中国的房地产价格之所以迅速上升，不是一个简单市场机制的问题，很大程度上是政府过渡干预造成的竞争机制不健全打击投机需求——海内外经济学名家清华纵论房价迷局
应清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵教授邀请，数位海内外经济学名家聚会清华大学经济管理学院，专题研讨“宏观经济是否过热”，并纵论当前房价迷局。如果说名家们的观点有什么共识的话，基本上都主张打击投机需求，改变贷款体制、投融资体制的制度性弊端。
李稻葵 清华大学中国与世界经济研究中心主任、教授：
松供给 严需求
房地产问题是一个长期的问题，不仅仅是短期的问题。这个问题上，中国经济要特别特别地警惕，因为非常容易造成长期的隐患。这个问题上，亚洲国家只有新加坡没有犯错误，其他国家都犯错误了。该怎么办呢，需要从机制上解决问题。要松供给，严需求。供给方面要适当地放松，并不是完全地放松， 以此大大缓解价格上升的压力以及由此形成的泡沫。需求要控制，对于一些住房的需求，长期投资的需求，我觉得是完全合理的，它是形成合理价格的基础，这并不会引起泡沫。主要控制的是短期需求、即投机性需求，这是泡沫形成的根本因素。控制投机需求最有力的方式并不是物业税，也不是控制利率，甚至不是控制贷款的首付比重。这些对于长期需求的影响远远大于对短期需求的作用， 对短期需求作用不大，甚至是刺激了它的上升。因为这些措施有信号意义，表示政府要收紧房地产行业了， 而过去的历史表明， 大多数情况下，由于政府的政策不恰当， 政府收紧房地产的结果是短期价格上升。 控制短期需求最有力的政策是对短期交易的增值要征税。比如说买了房子，五年转手的话，要收30％增值税。这是违反市场经济规律吗，不是的，即便在美国也是有这样的税，如果七年之后卖的话，不收增值税，如果七年之内卖，收增值税。
徐滇庆 加拿大西安大略大学教授：
解决房地产问题要打击投机需求
房地产市场的需求可以分正常需求和投机需求。投机需求又可以分很多。如果说房地产过热，我们要真正要防范的是泡沫经济，防范由泡沫经济导致金融危机。泡沫经济的基础是投机需求。投机需求买进一项东西的时候，它的目的不是消费，而是出售，因此价格越高越有人买，最典型的就是股票和房地产，很容易大起大落。
目前中国的房地产价格之所以迅速上升，不是一个简单市场机制的问题，在很大程度上是政府过渡干预造成的竞争机制不健全。最近有人问我，听说央行要涨房款的首付，从20％提高到50％，我一听，只有四个字回答，叫“胡说八道”，牛头不对马嘴，根本错了，我们打击的是投机，而不是打击正常的需求。为什么购房贷款要首付20％？根据大量数据统计，如果首付有20％的话，银行房贷的不良贷款率可以压到0.5％以下，再往下没有什么意义了，对于增加银行的稳定没有帮助，或者说帮助很不明显。但是，大幅度提高房贷的首付标准却打击了老百姓的正常需求，同时也损害了银行的正常业务。一般的购房贷款是银行的主力项目，通常坏账率很低，是优质可靠的。升到50％，就把我们的银行搞死了。如果这样做就搞错了打击目标。所以，政策判断错了，就全错了。我们一定要对症下药。如果盲目地引进一个政策，可能带来恶果，以后要引进十个政策来修补。
张立群 国务院发展研究中心宏观经济部研究员：
控制房价关键要控制投机需求
城市的房价在今年第一季度涨得比较多，房地产投资的增长幅度是下降的。这里面很重要的原因是跟土地有关系的，因为这个效果是滞后的。房地产开发商从拿到地、建房、到卖房，有四五年的周期。2003年控制土地政策的效果正在逐步呈现出来。北京市今年新招标的几块地，价格已经很高了。可以说，土地因素对房地产市场是很刚性的约束。
从产业发展来看，竞争越来越激烈，行业利润率比较低，但是房地产利润率是比较吸引人的。从投资的角度来看，如果投资房地产，效益会更高。资金对高效益的追逐会不断地升温，容易导致金融与房地产结合的泡沫，这种可能性不能排除。
