上世纪90年代之后，我国经济的市场化程度逐步提高，住房商品化格局的基本形成则标志着我国已属于市场经济国家。客观地说，近10年来房地产业发展迅猛，确已成为高速经济增长的新兴支撑点，然而同样不能忽视的是房地产业的高收益也带来了种种问题，其中有些是经济性矛盾，有些则属社会心理上的对抗。这些问题现在已经带来了诸多负面影响。对此，社会各方高度关注，政府也在探寻有效的“减震”措施。显然，要解决这些问题，首先必须对房地产业畸高收益的程度、成因、效应有一个客观的判断。本文拟就此展开分析。
一、房地产业收益究竟高不高？
目前社会上普遍认为房地产业属于暴利行业，国家权威机构如财政部、国家统计局披露的数字均表明房地产开发属高利润率行业，一些学术研究结论也说明房地产业属暴利部门。所有这些观点都是以对利润率的评估为依据的，反映的是房地产业利润率远高出社会平均利润率，当然也高出很多第二产业行业的利润率。由此人们得出了房地产业属暴利行业的结论，并提出了相关政策建议和治理思路。
应该承认，从利润率角度说明房地产业是否属于暴利行业确实是有必要的，也能够在一定程度上说服人，但必须指出的是：利润率高低并不是证明一个产业是否属于暴利部门的惟一角度。事实上人们现在说房地产业属暴利行业本意是说该行业收益畸高，而行业收益在理论上是更为宽泛的一个概念，不仅涉及企业法人收益，还涉及个人收益，也涉及产业状态。显然，收益具有综合性，更能够全面体现某一产业在利益增长方面的比较优势。因此，推论就是人们是在从利润率角度去证明房地产业是否属于高收益行业。既然如此，我们就有必要探究单纯用利润率指标可否就能说明房地产业属于高收益产业。
从理论角度看，单纯用利润率指标来做出判断是不够的，原因在于：
1.利润率仅只反映的是法人实体的资金收入水平，不能全面反映个人收入可能性边界，而要说明某一行业属高收益行业时，应证明机构收入和个人收入双高。
2.人们从不同角度计算房地产业利润率时所得出的结论差距比较大，这实际上反映出了一个问题，即利润率并不能准确体现房地产业收益趋势。因为不同的计算方法结果差别很大，说明计算本身的针对性不统一，自然科学研究中当人们对某一结论产生怀疑时所依据的重要理由就是不同的试验方法得出的结果差距过大，社会科学研究中的道理是一样的。现在人们对房地产业利润率的判断从8%到100%不等，差距如此之大，很难令人相信利润率的准确性。
3.利润率高低是一种短期判断，但如果说某一行业是否属于高收益时应该说是一种趋势判断。简明的推论是任何一个行业在某一时点上都会有利润高峰，假如以此为依据下结论，那么，所有行业就都是高收益行业了。显然，这与事实是不相符的。
因此，我们现在有必要拓宽视野，从多个角度说明房地产业是否属于高收益行业。在进入正式的分析之前，应予以说明的是，目前人们所说的房地产业是一个笼统的概念，实际上房地产业是一个产业链，主要包括房地产开发、房产建筑和房产销售三大块内容，大家关注的主要是房地产开发商和房产销售商的收益。拙见以为，综合各方面因素看，可以说我国的房地产业确属收益畸高行业，具体有如下几方面分析：
1.房产价格节节攀升表明房地产业收益畸高
1998年之后，我国物价整体相对稳定，个别年份居民消费价格还出现过负增长（1998年、1999年和2002年）。但值得关注的是2000年之后房屋销售价格不断上涨，住宅价格2000年上涨1.4%，2004年上涨9.4%，2005年上涨8.4%，其中多层住宅和高档公寓上涨幅度超过平均数值。2006年政府采取了税收、金融、土地政策等多种手段调控房地产价格，力度较大，但客观地说收效不大。
近年来，大部分城市的房屋累计升值50%以上，新房总价与职工平均年收入的比值持续上升，现在大城市普通住宅的价值与职工平均年收入的比例大多在30倍以上，远超出西方国家10～15倍的水平，这也就是说，我国的房屋价格高出西方国家一倍，那么由此也可说我国房产商的毛收益高出西方国家一倍，如果我们考虑到我国建筑工人工资低出西方国家至少两倍的现实，这一比例应该更高。显然，价格水平高意味着房地产业收益扩张可能性边界大，进一步说就是利润和工资上升的空间大。
