2月2日，上海新梅公告称，其控股子公司上海新兰拟以13.5亿元的总价，将新梅太古城项目一期整体出售给中粮置业。

　　对于“大悦城”落脚上海的首单收购，中粮集团显然很重视。在1月29日的签约仪式上，中粮集团董事长宁高宁不仅亲自出席，并且表示，上海大悦城是整个大悦城组合中不可或缺的部分，希望新梅置业在中粮置业收购二三期项目上予以支持。

　　上海新梅出售太古城

　　从上海新梅对太古城的运作来看，选择出售并非初衷。

　　上海新梅董秘何小姐向记者介绍，整个太古城项目是2002年拿的，实际上是闸北区的旧区改造项目，当时由上海新梅的大股东兴盛集团中标拿地，后来交给上海新梅开发。2005年一期项目开工，现已基本竣工。

　　就太古城项目来看，地理位置颇为优越。太古城位于西藏北路180号，地处闸北区最南端，毗邻苏州河，距人民广场一公里。一期规划为大型购物中心，项目总建筑面积6.58万平方米，其中商业面积5.3万平方米，预计2010年开业。

　　为什么在项目即将完工之际，却选择将之出售给中粮置业呢？对于记者的疑问，何小姐表示：“我们本来就是房地产开发企业，卖房子很正常。”

　　不过，何小姐承认，公司确实考虑过自己运作商业地产。“原来觉得这个地段不错，想尝试操作商业地产。这半年来，我们开展了一些招商工作。但是现在招商的情况不是很好，加上商场的经营也不是我们的强项，所以最终考虑还是出售。”

　　根据双方签订的《框架协议》，上海新梅控股子公司新兰房产拟以13.5亿元（暂定）的总价将太古城一期以商品房销售的方式整体出售给中粮置业。协议签订后10日内，中粮置业将向新兰房产支付保证金2.6亿元。待项目完成并取得大产权证后，双方将另行签订《上海市房地产买卖合同》。

　　“我们认为13.5亿元价格对双方都是能接受的，这是谈判的结果。”何小姐表示。

　　中粮置业“购城”入沪

　　对于交易的另一方——急于想进入上海市场的中粮置业而言，收购太古城显然是一个好机会。

　　何小姐表示，与中粮的接洽很简单，“中粮自己找来。正好我们也在找购买方，觉得适合出售，对公司的现金流也比较好。”

　　在1月29日的签约仪式上，中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜表示，上海大悦城项目谈判历时8个多月，中粮置业团队从市场调研、项目定位到工程和法务，都开展了大量的工作。

　　中粮集团董事长宁高宁不仅现身当日的签约仪式，还对上海大悦城未来的发展寄予了很高的期望。宁高宁表示，上海大悦城是整个大悦城组合中不可或缺的部分，并希望新梅置业在中粮置业收购二三期项目上予以支持。

　　据记者了解，新梅太古城项目的总规划建筑面积近30万平方米，分三期建设，包括商业、酒店、办公楼和住宅。不过，除一期已开发外，其余地块尚未动拆。

　　“整个项目是一个动拆迁项目，后面还有很多是没有动迁的部分。要不要动迁，动迁之后做什么，还要与政府谈。”何小姐告诉记者。

　　值得注意的是，中粮集团官网公布“中粮置业举行上海大悦城项目（即新梅太古城）签约仪式”的消息，“太古城”已经改名为“大悦城”。这意味着，通过收购太古城，中粮集团的商业地产品牌 “大悦城”首次入驻上海。

　　全国将建20多个大悦城

　　“上海是中粮商业地产下一个重中之重。”2009年11月5日，中粮集团副总裁史焯伟向媒体表示。

　　当日，央企中粮集团携旗下位于北京、天津、沈阳和成都等城市的7个大悦城项目在上海集中亮相。中粮集团宣布已开始在全国布局，将以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。

　　据史焯炜介绍，从北京西单大悦城运营以来，已先后有沈阳大悦城、北京朝阳大悦城等建设和开业。其中，朝阳大悦城主体工程已完成；天津大悦城已开工。按照中粮内部的时间表，朝阳大悦城初定于2010年5月1日开业，天津大悦城在2011年开业。另外，北京安定门大悦城正在规划，成都大悦城也在推进。

　　中粮置地相关负责人还透露，中粮集团将在中粮地产之外，再投资700亿元在全国建设20多个大悦城，大悦城将成为国内规模最大的商业地产综合体。中粮集团提出，将来地产业务规模达到集团总资产的30%。

　　据了解，目前中粮集团旗下有两家地产公司，上市公司中粮地产以及2007年在集团原物业投资部的基础上发展起来的中粮置业。按照宁高宁此前的布局，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮置业则主攻商业地产。

　　中粮海景一号超11万元/平方米 创出楼盘天价

　　2009年年末，中粮海景一号面向市场推出首批66套房源，是5幢高层中位置最好的一栋，报价10万—12万元/平方米。

　　盘踞上海豪宅价格之最两年有余的汤臣一品，近期终于丧失了价格标杆的地位。与其一路之隔的中粮集团旗下项目“鹏利海景公寓”，经过重新包装上市，换名“中粮海景一号”，以超过11万元/平方米的价格一举成为新一代上海均价最贵楼盘。

　　从1996年拿地到2003年开始建设规划，到最终跟市场见面，中粮海景一号项目历经了近10年的建设期。而在这10年的建设周期中，上海的地价、房价已获至成倍的增长。以时间换取高额的利润空间，这也是中粮海景一号发迹的秘密。

