银行个人房贷的创新产品越来越多，房贷市场一片繁荣景象。但同时，过度竞争也为各银行埋下隐患近期，一系列信贷新政的出台吹响了房地产市场宏观调控的号角。
央行4月28日上调贷款利率后，银监会再念“紧箍咒”，对商业银行房地产信贷进一步提出指导意见，将房地产贷款的风险权重（个人抵押房地产信贷维持不变）由目前的100%提高到150%以上。随后，坊间流传已久的“首付比例提高到房价3～4成” 的消息也得到证实。从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％（购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的除外）。接连出台的各项政策直指银行产品创新风险。
自去年以来，各银行几乎都卷入了一场以“创新”为名的房贷争夺战，个人房贷产品创新如火如荼。迫于市场竞争压力，银行在新业务的风险管理中放松了警惕。
年报显示，多家银行个人住房贷款均有较大增幅，个人住房贷款的重要性已提升至银行“战略性”地位。激增的房贷与快速上涨的房价形成合力，使个人住房贷款风险不断累积。银监会银行监管一部副主任沈晓明日前警告：去年个人住房不良贷款率一直在1%以内，但现在已开始小幅上升，达到1.5％左右，达到国际公认的风险警戒线。
“创新”多为复制
这场以“创新”为名的争夺战已在全国蔓延，在北京、上海、广州这些大城市争夺更加激烈。初步测算，仅在还贷方式上，目前市场上就有包括固定利率和浮动利率等近10种类型。
今年3月，深圳发展银行推出“双周供”个人按揭业务，工商银行跟着推出“个人房贷宽限期”还贷方式，并针锋相对快速推出名为“直客式房贷”的新型业务。4月初，建设银行也加入竞争的行列，推出类似循环贷款的“个贷通”系列产品。此外，其他银行也纷纷跟进，竞相模仿推出新业务。
银行原先进行的产品创新只是争抢客户的竞争手段，引发了个人住房贷款业务的激烈竞争，给内控管理和风险控制带来了新的挑战。
“从一些地方银监局对商业银行房贷新品种的调研中发现，其潜在风险不容忽视。”沈晓明说，“比较严重的是，现在个别商业银行的分行开展的房贷新业务，并没有经过总行授权，也未经过监管部门审批或报备就开始操作。因此，部分个人房贷产品实质上加大了银行风险。”
一位农行人士分析，一般来说，个人房贷的风险权重是50%，随着贷款者逐年归还本金和利息，银行的风险也逐年降低。不过，目前市场上推出的循环贷款模式则可能加大风险。
工行推出的一种个人住房抵押贷款业务允许贷款授信额度随房产升值而追加，采取一次授信、多次循环使用贷款方式，最高贷款额为房价的8成。如果客户依据市场变化，认为已抵押的房产升值，可向银行申请提高授信额度，评估由银行实施。假如，银行评估客户抵押的房产由80万元升值为100万元，最高贷款额度也就由64万元升至80万元。
上述农行人士指出“这种业务隐藏着很大的风险，一旦房地产价格发生波动，抵押物贬值，风险就会加大。实际上，该房贷的风险权重超过了50%.”如果银行对这部分循环贷款的用途不加限制，一些客户可能会做手脚，套用贷款用于炒股等风险较大的投资。
据了解，另一种风险较大的新业务是“直客式”房贷。过去银行发放贷款要求开发商做担保，并且在产权过户、抵押落实、用途锁定后才会放款。推出“直客式”后，银行在没有实际交易情况下发放贷款，如果流程监管不严会加大银行风险。
业界人士认为，“直客式”房贷之所以盛行，是因为这是银行争夺捆绑贷款的撒手锏。一家银行在对房地产企业发放开发贷款的同时，一般要求同时发放个人按揭贷款。其他银行想争抢这种指定一家银行的客户不是一件容易的事。
