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孟晓苏:用市场化手段解决高房价

2006-7-5 11:31 《新财经》·刘立新 【 】【打印】【我要纠错

  抑制需求的做法采取过了,不仅不灵,反而反弹;抑制土地供应的办法采取过了,不仅不灵,反而因为土地供应少,造成房屋供应少;通过提高地价来解决土地资源流失,但土地价格奇高又转入到了房价里。这些措施都采用过了,到底还能采取什么措施来防止房价的继续上扬呢?

  从去年3月开始,政府一系列抑制房价涨速的宏观调控政策陆续出台,人们充满希望持币以待。不料今年以来,全国大部分地区房价再次反弹,房价出现了难以撼动的态势,无论是政府宏观调控,还是媒体的口诛笔伐,一切似乎都无济于事,房价依然居高不下。

  就此,本刊记者采访了中国最大的房地产开发商——中房集团董事长、总裁孟晓苏先生,他同时也是中国房地产协会的副会长。房地产业多年的经验,让孟晓苏对目前的高房价泰然自若。如此的平静来自哪里?让我们一起听听孟总对房价高涨的独到见解。

  《新财经》:目前房地产价格走高的原因是什么?

  孟晓苏:我在去年就预言过,抑制居民的住房需求,只能抑制一时,不可能长久。在历史上,1996年和2001年都曾经出现过由于居民购买力的一时下降,原因是传闻说房价要下降,所以,居民的购买被抑制,而半年以后就出现了反弹。我认为抑制居民住房消费的措施不会收到正面效果的,终究消费需求是会再次在市场上表现出来的。

  目前房价上涨的原因尽管人们众说纷纭,但根本原因还是在于供求,这是任何懂得经济学常识的人都不可能否认的。有人说开发商有房不卖,作为开发商来说,他们有多少资金能积存那么多的房子,这是高估了开发商的资金能力,所以不存在开发商捂盘的事。有人说政府过高地炒高了地价,土地招标制也推动了房价的上涨,但归根到底是市场有这个需要,否则谁去高价购买土地,谁就要死掉,可是现在高价购买土地,不仅是没死掉,而且还活得很好,居民最终能够承受这样的高地价。目前房价趋高有很多问题,作为开发商来说我们不希望看到房价上涨过快。

  另外,从房价上涨的原理上看,有几个因素会造成它的上涨。一个是经济面好、通货膨胀、银行低利率,这几个因素今年都存在,也推动了房价上涨过快。造成居民需求量增加的原因是去年居民购买力被抑制,很多居民持币待购,他们希望等房价便宜下来,结果房价不仅没便宜下来,反而今年的购买力反弹。同时,去年政策抑制房价上涨过快,有些居民产生了不符合实际的预期。我也是消费者,我也站在老百姓角度上讲这个问题,因为这么多年,房价涨是一大趋势,到今年春节以后,房价开始上涨。为什么春节以前房价涨不起来呢,因为春节以前开发商有三笔钱要付:新年前银行催账,新年后税务局催税,春节前是施工队要催款,这样的话,三笔钱都要付的话,造成至少有一部分开发商在付钱时遇到困难,资金周转不灵,就要抛盘,所以,春节前房价涨不起来是很正常的,过了春节熬过去了,开发商就并不急着割肉抛盘了,他们可以冷静地卖房产,所以,这是一个惯常的时间表,而去年被压抑的住房需求,今年又表现出来了。

  房价过快上涨反映了老百姓的真实需要,有人说这种真实需求是虚假的。可是房价是老百姓购买房屋以后才算出的;有人说老百姓买不起。而买不起就不会形成这样的房价,正是因为老百姓购买,才形成了现在的房价,因为房价是购买以后的一个算术平均值。造成现在房价高的真实原因是有人购买,市场需求量很大。

  《新财经》:那么,目前的价格是否背离了经济规律?未来趋势是什么样的?

