国土部公布620个地产项目调查数据 被抽查的沈阳开发商中一家表示数据不准 两家婉拒回应

　　7月24日，国土资源部公布全国620个地产项目调查数据，为此前公开宣称的“地价房价比为23.2%”予以佐证。其中沈阳7个被调查楼盘，地价房价比为15.44%至27.11%。

　　不过对于这组数据，沈阳被调查项目的开发公司或刻意回避，或出言谨慎。而有未被抽查项目开发公司老总直言，这样的数据没有实际意义，土地和税费是房价最大成本是不争的事实。

　　辽宁地价占房价27%

　　国土资源部此次调查了辽宁50个地产项目，涉及沈阳、大连、本溪、锦州等9个城市。地价占房价比最高的为35.02%，来自本溪经济开发区一项目；而最低的为6.74%，来自锦州一项目，其楼面地价仅为155元/平方米，而开盘平均售价却达到了2300元/平方米。

　　省国土资源厅的报告显示，目前全省商品房销售均价为3932元/平方米，而同期全省城市地价综合水平为1068元/平方米，地价占房价比为27.16%，高于全国此次调查的23.2%的平均水平。

　　对此，该厅人士认为，“全省地价与房价比依然处于合理区间和稳定状态”。这一说法得到中国指数研究院副院长陈晟的认同，称地价占房价比例如在1/3以内就合理。

　　开发商慎谈地价成本

　　昨日，记者联系了沈阳三家被抽查项目的开发公司，两家公司以敏感为由婉拒记者采访。而另一家公司表示，所公布的自己公司的数据并不准确。

　　这家公司的依据是，其地块是几年前所拍，当时的地价行情与现在有较大差别，而且项目从购地开发到销售有2至3年周期，以过去的地价来和现在的房价对比，并不能反映真实的成本问题。

　　东陵区土地房屋开发公司总经理王宝生则表示，单纯看国土资源部公布的地价数据没有意义，土地和税费成本往往占房价成本50%以上，甚至伴随一些乱收费，再扣除前期费用、建安工程、管理成本、销售费用等，开发商利润会有多少？

　　房价仍是雾里看花

　　陈晟说：“长期从事房产研究，可以了解到房地产成本大致构成比例，但就具体项目而言最难明晰的就是税费，因为一些项目存在地方招商的减免税或退税，而这一块信息常不对公众披露。”由于信息不对等，注定房价成本雾里看花。

　　【两大疑问】开发商有没有暴利？

　　参与此次调查的国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松说,开发商的建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的总称）、管理成本、销售成本大致相当，一般不会超过30%,加之税费成本10%,平均土地成本23.2%,开发商最终的直接利润应该在40%左右。

　　一位成本核算专家认为，如果开发商从项目拿地到房屋销售完毕，都使用自有资金，要达到40%的利润可能性甚微，而若考虑到开发商大规模贷款、建筑商垫资、预售回笼资金等，开发商自有资金利润率达40%则大有可能。

　　目前房市传递何信号？

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟接受本报记者采访时说，从央行对信贷过于集中房地产项目进行风险提示，到银监会重申严格执行二套房贷政策，再到国土资源部严查地王，所传递的信号即是严控楼市风险。

　　陈晟表示，部分城市此轮房价的非理性上涨，实质是前期刚性需求释放完毕，改善性住房需求尚未接棒，而在长期通胀预期下，投资性住房过度介入，尤其是大量热钱涌入。

　　陈晟说：“热钱的特点是来得快去得也快，快速流动对这个行业的破坏影响是必须防范的。 ”

　　他认为，对楼市的调控主要是货币、产业、税收三大政策，事实上相关政策也正在实施。