| 内容提要：2005年，商业地产市场一片繁华景象，许多专业人士甚至称其为“商业地产年”。今年，商业地产的投资热情不仅未见丝毫减弱，反而越发高涨。有资料显示，目前国内总建筑面积10万平方米以上，投入资金动辄数十亿元的“SHOPPING MALL”在建项目就有200多个。这一数字即便是发达国家也无法达到。购物中心、底商、商业街、SHOPPING MALL……这些日渐熟悉的商业形态与随处可见的招商广告，无不预示着商业地产火暴时代的到来。 |
市场潜力巨大
在这繁华景象的背后，我们还看到了什么呢？据统计，2005年我国商业地产总体供应量超过3000万平方米，其中许多项目由于后期管理不善，现已遭遇了停业的尴尬。
以北京为例，早些年，巨库、碧溪家居广场等项目将前期的广告宣传做得铺天盖地，其宣扬的投资回报率让每一个投资客都心潮澎湃，不买不快。可到了后期的经营管理阶段，却在多个环节出现问题，产生的纠纷不断。造成这一现象的主要原因是目前我国绝大多数商业地产开发商都是“半路出家”，他们大多最初以开发住宅产品为主，有些甚至是从其他行业转型而来，在商业地产的运营管理方面缺乏必要的专业知识。“内功”不足，最终导致项目失败。
那么，又是什么原因让这些开发商纷纷转型，争先恐后地加入到商业地产这个既陌生、竞争又日益激烈的“勇敢者游戏”中来的呢？
住宅市场利润空间趋小俗话说，“无利不起早”。2005年以来，政府为平抑房价，遏制房地产市场中的投机现象，先后出台了一系列针对住宅市场的相关政策，从而使投资者的目光从住宅市场转向了商业地产市场。众多地产商于是跟风使舵开始转型。就连成功开发了现代城、建外SOHO等项目的地产巨头潘石屹也公开宣布，2006年公司将以开发写字楼、商铺等商业地产为主。
零售业跑马圈地催化发展按照加入世贸组织承诺，2004年我国零售业已对外资彻底解禁。这就意味着，无论内资外资在政策方面都享受同等待遇。由于土地具有稀缺性和唯一性特征，因此，谁能抢得先机占据有利的网点位置，谁就会在竞争中形成绝对优势。
2006年初，沃尔玛、家乐福、易初莲花和屈臣氏四大外资零售巨头先后公布了今年计划在我国开店的数量。
去年，沃尔玛在我国已先后开设了13家分店。而今年，这一数字将增加到18～20家。一方面，在已有网点的区域新增店面；另一方面，将加快拓展速度，在尚未涉足的地区抓紧布店。
家乐福是最早将大卖场概念引入我国的外资零售巨头，现已成功在华开店73家，今年也加大了在华开店步伐。据家乐福中国区运营总监王晓忠透露：“家乐福全球总部计划2006～2008年间斥资100亿欧元，推行一项‘有史以来最快的店铺增长’战略。今年家乐福计划全球新开100家大型购物超市，其中半数新店将落户于亚洲，中国达20家。”
易初莲花在中国虽然尚未盈利，但为了能够抢占市场，也计划今年在中国开设28家分店。
屈臣氏作为经营个人护理用品为主的小型连锁店，在华扩张速度却也不甘人后。2006年，该公司将至少在中国新开80家店面。上海等一线城市的门店数量将继续增加，此前没有辐射到的一些地区也在新店开张之列。
面对外资零售业的大举进攻，内资零售业虽然在市场拓展方面稍显沉寂，但为了守住自己赖以生存的重点区域，也不得不加紧培养自己的区域竞争力。目前，我国最大的本土零售企业上海百联集团，本土零售巨头物美控股集团等零售大鳄，都在暗自酝酿新的扩张计划。
外资巨头内资大鳄你方唱罢我登场。2006年刚刚过去四个月，零售业市场就已烽烟四起，好不热闹。在这种市场环境下，各路地产商都将眼球对准了商业地产市场，各地大小商业地产项目竞相“破土而出”。无论做过商业地产的也好，没做过的也好，开发商全都信心十足踌躇满志，大市行情一片向好。
金融利好照亮前程在美国、日本、新加坡等发达国家，REITs（房地产信托投资基金）等不动产金融产品为商业地产的繁荣提供了资金保证。而在我国，商业地产市场在前几年发展缓慢，金融政策瓶颈是一个重要原因。
随着我国金融体制改革的不断深化，制约商业地产发展的阻力正在减小。种种迹象表明，商业地产在金融方面已经迎来了重大转机：香港放开信托基金投资香港之外的限制；万达融到50亿元外资，并积极筹备在境外以REITs上市；商务部向国务院建议，对商业地产放开REITs；香港东亚银行和农业银行已开始发放五年以上的商业中长期贷款。
