从2003年10月官方文件首次提及物业税概念以来，“物业税”就从一个陌生的术语变成了街谈巷议的热点话题。究竟什么是物业税，开征这一税种在目前有何有利和不利因素，这一税种该如何设计等等，都是我们必须解决的问题。
一、什么是物业税
“物业”一词源于香港和东南亚，一般意义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已经出现。从税种上划分，物业税属于财产税、从价税，从各国开征的实践看，物业税的征收并无统一的形式，征税对象也不尽相同。有的国家将物业税归入财产税中，除对不动产征税之外，对居民或公司等持有的有价证券等财产也列入其中；有的国家则单列物业税；有的则没有设立财产税，只设立了物业税。但总体上存在着共同特征：一是各国物业税政策都坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则；二是大多数国家都在房地产保有环节征税，而在房地产开发经营环节的税收则相对较少。综合各国（地区）的规定，可以认为，广义的物业税更确切的应该叫做财产税，它对商业用途的动产和不动产（或其租金收益）的评估价值课税；而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产（或其租金收益）的评估价值课税。我们这里所指的物业税是狭义上的。
二、开征物业税的必要性
（一）以物业税为起点，建立和健全我国财产税体系。一个现代化完整的税收体系，应当包括完整的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。与商品税类和所得税类相比，我国的财产税类还相当滞后。2004年3月14日，十届全国人大二次会议通过了宪法修正案，明确了对私有财产的保护，这为财产税类的完善创造了条件。而且我国国民收入以及社会财富的分配已经明显地向个人倾斜，住房的多少已经成为区分人们贫富的重要标准。因而，尽快开征物业税，对于缓解我国日益扩大的贫富差距具有十分重要的意义。
（二）通过物业税化解中国金融风险。在现行政策下，地方政府为了迅速集聚财源，不得不“借新还旧”，击鼓传花，泡沫必然有破灭的一天。换言之，地方政府冒了很大的金融风险。物业税的推行能够在根本上解决这些难题。假设现在一年能收到50亿元的物业税，那么政府就可以把未来10年的物业税权抵押给银行而贷到400个亿，因为不管房产市场好坏与否，物业税都是比较稳定的，银行的放贷风险也就非常小。可见，如果征收物业税，政府可以获得一大笔稳定的收入，降低银行放贷风险，在一定程度上化解金融风险。
（三）拉低房价，打击房地产市场的“炒楼风”，促进房地产业的健康发展。造成目前我国多数城市中房价偏高的一个重要原因就是投机者所造成的“炒楼风”。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润与建筑成本的比重为6∶4，而在国外这一比重为3∶7.从理论上讲，如果将开发商建房时上缴的各种税费改由购房者购房后每年上缴，购房者在购房这一环节上至少可以减少10%-20%的购房成本。在购房“门槛”下降而使用成本大幅度提高的情况下，炒楼风险会加大，故而会阻吓一部分投资者。
（四）在土地尚未私有的情况下，先行开征物业税可以避免房地产整体产权不明晰所造成的矛盾。完整的房屋产权应以完整的土地所有权为基础。在我国，土地属于公共财产，居民所有的只是土地的使用权。从税理上进行分析，不具有完全意义上产权的物品，是不能成为完整意义上财产税的征税对象的。所以，当前我们只有将土地与土地上的附着物分开，先就其物业部分进行课征，才能避免产权带来的麻烦。
（五）实施物业税，均衡了政府长期财政收入。不论是哪届政府出让的土地使用权，把开发环节所产生的税费在一定期限内分担，每届政府都有了一笔稳定的、可以预期的财政收入。根据国际惯例，征收物业税要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按评估价值对房地产所有者征税，因此，税值会随着房地产的升值而提高。政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方改变短期行为，更加注重投资环境。
三、开征物业税面临的困难
虽然开征物业税已是大势所趋，但应当充分认识到目前我国开征这一税种仍有相当的困难，这些困难能否解决以及解决得好坏，直接关系到物业税能否顺利推出和起到应有的作用。概括来说，这些困难有如下几点：
（一）物业税基本功能定位及税负总水平的确定。从我国的现实来看，国家开征物业税的初衷并不是要借物业税来改革房地产现有的税收体系和土地供应体制，主要还是为了扩大税源，取得财政收入。但是，我们一定要防止单纯的财政观点，要以此为契机，把开征物业税作为健全财产税、规范房地产业的一个突破口。要坚持为经济发展服务的方针，坚持给企业及个人等微观主体减轻税负，坚持开征物业税后总体税负略低于至少不高于改革前房地产业的税负水平。
（二）房地产评估体系不完善。目前，我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。例如房地产税由税务部门征收，而土地出让金则须向土管部门缴纳。开征物业税后必须按照国际惯例定期进行土地评估，届时这项工作由哪个部门来承担，采用何种方式评估不断变化的房产价值，都是我们所面临的问题。
（三）旧房的重复征税问题。实行了20多年的“土地批租制”，使相当数量的房地产已经一次缴纳了几十年的税费。而物业税一旦开征，对所有的有产者一律按新税法征税，也就意味着重复征税，会令大量的“有产者”承受额外的税收负担。因此，如何解决重复征税问题就成为开征物业税的一个棘手问题。
四、物业税的设计构想
（一）纳税人的确定。从理论上讲，物业税的纳税人为在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。但是，这里有三个问题要考虑：一是在物业税开征前的已购住房，就不再负担至少是不全部负担物业税；二是对于很多企业、部门和事业单位产权不清的用房，在目前明确产权关系尚有相当大困难的情况下，可以暂时以实际使用人为纳税人；三是对于本国居民在境外拥有的建筑物和土地也应交纳物业税，应比照所得税采取税收抵免的办法来避免重复征税。
（二）课税对象的确定。从国外来看，物业税的课税对象有两种：一是物业本身的价值（或者价值的增值）；二是物业取得的收益。从我国的现实来看，第一种更为合适，在对物业价值进行年度评估后，用评估的价值乘以税率，得到应缴纳的物业税税额。按评估价值征税作为计税依据，既能体现公平原则，又能较好地调节土地级差收入，保护土地资源，还可以促使纳税人合理利用房产、土地，规范房地产交易和促进房地产资源的有效配置。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定专门的财产评估机构每3-5年评估一次。
（三）税率的确定。在制定物业税税收政策时，笔者建议采用幅度比例税率（如0.1-2%），中央只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济发展水平等实际情况，确定本地区具体税率。
（四）征收方法的确定。对于个人的房产采用自主申报的方式，对单位房产采用代扣代缴、代收代缴的方式。纳税人交税可以按照“按年计算、分月或分季预缴、年末汇算清激、多退少补”的原则，这样分开负担，纳税人更容易接受。
（五）减免税的规定。借鉴国外经验，物业税的减免措施主要应考虑以下情况：一是对非商业用途而持有财产实施减免，对有收益和无收益的加以区分，以调节社会各阶层的收入；二是对弱式群体实施减免；三是对公共或公益事业实施减免；四是对本税税基当中已经为其他税项所用的实施减免；五是对本地区急需发展的事业单位占用的土地、房屋等物业实施减免，以鼓励这些行业的发展。
作者单位：财政部驻山东省财政监察专员办事处
（责任编辑：广 大）
