郑州房价今后走势如何？我省本土开发商面临怎样的情况？借昨日（3月18日）河南地产商会换届之际，建业老总胡葆森就房地产当前形势与未来发表了自己的看法。

　　谈环境

　　资金渠道在收紧

　　刚从北京“两会”现场回来，昨日，胡葆森就被请到了河南省地产商会。

　　什么是开发商的生命？资金和土地！对于这两者，胡葆森先给大家说了自己的感受：国家在收紧资金。“从温总理的报告中看出，贷款目标减少了约1/4。在我和银行朋友交谈时，也感到银行对贷款十分谨慎。”

　　另外他认为，以前政府需要钱的时候，往往用当地的财政收入当担保贷款，向国家开发银行贷款，如今这种方式被取消了。那各地的一些建设和项目会受影响，或者推迟，导致城市建设放缓，这样就间接影响到了房地产的发展。

　　谈调控

　　投入大量普通住房将拉低房价

　　从温总理的报告中可以看出，今年将加大保障住房的建设。国土资源部最近出台的通知上说，确保各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

　　胡葆森说，一个城市房价能不能控制住，可以从普通商品住房（廉租房、经适房、中低价位的中小套型住房）的占有比例来看。如果这类住房占到了30%，那房价就会降下来。“实际上，对于控制房价的办法，我们国家领导人已经看到了。”

　　谈格局

　　地产界在发生梯次变化

　　“还有一个现象，希望地产界的朋友们注意了。”胡葆森说，其实这个情况早在四五前就说过了，那就是地产行业在梯次转移，格局在发生变化。如今更是比较明显——由于土地市场紧张，地不好拿，一线城市的二三流地产商开始到二线城市拿地，二线城市的二三流地产商开始到三线城市拿地。

　　就一个城市来说，一般都是前10到15名地产商控制了这个城市的60%~70%的销售，而这其中有一半地产商又是外来的。由此可以看到，这个梯度转移已经发生了。“这样的情况大家应该注意了，本土的地产商要考虑下一步该怎么办。”

　　谈征税

　　物业税开征难

　　胡葆森说，物业税的事很多人很关心，“但说的很多，却没有实施。”

　　他认为，国家一个税种的实施是要看它的作用。物业税是针对办好房产证的房子征收的一种税，可以控制房价短期内过快上涨。但是要想开征物业税，需要降低土地收益金，土地收益金可以采取多次交付的形式。但土地收益金不降，物业税就无法开始。

　　胡葆森说，很多网上消息说，国家是不是打算取消预售制？“可以很肯定地给大家说，短期不会取消。”

　　谈房价

　　未来3到5年会快速上涨

　　在胡葆森看来，郑州的房价未来3到5年会快速上涨。因为郑州是省会城市，又加上近年来高铁的发展。

　　房价上涨、外来开发商抢饭碗……在这样的情况下，地产商该怎么办呢？

　　胡葆森建议，地产商首先要确定市场，未来几年准备在哪做，是郑州？外地？下级城市？思路一定要清晰；另外还要确定产品，是打算做厂房、双限房，还是城市综合体？

　　就拿地而言，胡葆森建议，郑州本土的地产商要有联手的习惯，要有危机感，等拿不到地的时候再联手就来不及了。“还有一种渠道，开发商要好好研究城中村的开发，其实城中村本来是该本土开发商整，结果很多都被外地人拿走了，这也是个讽刺呀！”

　　谈未来

　　岁数大了当投资人 让年轻人干

　　市场经验说完了，胡葆森也不忘给大家讲讲退路。“岁数大了，做不动了怎么办？”胡葆森说，那就把资产变现，然后找个信得过做得不错的年轻地产精英搞投资。

　　胡葆森透露，商会目前在运作这个“投资”的事，如果成功，将来将扩大覆盖面，让更多的商会成员加入。

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　　共卖2000多套商品房

　　3月，在地产商眼中是个“小阳春”，但已过半月，商品房销售量大减。

　　昨日，记者从郑州市住房保障和房地产管理局了解到，3月上半月，二手房和商住房共成交3214套，其中二手房成交1190套，商品房成交2024套。而在2009年3月，郑州商品住宅销售了9840套。虽然才半个月，但可以确定，今年3月份的商品房销量大不如去年。

　　记者从郑州几家二手房中介也了解到，销量也不尽如人意。用房产经纪人的话来讲，“卖房人也不急，买房的人也不慌。”美华房产一位经纪人小旭说，他们店11位经纪人，截至上半月一套房也没卖出。原来一天能带客户看房四五套，现在一天一两套。大家还在观望，想看看“两会”后会有什么变化。

　　而另外一家房产中介的经纪人高新生说起他的一次遭遇还挺生气。他说一位客户要求看房子，催了房东1个月了还没看上房，房主说他可忙，反正房子也不急着卖，让高先生再给客户介绍别的房子。

　　记者从郑州市住房保障和房地产管理局交易大厅了解到，前一段来交易的人比较少，但最近一两天来交易的人逐渐开始多了。

　　张敬国当选省房地产业商会会长

　　昨日上午，河南省房地产业商会第二次会员代表大会召开。

　　大会选举产生了新一届河南省房地产业商会理事会。省政协原副主席郭国三、建业集团董事长胡葆森当选为河南省房地产业商会名誉会长，正商地产集团董事长张敬国当选河南省房地产业商会会长，赵进京当选常务副会长兼任秘书长。