商场如战场。商家们深知“地段为王”，投资商业地产首先要考虑到人流量、地理位置、长久经营力等系列问题。纵观山东省烟台市莱山区商业，有天时、地利、人和之便，按照业内人士的说法：“商圈潜质极大”。

　　本期，记者将带领投资者，在莱山区商圈选取具有代表性的商铺，提前“把脉”。

　　商铺投资持续升温

　　每平方米8000—26000元

　　莱山区的商铺售价，随着迎春大街商圈的知名度水涨船高，其可见的投资前景也使投资者趋之若鹜。

　　运动品牌代理商宋国义，两年前在迎春大街中段购置了两层共260平方米的商铺，花了208万，合计每平方米8000元。两年后，按宋国义的估算，这里商铺售价至少在每平方米1.6—1.8万元，这也预示着，如果他出售手头的商铺，将净挣208万元。

　　即便已有翻倍利润，宋国义还是不舍得卖，因为它正给他带来滚滚财源。为了扩大经营，宋国义正四处寻找房源，不出他预料，如今迎春大街商圈的商铺价格已非两年前。“现在，位置稍偏的初家镇价格都在每平方米1万元以上，迎春大街中段的商铺售价已到了每平方米2.5 万元。”宋国义说。

　　“莱山区的商铺价格，在迎春大街商圈的概念提出后，才有了大幅上涨。”对商铺的涨势，莱山区贸易局综合科科长李视利如是分析。他认为，这个商圈的确立，直接带来了7大特色街区的发展，连贯的合理规划，加上莱山区高档住宅区、大学园区的倍增，直接放大了莱山区商铺投资的光环。

　　眼下的商铺售价现状，确实也证明了这一点。在烟台大学附近，万象城即将建成。这座尚未完全完工的商业项目，目前商铺销售进度已过了八成。

　　“商铺售价在每平方米2.6万元，这个定价在莱山区目前属高的。即便如此，这里110平方米以上的商铺已经售完，剩余数套全是小面积商铺。”祥隆企业集团营销总监宋德志表示：“商铺如此热销，可见这个商圈的商业氛围已经形成；大面积商铺如此畅销，莱山区商业前景可谓炙手可热。”

　　商铺租金与成本需细算

　　年租金每平方米400-2500元

　　“商铺你不卖，出租行不行？”在宋国义的店里，经常会有投资者如是打听。

　　出租这笔帐，宋国义也算过。按照眼下行情，他这个260平方米的两层商铺，年租金起码在30万元，也就是说，起码每平方米在1200元上下。“因为不远的万光府前附近的一家商铺，就按年租金每平方米1500元租出去了。烟大市场的年租金也至少在2200元—2500元。”宋国义为他的定价找到了参照。

　　这样算下来，莱山区的商铺租金似乎比芝罘区还要高。对此，李视利说，莱山区的商铺租金非常不平均，热门商铺的租金并不比海港路的低，较低的也有每月300元的商铺，按均价来算，平均年租金应该在每平方米1500元以上。

　　“只是莱山区商铺租金和售价一样，上升势头较猛。”李视利说，莱山区商业的发展，与芝罘区明显不同，芝罘区是以线带面，莱山区则以点面结合的比较理想。近两年，迎春大街商圈共接纳了包括万象城、渔人码头、新天地都市广场、海尔财富公园等在内的六大投资过10亿元的综合商贸设施。

　　这些高档商业设施的进入，会促进莱山区的商铺租金越来越高。李视利举例说，渔人码头的商铺定价在每平方米2.4万元上下，且不单售，基本一卖就是一层或多层。以1000平方米计算，购买商铺就需要2400万元。“商铺租金少了，何时收回成本？”

　　宋国义也考察过渔人码头。“如果在渔人码头开店，如果按照我的运动品牌单价300元—400元价格计算，假设店铺面积是100平方米，每天每平方米租金是100元，一天至少要销售30多件产品才支付得起店铺租金。”宋国义认为，在这个地块，服装店不一定合适，但算法类似，如果换作餐饮品牌，或许有利可图。

　　投资分析

　　人气旺潜力大

　　莱山的发展速度不断加快，商业氛围日益浓厚，是区内商铺租金不断上涨的决定因素。

　　要说莱山区的商业环境，有个例子常被提及。在佳世客开业之前，各方并不看好这家超市的影响力，各路媒体甚至用“前瞻性”、“值得期待”的字眼，来形容佳世客在莱山区的商业前景。如今，无论是不是周末，佳世客前后两大停车场，均停满了各种高档轿车，人们从四面八方赶到这里购物，真是人流如潮。

　　这种发展速度，这种商业氛围，直接反映在一座座拔地而起的楼盘上。事实上，自2007年以后，莱山新楼盘的涌现可谓如雨后春笋，南山世纪城、天合城、芳华园、绿色家园、府前花园、上海滩花园、渔人码头等商住项目，争相亮相，吸引了越来越多的高端消费群在此落户。

　　早在四年前，温州商人曹新远在烟台考察投资环境时，就到过莱山。三年后，他再来时，已发现这里“空降了一座城”。

　　人气也是越来越旺。 “加上多所大学落户莱山，区内常住人口数量成倍增长。”莱山区贸易局相关人士说，仅万象城一期，规划人口容量就达2万人。年内，投资在10亿元以上的十大城市综合体将陆续启用，人口容量将再增10万。至2020年，莱山区人口将再增一倍，达50万人，城市建设区远期人口容量可达100万左右。据调查，莱山区居住人口有70%受过高等教育，年人均可支配收入1.2万元，居全市之首，高级住宅区与旅游设施的迅速发展，为莱山带来了旺盛的购买力和巨大的商业发展潜力。

　　“潜力，已不再是长远投资之后的等待，而是投资见效的速度感。”市商务局相关人士同时也提醒投资者，要及时把握宏观调控政策的走向，理性投资。