2.房地产业个人收入水平高
房地产业属于土地资源利用产业，而土地资源是稀缺性最强的资源，因此，世界各国的房地产业大多为个人收入偏高的行业，特别是高管层和大股东。近年来职工平均货币工资增长率维持在11%～14%之间，2004年和2005年两年在14%，平均实际工资增长率在10%～15%之间，2001～2005年平均接近14%，从这一角度看职工收入增长正处于转轨期的高峰期。
伴随着产业结构和增长方式的转变，职工收入的行业结构也发生了重大转变，突出的表现是第三产业职工收入增长相对快些。这其中房地产业职工特别是房产开发和销售企业职工收入增长更为快些，各类机构的调查也表明房地产业在我国属于高收入行业。特别值得注意的是，房地产企业大股东和高管层货币收入数目惊人，如果把职务消费和实物收入计算进来，收入可说超过国外房地产大亨的年收入水平（收入占企业收入比重）。这实际上说明房地产业的收益更多是体现在个人收入上，所以我们经常看到的现象是房地产业利税总额并不惊人，背后的因素就是个人收益侵蚀了利税空间。
3.房地产开发投资快速增长说明该行业预期收益高
2000年之后，我国年经济增长率重又回到8%以上，近三年又达到10%以上，这其中主要的因素之一是固定资产投资规模扩张拉动。相比20世纪80年代和90年代的固定资产投资膨胀，突出的特点是房地产投资快速膨胀成为重要的结构性因素。2000年房地产开发投资4984.1亿元，2005年达到15759.3亿元，增长了2倍多，其中商品房建设投资2000年仅为3736.3亿元，2005年达到11159.9亿元，商品房销售面积达5.57亿平方米、销售额为18.08万亿元，单是商品房投资占固定资产投资总额的比重已在12%以上。
房地产开发投资的特点是社会投资和预收款比重高，国家预算内资金比重极低（仅为1%不到）、国内贷款比重相对偏低（仅为22%）。从结构角度看，房地产业已成为固定资产投资额的第二大产业（仅低于制造业3000亿元不到），2005年该行业投资额相当于采矿业的5倍多、公用事业2倍多、交通和邮政2倍多。显然，房地产开发特别是住房开发是社会资本最看好的领域，如果没有较高的预期收益率，这种投资是不会形成的，因为资本流向就是收益率比较的结果。总之，多角度的分析可以使我们得出结论说，房地产业属于高收益行业，暴利是肯定的，只是程度判断难以统一。
二、房地产业高收益的成因
既然房地产业收益如此之高，那么，我们就有必要对其成因进行全面分析。应该指出：对房地产业高收益的研究应客观、既要关注企业行为层面，也要关注制度层面，还要关注市场层面。必须避免把原因单纯归结为主观愿望，而是要看到多种因素的综合作用。
综合各方面情况，房地产业高收益的成因主要有如下几方面：
1.定价机制
现在我国住房销售价格是完全放开的（除经济适用房）。因此，企业在确定商品房价格时，基本上取向于最高定价。这一取向的背后是住房开发商和销售商都要追求收益最大化，双方都要使利润率超过社会平均利润率，特别是销售商，往往随机调整价格，把价格挑向更高位置。在推动价格上涨的过程中，开发商和销售商相互配合，前者囤积土地和房屋，后者制造消息引导消费者追高。房地产业最高定价取向之所以能够奏效，关键是土地资源的高度稀缺形成了住房供给的相对垄断。价格上涨为房地产业的高收益奠定了基础。
2.定价方式失控
住房销售面积计算的合理性不足始终是住房销售者盘剥消费者利益的一个手段。其中关键的问题是房屋面积使用率一直由住房销售者掌控，公摊面积虚定实质上会使价格上涨，同时这部分收益也无偿流入供给者腰包。比如说现在很多楼盘的使用率在75%左右，公摊面积有30%是虚设的，这实际上是有近10%的房价收入无偿落入供给者钱包。近年来政府出台了按使用面积售房的规定，但这并不能解决问题，因为住房供应者仍可把虚设的公摊面积列入房价。显然，定价方式失控人为提高了房价，使房地产业的制度欠缺，最终演化为高额的投机收益。
3.商品预售制