商业地产与住宅地产最大的差别就是投资周期的长短。住宅项目销售周期短，资金回笼快，而商业地产却要经过一个长期的培育和销售过程。一个商业地产项目能够最终做大、做好，一方面，需要开发商具有专业的经营管理知识；另一方面，需要有强大的资金实力作为后盾，以度过漫长的项目培育期。相关金融政策的出台，照亮了商业地产市场的美好前景。
以上种种迹象表明，商业地产市场的未来真是前途无量。投资者有了，商业机会有了，金融利好也有了，但这就意味着我国商业地产一定要迎来辉煌吗？
进入还需真功夫
与一般住宅开发不同，商业地产对专业性的依赖性更强，开发商应具有整合各类资源的能力。零售、设计、投资行业和运营管理无论哪个环节出现问题，项目都无法顺利进行。而我国大多数商业地产开发商出身于住宅开发，对商业运作方面所知甚少，缺乏相应的专业经验。
一些地产商看到了商业地产市场的巨大潜力，片面地认为商业地产与住宅地产一样，能够打个“短平快”。项目卖完了，钱也赚够了，至于后期的经营管理却漠不关心。这种舍本逐末的经营理念，致使商业地产市场出现了丰产欠收的怪现象。商业地产开发规模逐年递增，但空置率也节节攀高。投资者想要的项目买不到，可看不上的项目却随处可见，供给与需求严重脱节。
从目前国内商业地产企业的管理情况来看，专业落差很大，大致可以分为三个档次，仍以北京为例：东方新天地和金源MALL等大型商业购物中心为第一档，他们是以统一规划、统一招商、统一运营和统一管理的方式运作，规范化程度较高；聘请专业的管理公司，运作成熟后再交由开发商管理，为第二档；属于第三档的项目最多，开发商临时组建团队，仅提供基本的物业服务，而对招商与运营结果并无统筹，第五大道、碧溪家居广场等项目均属此列。
这三个档次形成了一个金字塔结构。塔尖的企业少，但深谙商业地产的经营管理；塔底的企业多，却停留在物业管理的层面上，在竞争中难有作为。实际上，物业管理只是商业地产管理的一小部分内容，不断提升商业地产价值才是开发商经营的重中之重。为实现最终的盈利目标，商业地产商们必须在市场定位、建筑设计、业态规划、招商引资和运营管理等各个环节处理得当，否则，一着失误将满盘皆输。
现阶段，国内真正熟稔商业地产的开发商少之又少，仅万达集团、香江集团、世纪金源等几家而已。虽然这些开发商的商业地产运作能力可以称得上国内顶级，但与国外商业地产开发商相比，仍存在较大差距。
以北京金源MALL为例，其68万平方米的单体面积超过了整个王府井商业街的规模，是世界上最大的“SHOPPING MALL”项目。该项目由新燕莎铜锣湾商业有限公司负责商业管理，并网罗了燕莎和贵友两大旗舰百货店，实力非常雄厚。它最初的市场定位是覆盖全北京并辐射周边各省市，号称可以容纳75万人同时消费。但是，开发商显然对项目周边的交通状况考虑不周，开业当天，即造成远大路长达2公里的堵车。直到现在，每逢节假日，金源MALL都需要多名交警来负责疏导交通。营业后的第一年，其各类专卖店的调整比例惊人，达到了30%之多。这些都说明，项目在前期市场定位方面，有许多细节没有考虑周全，为日后的经营不利埋下了隐患。
此类情况并不少见，如北京中友百货的前身华南大厦，最初定位于小商品市场，结果纠纷不断最终倒闭，转成中友百货后调整经营定位才获成功；万通商城开始定位于高端市场，但每年亏损几千万元，经过后期调研，转成现在的小商品市场，最终才走上了正轨。如果前期定位做到位的话，这些损失都是可以避免的。
总的说来，商业地产是一个投入大、风险大、产出高、社会影响面广的行业。在理性的市场环境下，以前那种靠粗放经营获取暴利的时代已一去不复返，地产商只有精耕细作才会有收获。商业房地产是不能随便玩的，“没有金刚钻，别揽瓷器活”。各位“勇敢”的地产商们，在进入商业地产这一领域前，请务必三思。充分的思想准备，极强的风险意识，雄厚的资金储备，丰富的专业知识是经营商业地产前必须修炼的内功。练好内功，方能在风云莫测的商业地产市场中独领风骚，笑傲江湖。
