在政策指导下，行业发展正向理性发展阶段走，我们并不认为行业有向下转折的趋势。
一、开发投资增速企稳，住宅投资稳定增长
1. 房地产开发投资增速继续落后固定资产投资
1～5月全国完成房地产开发投资5658亿元，同比增长21.8％，增长速度继续处于上次宏观调控以来的底部，但走势上有所企稳。前五个月开发投资增速落后同期城镇固定资产投资（FAI）增速8.5个百分点，完成开发投资额占同期城镇FAI 的22.2％，相比以往高峰时期，房地产开发投资对城镇FAI增长的贡献度有所下降。
2. 住宅投资稳定增长，经济适用房投资不足
1～5月住宅开发投资增长25.4％，保持稳定，但快于同期其他商品房的增长。经济适用房投资虽然改变了2004 年12月到2006年2月之间的负增长态势，但也仅仅增长了3％，而且这种微小的同比增速是建立在上年同期低基数的基础上的。可见由于规划失当、政策鼓励和利润刺激不足，经济适用房投资存在不足。增速大大低于往年同期的还有办公楼投资，前五个月增速为13.5％，而以往一般在20％以上。同人们看到的差不多，Shopping mall、商业街等商业营业用房投资还是保持一定热度。
二、房价走势：深圳如火，上海似冰
与去年同月相比，5月全国新建商品房涨幅较大的主要城市包括：大连、深圳、呼和浩特、福州及北京，其中，前四个城市涨幅均超过10％，北京涨幅也达到9％。5月70个大中城市中，环比涨幅超过1％的城市达到了25个，超过总数的1/3.1～5月广东省房地产开发投资在房价上涨、银行信贷增加、购买需求旺盛等多种因素的作用下，增速明显回升，完成开发投资592.99亿元，增长21.8%，增速比上年同期加快13.8个百分点。与此同时，广东全省商品房价格不断上涨，全省商品房均价涨幅达10.1％，其中广州市均价超过6000元/平米，增长15％左右；深圳市均价突破9000元/平米大关，同比增长近30％。
1～5月北京市新建商品房价格涨幅继续上涨，二手房价格涨幅有所回落。1～5月各月新建房价格指数分别为107.2％、106.4％、106.3％、107.7％和108.1％；二手房价格指数分别为110.2％、110.1％、109.5％、109.4％和108.5％。此外，普通住宅价格涨幅超过高档住宅，5月首次出现两位数的涨幅，1～5月普通住宅价格指数累计为109.4％，各当月指数分别为109.9％、108.5％、108.4％、109.8％和110.3％。
多数城市房价继续上涨的同时，上海房价再度走低。1至5月，上海市完成房地产开发投资453.33亿元，比去年同期下降0.2％，这是上海市房地产开发投资自“十五”期间以来首次下降，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由去年同期的35.8％下降到32.9％。5月房价与去年同期相比下降2.9％，新建商品房价出现6.2％的同比跌幅。
三、“十五条”新政出台：楼市二次观望潮，开发商土地转让和抵押潮
（1）北京市：根据市房地产交易管理网的网签实时数据，新政出台后一周，期房住宅日交易量在400套上下徘徊，相比新政前的600套，跌幅近40％。
（2）上海市：网上房地产统计数据显示，新政后的6月2日～8 日，商品房成交套数4096套、面积约50.9万平米，比前一周分别下跌39％和37.7％。在该周，48个有新增房源的楼盘中，37 个楼盘销售率低于10％，其中32个楼盘零成交，占67％。
春节过后上海楼市曾出现回暖，成交量持续放大，三四月份甚至出现成交量“井喷”。