如果房价继续快速上涨，会导致两个问题：一个是社会矛盾加剧，一个是城市化进程受到一定扭曲。房价直接上涨会把越来越多的人挡在买房群体之外。现在具备买房能力的家庭数量不是很大，反对房价上涨的呼声当中，包括有社会不公平的情绪。如果不加以控制，有可能从经济问题变成政治问题。这也是关注房地产很重要的一个方面。
房价和地价是相辅相成的，高地价必然会变成高房价。在这个背景下，开发高档住房的积极性会越来越高。因为地价很高，在高价土地上，开发低价住房，不是必然的选择，必然的选择是开发豪宅。与此同时，城市郊区的一些贫民区也会发展起来，城市住房的差异会导致城市整体的面貌出现一种不平衡。国外大城市我们也看到这样的情况，像纽约、巴黎，也有一些贫民区和郊区比较混乱的区域。现在高房价的状况持续下去，对城市化健康推进也是很不利的。
现在控制住房价，或者说控制房地产方面的泡沫，从控制货币供给角度是不够的，关键还要控制对于住房的需求。住房的需求现在是一个最主要的方面，买房的需求偏大，这是基本的判断。现在有很多方面的讨论，很多人认为，因为房地产商追逐高收益，就是不卖房。为什么其他的都是买方市场，在房地产市场就是一个卖方市场呢。这是供给不足，就像80年代买电视机，那时候得靠票，那时候卖方说了算。现在是房子不够，现在是卖房说了算。为什么当年有烂尾楼，那时候的买房的需求没有起来。现在的需求起来了，一方面是生活水平改善，这占一定的比例；另外，是出于投资，我有住房之后，我再买一套住房，或者转手，或者出租，我从其中获利。还有一些是炒作型的需求。我今年买，两年后卖，中间赚一大笔，还有拆迁的被动需求。
也就是说，现在的住房的需求，还是很大的。稳定房价的一个重点是稳定住房的需求，我们要把它和扩大消费的理念比较正确地协调起来。不是说扩大消费，我们各方面都要改进，买房的需求要适度鼓励。现在不是刺激买房的需求，而是要控制。要不然，房价降不下来。我们要采取措施，比如说是不是对短期转手的住房收益征收比较高的所得税？总之，要把那些投机性需求控制住。
雷鼎鸣 香港科技大学经济发展研究中心主任、经济系教授：
投资怕的是投错地方
中国现在有没有错误的投资呢？投资增加不等于经济过热，GDP不变的话，意味着消费放慢了。刚才提到了房地产，有一部分房地产价格确有上涨，但也有一部分没有。我举个例子。1994年我在广东买一个房子，我1996年开始卖，现在还没有卖掉，房价掉了一半。你说房价全面上升，还不是。房价上升不是全国性的，只是一些大城市。为什么价钱没有办法上升呢，原因很简单，因为地产商赚钱了以后，立刻多建。我那一个房子的小区说建一期的，现在已经建到第九期了。所以，价钱就没有办法上去了。
我另外一个经验，我在香港买了一个房子，1996年向银行贷钱后自己再投资了几十万买的，一年之后卖掉赚了100多万，为什么呢？因为1994年与1995年间香港政府干预楼宇，增了很多限制，开发商不愿意盖房子了，所以，两三年后我的楼价上涨。所以，那时政府干预对我是最有利的，因为我的房子可以卖掉。根据实证研究，经济增长对房价的增长率是有影响的，但房地产价钱的上升对经济增长是没有因果关系的。经济上去，房价会上去，房地产商以为把楼价推高上去，就会把经济推上去，但是经济学里面没有这一个必然的结果。
中国政府投资教育占GDP的比例还不到4％，全世界比较发达国家是5％至8％左右，中国相对来说是非常低的。1995年是2.8％，现在是增加了，但是投资的地方不对。投资教育是好的，但是看用在什么样的地方。我去过广州大学城，我觉得很漂亮，但是真的是浪费资源，很多地方老师不愿去哪里教书，所以空房子多。投资在教育应该是投资在人身上，投资房子不是说没有用，但是不是主要的，把教师的薪水提高，教出好学生来，这有长远的好处。中国所谓投资过热，过热不怕，怕的是你投资在错误的地方。
