《业主大会议事规则》等3个示范文件下周一起征求意见

　　继《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》开始实施后，昨天，市建委又公布了《管理规约》、《业主大会议事规则》和《首次业主大会会议召开工作方案》3个示范文本的征求意见稿，并在下周一至4月23日期间公开征求意见，市民可以登录北京建设网，提出意见和建议。

　　市建委物业处处长赵成解释说：“这3个示范文本是对近期出台的《业主大会和业主委员会指导规则》的落实和细化，为业主大会、业主委员会的成立、运行以及处理业主之间关系提供了一个基本范例。” 据了解，截至目前，本市实施物业管理的住宅小区中，约80%的住宅小区还没有成立业主大会和业主委员会，这些相关示范文件的出台，将加快这些小区两个组织的成立。

　　另外，赵成强调，这3个示范文本并不是强制执行的文件。在实际操作中，只要不违法违规，业主大会可以对一些条款进行修改或添加，全体业主同意后，仍然具有约束力。

　　《首次业主大会工作方案》

　　五类业主不能选入业委会

　　市建委物业处处长赵成介绍说：“现在，许多小区想成立业主大会，但不知道该怎么成立，是导致小区未能成立业主大会的一个重要原因。”《首次业主大会会议召开工作方案（示范文本）》正式出台后，将给业主提供一个比较实用的参考。

　　《工作方案》要求，业主委员会委员必须是本物业区域内的业主。业主可以自荐，也可以联名推荐业主委员会委员候选人，由筹备组协商确定，或投票决定。但有以下5类行为之一的业主，建议不被选举为业主委员会委员：不遵守业主大会议事规则；违章搭建建筑物、构筑物；擅自拆改房屋承重结构；擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；擅自拆改燃气管道和设施等。

　　《业主大会议事规则》

　　防业委会乱来

　　小区业主事务管理中，业主委员会运作不规范、难以有效监督也是比较突出的问题。本次征求意见的《业主大会议事规则》，与之前相比，细化了不少，仅在字数上就比以前增加了2倍。

　　社区问题专家舒可心说，本次《业主大会议事规则》在印章、经费问题都做了相关说明：在印章方面，要求业主委员会印章应按照以下规定使用：在业主委员会任期内使用；从事本物业区域内物业管理活动并经业主委员会过半数签字同意方可使用，如与物业服务机构签订物业服务合同、使用专项维修资金等；按规定及时退还印章；未按规定使用印章，造成损失的由印章使用人承担责任。

　　在业主大会及业主委员会活动经费使用上，各种费用支出要明细，另外，经费收支账目每月或每季度在物业区域内公布一次，接受业主的监督。

　　《管理规约》

　　欠费业主能否入业委会业主定

　　本次征求意见的《管理规约》一点重要变化是，取消对拖欠物业费的业主是否能成为业委会成员的规定。北京市建委物业处处长赵成解释说，这主要是考虑到目前拖欠物业费的原因复杂，除了恶意拖欠外，还会有一些困难情况，如已出国、经济困难等。这种情况必须结合实际，由业主自己决定。