（3）深圳市：根据市国土资源和房产管理局网站数据，新政后的6月初深圳新房成交量下跌了50％，二手房成交量同步下跌；6月中旬一周住宅日均成交100套，创下六年来新低；6月6日至20日，房地产产权登记中心收到的二手房过户登记文件量比以前减少了40％左右。总体来看，九部委“十五条”出台后，全国楼市交易再次走向观望，惜买心理占据上峰。
在开发领域，新政出台后，70％小户型和闲置土地收回的政策规定打击了相当一部分囤积大量土地的开发商的信心。据媒体报道，重庆某房地产策划公司负责人称，该公司新政出台后几天接到近10家开发商抛地的委托电话，包括一些拥有上千亩土地的知名开发商，委托抛售的地块主要在重庆近郊区域。重庆抛地的开发商并不孤单，同样的现象也出现在上海。上海的房地产律师事务所明显感觉到二级市场土地转让活跃度提高，其原因主要在于资金吃紧和政策恐慌。来自上海房屋土地资源管理局网站的信息也显示，近两个月来上海各区县土地抵押增速非常之快，三四月才有20 幅地块抵押，5月到6月20日，已经有40幅地块抵押，而去年8月到12月的4 个月中，仅有16幅地块用于抵押。
四、政策面：深圳市出台第一个地方性调控政策
深圳市出台的实施细则，是在国家对房地产出台新的行业管理政策后的第一个城市地方性政策，从内容看是非常严格地体现了中央政策的精神，这点从国内媒体和证券市场的反应上可以看到。预计将对国内其他城市后续出台的细则产生一定的影响。
焦点是关于90平方米套内户型面积要占到项目的70％以上这条，我们看到深圳市是对现有项目中不符合规定的要严格进行重新审批，这样必然会对一批公司的待建项目产生较大影响。其实，我们认为这项政策的影响并不像大家所想像的那么大，因为根据有关研究结论表明，在经济发达城市中，商品住宅开发的面积本来就有趋小的特点，这是由于城市中心居住成本的上升和居住功能面积多元化带来的变化，因此单户套内面积向90平方米发展是一个市场的趋势，是对目前城市住宅发展盲目大型化的一种修正，对于以提供城市居民住宅的开发商而言。目前，市场管制的加强可能意味着在短期的行业阵痛之后，大型的开发商将获得更大的市场机会和发展空间。
五、人民币升值趋势和调控设限下的外资投资房地产：从全面推动走向有限推动
外资借助宏观调控的良机加强对内地房地产的渗透，投资额度和投资范围越来越大，对房价和地价影响显得非常杠杆化。学者和部分政府官员呼吁对外资投资房地产设限，市场和投资者也对央行和外管局等是否会设限非常关注。对于该问题对房地产行业的影响，我们认为，应该和国内对外资投资房地产的管理现状、人民币升值趋势结合起来分析。
（1）如果外资设限成真，则这既是国际接轨，也是对过去过度开放的纠正。根据IMF《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，187个成员中，有137个成员都针对非居民投资或购买房地产进行管制，管制侧重于交易和汇兑环节。而中国自2002年取消外销房和内销房的区别后，中国就成了少数几个对外资投资房地产没有限制的国家。在2004年重新修订的《外商投资产业指导目录》中，涉及普通住宅开发建设的房地产业是“鼓励类”外商投资产业目录。因此，既然设限是对过去房地产行业过度开放的纠正，就表明即便对外资设限，也只是必要的限制，而非不开放和禁止，外资依然可以投资和看好中国的房地产，尤其是在人民币升值趋势下。而且，对外资投资国内房地产行业设限，关系到中国经济软着陆、宏观调控四大目标能否实现，如果政府决定出手，相信会慎重斟酌如何设限，充分评估其政策效果，尽量降低负面影响，在操作上会选择边走边看和点刹车。
