一季度楼市整体“价涨量跌”的态势十分明显，福州市主城区住宅成交均价进入今年1月份便首次突破万元大关，达到10473元/平方米，这是自2009年楼市高歌以来均价的历史最高峰。随后的2、3月份，尽管成交量下滑，但均价仍是一路看涨，到3月份住宅成交均价已达到11270元/平方米，较2009年12月上涨20.4%。

　　在主力成交价段方面，10000元/平方米以上住宅成为一季度成交的绝对主力，成交套数占总套数的51.2%，囊括了“半壁江山”。9000元/平方米以上住宅占据总成交金额的七成以上，6000元/平方米以下房源的套数比例则从去年四季度的13.7%锐减到今年一季度的4.5%，几近退市。

　　价涨量跌 楼市陷入高位盘整

　　今年1至3月份，全市住宅成交均价连续三月突破万元大关。一方面是成交量的急剧下滑，另一方面是成交均价的一路坚挺。价涨量跌，是今年福州楼市新年伊始以来持续至今的局面。

　　楼市白皮书智库团专家分析，福州房价目前正处于历史高点，类似于股市中的高位缩量盘整期。根据住宅成交量价曲线图可以发现，一季度随着房价的逐步上涨，成交量不是同步上升，而是逐步下降，量价曲线形成了一个“剪刀口”，呈现出“顶背离”的态势。有专家指出，一季度住宅成交的量价走势正是市场出现拐点的前兆。

　　从目前福州楼市主要在售项目的情况来看，万元以上的楼盘均价已经成为福州商品房的常态。楼市白皮书智库团专家指出，一季度住宅均价的高涨主要源于2009年楼市的持续红火以及土地热拍之后的高楼面地价效应。

　　同时，居高不下的房价也与近期市场产品结构的不合理有关。楼市白皮书智库团专家表示，随着住宅均价的普涨，让福州市在2008年划定的普通住宅与非普通住宅的豪宅标准有些尴尬。该标准规定，鼓楼、台江区每平方米8500元以下（含8500元），其他城区每平方米7000元以下（含7000元）的房源才属于普通住房。如今，豪宅充斥市场，而7000元/平方米以下的普通住宅则“一房难求”，比例仅在12%左右。

　　政策重拳 房价涨势有望趋缓

　　一季度越调越涨的房价也引来了史上最严厉的调控风暴。针对高企不下的房价，近期政府的调控重拳纷纷落地，国务院4月14日和17日先后两次出台遏制部分城市房价过快上涨的政策，包括二套房首付款不得低于50%，房价过高地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款等。

　　楼市白皮书智库团专家表示，相比于2009年宽松的购房环境，2010年已不再。如果各项抑制高房价的政策执行到位，那么房价涨势将趋缓。事实上，自2009年底以来，楼市宏观调控多次出手，从营业税征免时限2改5、“国四条”、五部委打击囤地通知，再到“国十一条”、“国十条”……目前针对高房价的调控已摆脱单向治理的模式，国土资源部、住建部、财政部、银监会等多部委同时出动，从土地、市场、信贷、税收等方面立体监管，多管齐下。

　　从已出台的政策组合拳来看，大有翻版2007年年末的态势，然而，楼市白皮书智库团专家也指出，经过2009年一轮“大牛市”后，开发商的自身资金相对充裕，降价促销的动力明显不足。

　　因此，楼市白皮书智库团专家预测，二季度房价整体依然将保持高位运行，以平稳为主。下半年能否出现回调，关键要看地方政府和机构对调控政策的执行力度。

　　预测

　　二季度延续“价涨量缩”

　　7月起均价或整体向下

　　福州市社科院经济社会研究所副所长 朱剑修

　　我预计今年二季度将延续“价涨量缩”的局面，各项政策逐渐明朗，三季度随着调控政策的兑现，市场将有所反应。7至8月楼市将面临方向性选择，可能出现大的震荡和波动，如果抑制房价的各项政策执行到位，那么三季度房价整体向下的趋势可能性更大，未来均价将出现20%-30%的下调，回归到7000元-8000元/平方米。

　　房价上涨压力仍在

　　福州房地产业内专家 刘福泉

　　二季度房价上涨的力量仍在，只是幅度问题，但应该上涨的幅度不大。中心城市的房价高也有利于调整人口走向，要不然大多数人都涌入大城市，城市的压力也很大，因此我认为二季度还是以高位稳定运行为主。

　　价格高位运行

　　可能有小幅波动

　　九歌万派地产机构董事长 刘波

　　接下来价格可能出现小幅波动，总体在高位运行，出现深幅下调、大幅上涨的可能性不大。