税收政策对抑制房地产投机的作用远大于金融政策，对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。
调控房地产市场是一项非常复杂的
工作，我国房地产市场还处于发展和转轨过程中，政府调控房地产市场的经验较少。因此，不断总结经验，借鉴国外调控房地产市场的成功做法，对做好我国的房地产市场调控意义重大。
日、韩两国的房地产市场与我国有很多相似之处：都实施了类似的经济赶超战略，经济发展迅速，城市化的时间较短，城市人口增长很快；都属于儒家文化圈，国民对不动产有偏好。因此，相比欧美国家，日、韩的经验对我国的房地产调控更具借鉴意义。
日本：税收政策终结“土地神话”
在上世纪80年代，土地税制的不合理成为导致日本经济泡沫的重要原因之一。
土地税制结构与经济泡沫成因的关系主要体现在以下几点：首先，在房屋“保有阶段”，保有者的赋税负担过低。1990年，不动产税占日本所有税收比重为6.5%，占国民所得的1.7%.而当时美国的不动产税占所有税收比重为14%，占国民所得的3.5%.可见，日本在土地保有上的缴税负担比美国低一半左右。日本在上世纪90年代出现房地产泡沫后，大幅度增加不动产税。2002年，不动产税占日本所有税收的比重比1990年提高了1倍（参见图1、图2）。
土地价格的飞涨、土地买卖以及房地产投机成为社会问题，高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的购房梦想成为泡影。更严重的是，高价土地成为外国企业进入日本的障碍，收入和房地产价格之间已经到了无法平衡的地步。资料显示，1990年日本房地产泡沫最大时，东京圈的房价收入比是8∶1.
在经济泡沫冲击下，日本政府和日本银行采取了许多对策：1989年5月提高央行利率； 1991年4月开始对用土地作担保所进行的融资进行总量限制；1992年4月设立地价税，强化转让收益税的征收，并改善土地评价体系。
日本土地税制改革的思路主要有以下几点：
一、减少土地作为资产的可利用性，抑制土地投机，促进土地有效利用。为此，除征收固定资产税外新设地价税，对土地保有实施高税率，以提高土地有效利用。
二、强化转让收益课税。对短期土地交易的转让收益强化征税，起到了抑制投机的作用。在经济泡沫出现之前，对个人而言，4000万日元的土地转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税；对法人而言，除通常的法人税率之外，保有期在十年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对抑制投机活动并不见得有效。为抑制投机，1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期在两年以下的土地，转让时另行加收30%的重税。
在泡沫经济下，土地价格的上升与其说是商人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还给国家，土地价格上升所带来的利益应该纳税。具有惩罚性质的税收制度对土地投机发挥了巨大的抑制作用。
三、关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。提高对遗产继承土地的评价，把城市化农业用地和周围住宅用地按照同样的税率征税。此外，针对避税也采取了相应的对策。固定资产税虽然有可能出现低估情况，但这种低估却保证了对“保有阶段”进行适当征税。
实施这些对策的结果是：日本土地价格从1988年开始放缓涨势，此后长期处于下跌状态，直到目前仍然低迷，“土地神话”已经终结成为市场共识。
韩国：重税打击投机
韩国国土面积为10万平方公里，人口4600万，是一个典型的地少人多的国家。这些年来，其国内生产总值以平均每年4%～5%的速度增长，并带动了房地产业的快速发展，属于国民经济和房地产业发展较快的国家。这种情况，为房地产价格持续上涨创造了重要条件。特别是进入21世纪后，许多富人利用资金和私有房地产（据统计，韩国5%的富人占有82.7%的私有房产）加入房地产投机，投机活动日益猖獗，房价不断飙升。例如，房地产投机活动猖獗的首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这些“富婆”斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，该地区2000年平均房价每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，五年时间竟涨了2倍多。从全国来看，许多大城市房价的年上涨幅度达到7%～10%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%.
土地、住宅和其他房地产价格的不断飙升，对韩国社会、经济发展和人民生活都造成了巨大伤害，已经到非整治不可的地步。
韩国在整治房地产投机时，主要采取了以下几项举措：
一、态度鲜明地宣布政府要直接抓“整治工作”。卢武铉总统宣布，“这是一场与房地产投机势力进行的战争”。这既说明整治任务的艰巨性，也表明政府要把整治任务进行到底的决心和信心。
二、大造舆论。房地产投机造成房价连年飙升，天怒人怨。在政府表明要与房地产投机作坚决斗争后，广大媒体也顺应形势参加了“斗争”，形成了强大的舆论攻势。
三、采用逐步升级的办法，用重税打击投机。今年，韩国政府对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税。从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对出售第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半收益，使投机者无利可图甚至亏本。同时，调整房地产所有税，今年已把房地产所有税起征点由过去的9亿韩元下调到6亿韩元，税率为1%～3%，并计划从2008年起，以每年提高5%的速度提高房地产所有税税率，直到提升到适当税率为止。
四、有压有保。在打击投机的同时，政府大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。银行对无房户购买住房，贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%.对年收入在2万美元以下的贫困户，可提供房价70%的贷款，利率也下调到4.5%.这样的办法，体现了区别对待的政策。
五、加快公寓住宅建设。韩国政府决定在全国新建19万套公寓住宅。公寓住宅主要面向中低收入者，可以较好地满足中低收入者的住房需求。而公寓住宅价格受到政府适度调控，有利于降低平均房价。
启示：对流通环节课以重税
我国房地产政策调控已持续三年多，但稳定房价的目标还远远没有达到，打击房地产投机任重而道远。2006年之后的政策重点还是打击投机，控制房价的过快上涨。2005年下半年，当上海房价开始调整的时候，以深圳为代表的珠三角城市房价开始出现明显上涨趋势。从统计数据看，2005年11月，深圳的住宅价格同比上涨超过20%，广州周边几个卫星城的房地产价格有明显异动，北京的住宅价格同比上涨也超过20%.另外，一些中小城市的房价不仅没有受到政策调控的影响，相反却呈现快速上涨势头。今年六月“国六条”出台之后，7、8两月房价依然上涨，政策的边际效用越来越小。
房地产的政策调控效果为什么不尽如人意？这不仅是一个现实问题，也是一个重大理论问题。关键是我国房地产税收制度存在严重缺陷，不动产税一直没有征收。
日本和韩国的经验告诉我们，财政税收政策对抑制房地产投机的作用远大于金融政策，对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。
将我国的房地产税制与日本进行比较可以看出（参见表1），当前，我国的房地产税收结构还很不合理，不动产税还处于论证阶段，20%的所得税还没有得到落实。我国的当务之急是增加房地产转让环节的所得税负担，对于两年以下转手的房地产应额外征收20%的所得税。要抓紧出台不动产税，不动产税对于中国而言具有十分重要的意义。反过来看，如果我们在房地产税收上没有什么大的动作，那么，我们对房地产市场的调控就不可能取得实质性效果。