（2）政府设限针对短期炒房外资，很难针对也无法做到抑制长期投资外资。目前国内反弹最大的是外资利用超国民待遇买房买地，占有稀缺的土地资源，推高房价。外资的超国民待遇主要体现在两方面：境外融资和税收优惠。因此，我们预计设限可能首先是：限制甚至取消外资房地产企业境外融资的超国民待遇，接受外管局的资本管制（例如许多外资企业打算通过发行香港的REITs 实现退出），并且在外资房地产企业中率先实行内外资企业两税合并。接下来最有可能的设限是：规定外资购买国内房地产的上限，或者是规定最低持有年限，没有达到最低持有年限的则征收营业税，或征收资本利得税、汇率交易税，或者干脆禁止出售。
无论从利用正面作用、控制负面作用的政府外资管理哲学，还是可能的设限内容分析，都可以预期设限更多地将是针对抑制短期炒房的外资，中国入世及其开放承诺和要求、外资对中国经济的推动、人民币升值趋势、中国经济成长前景，都意味着设限不会拒绝、也无法拒绝长期投资的外资。
（3）人民币升值趋势继续吸引外资流入并且投资房地产。中国社科院世经所所长、央行货币政策委员会委员余永定23日在“中国外贸200强高层论坛”上表示，明年人民币升值的幅度很可能将要加大。央行官员的预测更加验证了外资、市场和投资者对人民币升值趋势和前景的判断， 人民币升值还将继续是吸引外资流入并投资房地产的重要动力，并且对于短期炒房外资而言，也可能意味着在外资设限明确后，他们需要做的只是比较设限后新增加的成本和人民币升值、国内房地产保值升值的收益。从国外经验看，即便是对外资设限的国家，在全球楼市升温并火爆的趋势下，设限并没有阻止外资对本国房地产业繁荣的参与，比如俄罗斯、澳大利亚、西班牙、韩国等。
（4）目前外资购买的重点是写字楼、商铺等非住宅，已不是2003年、2004 年那时热衷的住宅投资，而目前中央关注和调控的焦点是住宅，这暗示着外资设限时机选择的困难、政策目标可能错位。同时也暗示即便设限，也更有可能针对外资投资购买住宅及其土地，而这意味着设限的负面影响没有想像的大。
（5）可能的难度：国内管理体制使得外资设限有一定难度，目前外资流出流入和汇兑在外管局管理，而外资的审批权和使用权在商务部和地方政府，对外资设限显然不仅需要中央部委之间的配合，还要中央和地方之间的配合，后者之间的配合存在一定难度。
因此，我们认为，如果政府决定出手，相信政府会在如何设限及其政策效果上慎重斟酌，在政策操作上会选择边走边看和点刹车。一旦设限，也只是对中国房地产行业过度开放的纠正，在人民币升值趋势下，中国作为全球最有吸引力的新兴市场，外资依然会流入国内的房地产行业。政府不可能拒绝、也很难做到控制长期投资外资的流入，短期炒房资金的流入数量和频率会受到一定影响。因此，对于国内的房地产行业而言，在人民币升值和中国经济起飞的大趋势下，外资设限负面影响有限，只是意味着外资从全面推动向有限推动过渡。当然，如果外资设限成为现实，尽管并不意味着趋势的转折，但短期内房地产板块可能还是会出现一定波动。
六、房地产行业正在政策指挥下往理性发展阶段走
所有迹象表明，国内房地产行业正在政策指挥下向理性发展阶段走。建设部新近颁布的旨在加强诚信建设的开发商50种不良行为可以视为是行业向理性发展阶段走的缩影。
我们判断，未来政策调整的主要方向将是普遍加强对于地方土地的严格管理，税收政策将配合商品住宅的交易而快速完善，35％自有资本金要求、150％～200％非个人抵押房地产贷款风险权重为银行所更加重视和遵循，质量控制、开发商诚信在房地产开发流程以及市场中越来越受重视。市场未来的变化将因进一步的调控政策落实而受到一定的影响。经过综合评估九部委十五条在地方政府的落实、外资设限等行业风险，人民币升值大趋势、中国经济起飞、股市步入牛市并受政策扶持意图明显、行业发展向理性阶段走等利好因素，我们认为行业发展并未进入转折趋势。
