1月20日，为进一步加强和改善市场调控，促进全省房地产市场平稳健康发展，云南省人民政府结合我省实际，出台了15条《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中对于“二套房”又有了新的规定——“对已还清原住房贷款、购买自住改善型二套住房的借款人，依然可以享受首次贷款优惠政策”。此政策一出，立即引发了许多银行界人士以及市民的关注，而如何界定自住性的改善型住房成为市场关注的热点。

　　改善型二套房受照顾

　　云南省人民政府在新发布的15条实施意见中明确指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。对已还清原住房贷款、购买自住改善型二套住房的借款人，享受首次贷款优惠政策；对未还清原住房贷款，且不能提供自住改善型二套住房有效证明的借款人，不得享受首次贷款优惠政策，一律按照二套房贷政策执行。

　　那么什么样的住房才算是改善型二套住房？而银行方面，对于此类房产的信贷政策又有些什么不同之处？

　　意见未明确定义“改善型二套住房”

　　记者与昆明市住房和城乡建设局办公室取得了联系，一位工作人员告诉记者，目前还未收到云南省人民政府有关文件，对于改善型二套住房的标准，还未有明确的说法。但可以肯定的是，在新的政策还未出来之前，目前昆明市人均住宅面积的界定仍然执行 2008年10月29日云南省政府出台的《关于促进我省房地产市场健康稳定发展的意见》。该政策规定凡是商品住房（含二手市场购房）的购房者，可根据房屋产权证的人均住宅面积22.72平方米落产权人家庭成员户口一个。据此判断，人均住宅面积的界定标准就是22.72平方米。以一个三口之家为例，如果人均住宅面积低于22.72平方米，购买第二套房用于自住，就算是改善型的自住需求。但具体到二套房贷的审批及认定，还是得参考各家银行对于改善型二套住房的认定标准。

　　各银行认定标准不一

　　采访中，记者也发现，对于二套房“自住改善型需求”的界定和首付比例问题，昆明各家银行的认定标准也并不统一。某商业银行一位理财师表示，在市场上，改善型住房和投机性住房的区分和界定非常困难，在过去10年里，真正称得上“改善型”的需求已释放得差不多了。现在来认定改善型二套住房是个难点。

　　兴业银行昆明分行信贷部的有关人士也表示，新房和二手房相比，在申请房贷优惠上占有一定优势。而就兴业银行来说，市民在购买第二套房时，如果能证明其属于改善型自住需求，有可能享受首套房的贷款优惠政策。“但审批很严格，客户必须提交第一套房子的银行借款合同，还要请相关部门出示其属于改善型自住需求的相关材料。同时，银行也要审核首套房中家庭常住人口的人均住宅面积是否低于昆明市规定的标准。对于客户的还贷能力、诚信度方面也会有一些考核。”工作人员表示。

　　与此同时，更多的银行对于改善型住房的定义及二套房贷的审核显得更为谨慎。华夏银行一名工作人员告诉记者，很多银行在审批二套房贷时，主要是看其购房的贷款利用次数。也就是说，只要第一套房在银行贷款，那么即使还清了第一套的房贷，市民再购第二套房仍然算是二套房贷，不能享受首套房的优惠政策。富滇银行总行信贷部有关人员也表示，银行对于二套房贷均会适度收紧，至于“改善型二套住房”的认定标准及首付比例，还得等政策进一步细化及明朗后才好执行。