  孟晓苏:房价过快上涨肯定是不正常的,它反映了供求关系的失衡。在完全市场经济情况下,解决供不应求时的失衡就会用新的供应来调节市场。比如说目前情况下,是多生产房子好,还是少生产房子好呢,这个市场已经做出了答案。至于说生产的房子是什么样的结构,是中高档还是普通,二手房还是经济适用房,我认为现在都有一个倡导,我们也都提倡,就是普通房,我们“中房”盖得最多的是普通房,但是因为各种房子都是有市场的,并不是有些人说的某种房子没有市场,各类房屋都面对着一定的市场群体。如果说不去采取扩大供给的方针,而是继续压抑房屋供给的话,那么,这种供不应求的问题就会体现出来。房价上涨就是更加不可抑制的。在这种环境下,抑制需求有没有用呢?在一定的时间内,抑制需求是有用的,但是抑制需求在去年已经被试验过了,这招不灵了。

  《新财经》:目前房价在快速增长,同时有关部门统计出来的房屋空置率也在增长,您是怎么看这个问题的?

  孟晓苏:我们作为全国最大的房地产企业,我没感到空置率对我有什么压力。我们在北京、上海的房子都卖得光光的。“中房”的定位就是普通房屋,我们是全国的房屋中批量最大的,每年的开发面积在1200万平方米,平均每年平均提供8万套房屋。以我们的经验看,目前房子卖得光光的,根本不存在空置率的问题。作为房地产开发商,我想知道目前所谓的“空置率”是谁的?作为我们开发商来说,实在没有空置的房子存在。

  现在房地产虚假信息太多了,目前的情况是市场需求旺,房屋供给不足,我认为应该增加供应。如果人们认为房屋大量的空置,需要限制供应,那么,市场反映出来的却不是说房屋供过于求,反映出来的是供不应求呀。所以,人们又归结为开发商捂盘,就我们而言,中房从来没有捂过盘,我们没有这么多的资金来撑着。市场信息非常不好,政府对房地产企业还要有新的措施,谁会在这个时候捂盘呢。所以目前来说,市场信息不灵,各种各样的虚假信息充斥着市场和媒体,比如空置过高了,不同的机构得出的房价上涨的数字都不一样,我们现在也只能凭常理来判断了,现在中国房地产市场非常需要一个理性的、客观的监控体系。

  《新财经》:目前房地产市场中是否存在一定的泡沫成分?

  孟晓苏:如果说有人把房屋产出过量、需求不足叫做泡沫,这是对的;土地供应过量,炒土地,房屋生产不出来的话,这叫泡沫也是对的,但是我们目前碰到的却不是这种情况,我们碰到的却是居民购买力旺盛。如果把居民投资性购房称为是泡沫的话,这个问题我有保留意见,什么叫做居民投资性购房呢,投资和投机要弄清楚,现在居民买第二套房屋,同样是拉动了内需,居民把房子都买走了,这难道也叫泡沫?去年说有些地方投资性购买不能买,如果国内居民不买,那么,外资就会大量购买,现在老百姓也纷纷在买,原因是老百姓如果把钱放在银行里,每年都在贬值、缩水。如果2004年把钱存在银行的话,物价指数是3.9,银行存款利率是1.8,100块钱要亏将近2块钱。那么,老百姓拿钱做什么呢?放在股票市场的话就血本无归了,现在股票市场刚刚好起来,有多少人敢去炒股呢。那么,银行利率仍然是存100块钱,净得1.8元,如果在这种情况下,提高存款利息,肯定是有用的。但是目前的情况下,没看到存款利息提高的迹象,所以,房地产投资仍然是居民手中财富增值的最好手段。

  如果老百姓买多了房子就要被指责,说是投机,这个说法没有道理,我们没有理由指责消费者买什么不买什么。我有五套西装,我每天只穿一套,你能说我那四套都是浪费?老百姓把房子买过去了,他可以自住也可以出租,我们更不要忘记了,“十一五”规划提出了是要发展租赁市场,要鼓励一部分人租房。那么,租房不光要有租房人,还要有房东,房东是谁呀,难道房东是政府?不可能的。所以,投资性购房的人肯定是发展租赁市场的一种重要的方面,因为有了居民投资性购房,才有可能发展租赁市场。所以,我说今年的“十一五”规划一通过,批评老百姓投资性购房的观点可以停止了。

  《新财经》:目前高房价下,房地产商面临的机遇和风险?