　　定价超过汤臣一品

　　虽然名为“中粮海景一号”，该项目实际上面对着的只是一条混浊的黄浦江。在陆家嘴金融核心地段，这栋天价楼远观跟周边高耸的写字楼无异。

　　中粮海景一号原名为鹏利海景公寓，西邻滨江大道，东靠银城中路。整个社区占地面积约为2.4万平方米，总建筑面积约12万平方米，整个项目由5幢高层江景公寓合围而成。

　　这个与汤臣一品并排而立的项目，由上海鹏利置业发展有限公司(以下简称“鹏利置业”)开发，该公司是中粮集团旗下的香港公司鹏利国际集团独资成立。虽然归属中粮地产，但中粮地产证券事务代表范步登告诉时代周报记者，中粮海景一号目前还没有装入上市公司，它现在只是由中粮地产负责托管，项目仍属于鹏利国际集团有限公司，即为中粮集团所有。

　　2009年年末，中粮海景一号面向市场推出首批66套房源，是5幢高层中位置最好的一栋，报价10万—12万元/平方米。项目附近的汤臣一品均价10万元/平方米，财富海景的售价不过6.5万元/平方米左右。

　　在其代理上海浦东星河湾项目后，上海浦东星河湾创下开盘当日狂销40亿元的传奇纪录，双方曾传出一些小插曲，星河湾埋怨卖得太快，价格定得偏低。此次中粮海景一号的定价，显然吸取了上次的“教训”，定了一个比较高的价格。

　　66套房源销售一空

　　尽管价格高昂，但中粮海景一号甫一面世仍然得到市场的热捧。1月17日，鹏利置业相关工作人员称，现今推出的房源中仅剩一套，其他的合约都已经签好了，“明年或许会再推另外一栋，目前集团还没有确定。”

　　上海世邦魏理仕物业顾问有限公司(下称“世邦魏理仕”)曾担任中粮海景一号的顾问咨询机构。其住宅项目营销部高级董事陈炜告诉时代周报记者，中粮海景一号从2009年年中豪宅市场火热的时候，就开始着手做销售的准备了，经过几个月的筹备，在年末推向市场，“这个楼盘在市场上还是比较有代表性的，以前一直是以出租为主，现在变成销售，这是他们的择时策略。”

　　陈炜说，现在市场行情比较好，中粮海景一号推出其中的部分楼盘，用于资金回流，“2009年楼市走势太过凶猛，翘尾行情厉害，市场消化还需要一段时间，2010年豪宅市场就算会有新的供应量，走势会比较平稳。”

　　上海方方地产咨询师赵豫川也认为，中粮海景一号等豪宅入市，其实是在一个好的市场环境下，高位套现。

　　“2010年价格上涨不能持续，会有一个调整。在宏观政策频出的情况下，无论是购房者还是开发商，心理预期会有所改变。”赵豫川说。

　　十三年捂盘捂出天价

　　中粮海景一号虽地处陆家嘴核心地段，但当初拿地成本并不高。

　　资料显示，陆家嘴金融区最初全部土地性质皆为商业办公用地，直到1996年左右浦东房地产开发陷入困境，浦东新区政府为了招商引资将一部分土地用地性质从原来的办公用地转为住宅用地，汤臣一品所在的X4-2地块以及中粮海景一号所在的X5-2、X5-3、X5-4地块都属于这种情况。

　　中粮海景一号能够创出天价，得益于其长时间的捂盘。

　　早在2004年8月，鹏利置业发布的一则公告称，鹏利海景公寓即将公开发售，并于2005年年底之前交房。然而，因为市场环境的变化，早已达到预售标准的鹏利海景公寓一直在营销策略上摇摆不定，楼盘的开盘时间一拖再拖。

　　此时，陆家嘴小三角的三大滨江豪宅有盛大金磐、汤臣一品、鹏利海景。最先开盘的盛大金磐，售价为2万-4.5万元/平方米，价格相对较低却一直滞销。接着开盘的汤臣一品，开出10万元/平方米的天价，成为上海最贵楼盘，但也是无人问津。

　　“2005年左右，世界五大代理行之一的世邦魏理仕担任鹏利海景公寓的咨询顾问机构，当时根据市场形势，我们建议开发商中粮集团持有物业一段时间。”陈炜介绍。

　　受制于当时宏观调控，又目睹了邻居汤臣一品的销售不善，鹏利海景一直没有对外公开预售。“因为中粮海景一号价格预期过高，是一个很小众的市场。这种情势下，在售价、销售率方面都达不到开发商的心理预期。”赵豫川认为。

　　谁料想，2007年6月，上海地产界掀起一股大规模的整风运动。此次整风过程中，楼盘高定价也被纳入罪责之中。汤臣一品首当其冲，成为被调查对象。价格虚高、有捂盘惜售的嫌疑是上海市国土房管部门调查汤臣的理由之一。这对于鹏利海景等豪宅来说无疑是敲山震虎。

　　2007年下旬，鹏利海景决定将其全部350套房源转为酒店式公寓出租，同时引入新加坡辉盛国际管理有限公司入驻。但其租赁价格又是长时间的悬而未决，汤臣一品再一次成为其“观摩对象”。

　　直到2008年5月份左右，汤臣一品以7.5万-12万元的月租金价格，将小部分租赁房源投于市场。鹏利海景才将其月租金定为5.5万-6.5万元/月。而且据介绍，出租的其实只有其中的2栋楼，并非全部房源。

　　这种以租代售策略在2009年年末才发生改变。此时的上海楼市正处于一波狂热的豪宅投资热中。据陈炜介绍，中粮海景一号现在出售的是以前空置的楼盘，以前并未出租。

　　中粮海景一号的近邻汤臣一品相关负责人在接受记者采访时表示，“以前总会有人从负面角度看，汤臣一品是最贵楼盘标价。中粮海景一号售价创新高，汤臣当然欢迎。”