压力下的投资需求正得到释放，很多投资者选择抗通胀能力较强的高端物业来保值。”张彦说。

　　中国房地产业协会副会长顾云昌认为，上半年房价整体回升，普通住宅价格涨幅较大，而独栋别墅均价却一直保持在20000元/平方米左右的水平。对于有购买力的人来说，性价比高。7月份开始，高端房产特别是独栋别墅的价格有一个补涨过程。“对投资者而言，这表明房价在向纵深和新的高点发展，可考虑选择性价比高且品质优良的项目投资，但同时也得综合考量投资风险。”

　　经济型别墅隐现风险

　　尽管独栋项目“红红火火”，但整体上北京别墅市场的成交数据并不“好看”。

　　《投资者报》调查显示，9月份北京市别墅销售套数共计570套，环比下降28%；成交面积20.61万平方米，环比下跌26%；成交金额为36.71亿元，环比降幅也较为明显。

　　“拖累”大局的，是销量下挫的经济型别墅。“经济型别墅销量下滑，主要是这类产品销量经数月持续上升后，需求已大幅释放，后续购买力不足。与此同时，住宅高端化和‘泛豪宅化’趋势下，未来经济型别墅产品的稀缺性正日益降低，投资者选择的余地将增加。预计2010年后，北京经济型别墅市场的竞争将加剧。”顾云昌说。

　　北京中原地产董事总经理李文杰指出：“目前北京市场由两套别墅住宅上下叠加而成的叠加型别墅，由于自身层高受限，市场接受程度相对较低。尽管第三季度联排别墅成交量持续上升，但价格却没有上涨。”

　　事实上，经济型别墅周边多有较大的公寓房供应量，且不少项目间同质化竞争比较激烈，价格战此起彼伏，导致其价格迟迟不见明显上涨。

　　“经济型别墅早期的热销，投资目的占了很大比例。2008年宏观调控以后，投资和居住的比例逐渐稀释到各占一半。”李文杰告诉记者。

　　他分析，虽然经济型别墅占了总价低的优势，但如果纯粹作为投资，其出租可能会有问题。这类产品的租金一般在5000元/月左右甚至更高，与市区公寓租金差不多，只能出租给中高端客户，而往往这类客户却一般偏好于在市中心租房。

　　“从长期看，该类产品会有增加的趋势。未来几年，中端及低端别墅的供应潜力将达到500万平方米，对于单纯考虑投资的购房者而言，需谨慎入市，尽量选择产品特性突出、交通优势明显的经济型别墅。”顾云昌如是说。