  孟晓苏:目前高房价情况下,对于房地产商来说,是投资机会增加了,同时风险也增加了,房地产是一个高风险、高收益的行业,现在表现得更明显。但是高收益有政府的高地价和高税收来摊薄,收益在中国确实不高,房地产平均利润率在7%~8%左右,这是指全国的平均利润率,不排除个别项目收益率很高。但是当一个房地产公司持续开发时,面对着变幻不定的市场,本身利润不会是一个特别高的数据。

  《新财经》:面对目前快速增长的房价,该如何理性地面对、解决房价过高的问题呢?

  孟晓苏:现在的问题是社会舆论有些不理性,舆论呼吁更多的是政府干预,干预价格、减少土地供应,政府要打击房地产投机等,我认为如果再这么下去就是要恢复房地产的计划经济了。现在我们正在走向市场,中国正在用市场经济的手段调控经济,这本来是一件好事。面对着价格上涨,很多业主都满意自己的房子增值了,买了房子的人反而不怎么说话了。有些人说三年不买房,我觉得非常不理性,如果确实是全国人民三年不买房,那不仅全国房地产公司要关门了,中国经济也会停滞。但是也没人担心,因为这都是气话,面对着高房价,现在有些人的情绪有些不理性。

  但这并不是说目前的消费不理性,目前买房子的肯定是理性的,因为房价还在涨,买房子一年下来比把钱存在银行强多了,而且目前面临的是一个供不应求的市场,而且我估计如果政策再控制土地,控制产出,房价会越涨越高。今年的房价全国会突破两位数的,所以,说现在必须实行理性的政策。

  解决的办法就是要增加房屋供给,因为房地产市场上真正反映出来的是供不应求。去年我讲这个观点的时候,有人把我的观点叫“供给派”,我现在还要这么讲。我去年就说供给不足会造成房价过分上涨,这对于经济、居民生活来说都不是件好事。我还预见了,今年春节后房价会上涨,购买力将会反弹,这也都应验了。所以,我看现在房价高速增长现象都不觉得稀奇。

  现在需要增加供给,把市场信号改正过来,要真实地反映市场的本源,中国的市场监控体系已经严重地缺位和滞后,甚至人们常理上感觉到的,它都不能够反映出来,我们明明感觉到天气都热得不得了了,它的温度计上就是停留在十几度,你说到底是天气出了毛病,我们的感觉出了毛病,还是温度计出了毛病。所以,用这种虚假、不准确的信息来指导市场,肯定出现两个不同结果;所以,我觉得应该尽快完善市场的监控体系。

  政府的调控从来都是有必要的,但是政府的调控重要的是要“理性”。什么叫“理性”呢,我也在发愁这件事:如果我是政府相关部门,我应该出台什么政策。我多年担任中国房地产业协会副会长,抑制需求的做法采取过了,不仅不灵,反而反弹;抑制土地供应的办法采取过了,不仅不灵,反而因为土地供应少,造成房屋供应少;通过提高地价来解决土地资源流失,但土地价格奇高又转入到了房价里。这些措施都采用过了,到底还能采取什么措施来防止房价的继续上扬呢?

  我想起了解放初期,陈云同志在上海抑制粮价上涨的办法,他用调集江浙一带的粮食来支持上海,解决了一个粮价上涨的问题,由此控制了上海的粮价。可是如果用抑制房价的方法去抑制粮价上涨的话,就要靠抑制需求,让上海老百姓不吃粮食来解决,这明摆着是不可能解决问题的。这些在历史上很简单明了的故事,怎么到现在都变成复杂的事了,所以说,还要用增加房源的办法来抑制房价的过快上涨。增加房源怎么办,其实,人们都知道怎么办,用市场化的手段来解决,否则会受到市场毫不客气的惩罚的。