我国的商品房一直实行预售制。预售制本质上是让消费者承担房地产商的投资，因而也就减少了开发商的投资，但房价收入是归属开发商的，这样等于增加了房地产商的收益，用消费者的钱周转资金获得了远期收益，同时也把投资风险分摊到了消费者身上，减少了开发商的开发成本。现在不允许搞预售制，但实际上开发商一直在以各种方式搞，有关管理部门基本坐视不管。由于多种因素的作用造成了消费者购房过于冲动，预售房价格和现房价格差距又在缩小（特别是在大城市），开发商由此获得的额外收益越来越大。
4.需求拉动
任何一种商品的价格最终都要受需求因素约束。房地产商依赖高价获取高收益具有强烈的需求推动。我国的住房商品化是以市场经济格局的初步形成为背景的。住房商品化形成了强烈的住房需求，这其中的主要推动因素有三点：一是城镇化率逐步提高，城市人口占总人口比率从不足19%增长到40%多，2000年后住房商品化使得人们只能从市场上购买住房，5.62亿城镇人口的住房需求是世界上几个大国（美、日、德、法人口加总）的总人口数，不可能不推动价格上涨，而以逐利为目的的房产商自然要顺势推高房价。二是城镇每年新增劳动力几千万，这些人把住房购买列为第一消费项目，成为住房消费信贷的主力部队，构成了强烈的住房价格上涨助推剂。三是土地资源紧缺。我国有限的可利用土地资源要在经营用地、环保用地、住房用地、公权用地四方面平衡，人口规模过大自然会使极为有限的住房用地快速升值，这为房地产业高收益创造了条件。
三、房地产高收益的负面影响和对策
住房是人类最基本的需求，所谓安居乐业表明的就是这一道理。客观地说，房地产业收益过高，就是在利用住房需求的迫切性来谋取不正当利益，好比病人为解除痛苦而不顾价格高低一样。中国现在两大领域盘剥消费者利益最甚，一个是医药，一个就是房地产。我们必须清醒地认识到房地产业高收益表面上侵占的是公众的经济利益，实际上则是在危害社会稳定，这是一个重大的社会问题。现在房地产价格上涨过快，一是直接使中低收入家庭住房需求难以满足，从而造成了他们对改革成效的怀疑；二是住房上的高度两极分化造成了阶层的强烈对抗心理。对此，我们必须高度重视，要从社会长治久安的角度去认识问题。
究竟应该如何控制房地产业收益过高，是目前争论最强的问题之一。人们强烈地抨击房地产商不顾公众利益逐利，希望他们增强社会意识。拙见以为，客观地说这是在发挥无用之功。因为商人重利是理性的行为，在无人控制的条件下他们为什么不力争更多的利益呢？就如同抢东西没人管谁都会抢一样。显然，根子在于政府管不管，政府是公共事务的管理者，是公众利益的维护者，公众授权给政府，就是让政府控制阶层利益和区域利益的不合理增长。因此，抑制房地产业收益过高就是要完善管理制度，实现这点似可从如下几方面入手：
1.对住房销售实行限价政策
住房是一种特殊商品，从社会长治久安的角度看，政府有责任促使公民居住的相对均等化，不能够放任形成谁钱多就可拥有无数套住房的格局，当一种商品关系到人类生存时政府就要控制其市场化程度。因此，政府应对住房销售实行限价政策。限价可从利润率控制和房价与职工平均货币年收入比两个角度来进行。从前一角度看，利润率应不得超过贷款利率3倍为宜，从后一角度看，房价不应超过年收入12倍。
2.必须坚决制止土地和商品房囤积行为
目前各地正在采取措施抑制房地产开发商对土地和商品房的囤积行为，这是非常必要之举。但现在仍需加大惩治力度，否则还会不断发生类似问题。今后似应把制止囤积行为和房地产经营资格挂钩，一旦发现囤积土地或住房达到一定规模或时限时，应取消该企业的房地产业经营资格。只有在市场准入上设置这道门槛，才会真正使房地产开发商产生畏惧心理。
3.应继续实行经济适用房政策
目前一些人对经济适用房政策效果产生了怀疑，这是以部分人钻管理上的漏洞获取利益为依据而得出的结论。事实上，经济适用房政策本身是没错的，管理上的漏洞可以补救，要看到很多中低收入者还是从这一政策中得到了实惠。今后加强经济适用房管理应从三方面入手：一是确保土地供应；二是加强购房者收入核实；三是完善经济适用房建造控制机制。
4.对大户型和多套购房者的住房实行税收调节政策
在这方面可利用物业税手段落实调节政策。今后开征物业税，应对单套商品房超过一定面积的房产实行适度高税率，对购买三套以上房产者的房产实行适度高税率，进一步说就是把税率和面积、购房数量挂钩。