在服务上差异已经不大的前提下，各家银行纷纷加速产品创新以挖取同行的客户。深发展年初推出的“双周供”便有促使客户“转会”的意图。“该产品为非交易转按揭业务品种，由于推出后市场反应较大，不少客户要求转按揭，因此，深发展受到不少同业的谴责和攻击。”某股份制银行人士说。
这些所谓的创新品种被复制的难度并不大。例如，某行推出存款抵扣利息的贷款品种后，市场上不久就有多种类似产品出现，如民生银行“贷生利”、建行“存贷通”等。“新品种的技术屏蔽至多半年，只不过先开发新品种的银行会抢占市场先机而已，但持续的时间不会很长。”民生银行房贷部一位人士说。
忽视潜在风险
银行目前对房贷的态度是“明知山有虎，偏向虎山行”，似乎与管理层宏观调控的初衷背道而驰。那么，银行为什么对个人房贷情有独钟呢？低风险、高收益是首要原因。据介绍，即使个人房贷积累的风险不断增加，达到1.5％的不良贷款率，与房地产开发超过10％的不良贷款率相比仍是相对安全的。同时，个人房贷利率还有上调趋势，将增大银行的盈利空间，这也可以冲抵一部分风险。
除此之外，个人房贷业务还具有附带效益多的优点，可以成为个人业务产品综合营销的基础资源。
例如，有些银行将个人房贷业务与信用卡业务进行捆绑销售。个人房贷客户与银行有几年甚至几十年的业务关系，是银行培养高端客户的重要基础。
一些实力较弱难以争抢到个人房贷业务的商业银行，则通过在一些细节上与开发商合作，另辟蹊径开发出个人银行业务新渠道。深圳商业银行就将业主必备的门禁卡与信用卡捆绑起来，“个贷与信用卡捆绑起来，一户只能捆一张，但与门禁卡捆起来一户至少能办两张。”该行工作人员说。
根据巴塞尔新协议，到2006年底，我国商业银行资本充足率要达到8％以上。开拓风险权重低的品种成为各银行提高资金效率的方式。个人房贷业务风险权重为一般贷款的一半，因而成为各家银行重点发展的业务。
在招行年报中，可以看到“提高个人房贷在一般贷款中所占水平”的说法，该行去年该比例提高2.39％。银监会此次出台的指导意见，并未提高个人房贷的风险权重，看来，监管层对个人房贷风险虽有一定认识，但还是给银行自行调节留下了空间。
对融资渠道的竞争也促使银行将工作重心从对公业务转移到对私业务。“2006年底，银行业务将向外资全面开放，大型优质企业的业务越来越难以争取。股权分置问题解决后，上市公司将更多通过股市融资。发改委、央行又在积极推进企业债、短期融资券，这些融资渠道打开后，会很大程度上造成大客户流失和信贷资金分流。”农行个人信贷消费处负责人说，“当前银行流动性过剩，房地产贷款利率较高，在息差占收入比重逾70%的情况下，面临盈利压力的银行视这块业务为‘香饽饽’，是不会轻易放弃的。紧缩政策能多大程度抑制银行的放贷冲动有待观察。”
风险逐渐暴露
尽管管理层已连续出台多项宏观调控政策，但业内人士普遍表示，这些措施的落实必须要得到各家银行的配合，从银行自身来说，显然缺乏配合的动力。
激烈的竞争使各银行的个人房贷增量均有明显上升。建行2005年年报显示，其个人住房贷款余额较上年增长12.5％。而指责建行“没有按照国家要求收缩房贷规模”的招行也是五十步笑百步。根据招行年报，其2005年个人贷款新增192.74亿元，居股份制银行第一位，贷款余额占一般性贷款的19.88％，比年初提高了2.39％。
据业内人士透露，银行往往通过给开发商发放开发贷款，来取得该楼盘项目的个贷业务。因此，必须与开发商建立良好关系。于是，银行为抢得开发商而互相“挖墙角”，已是业界公开的秘密。
据某银行内部人士透露，该行就曾利用某开发商和原贷款行关系出现波动和裂痕时，打着为其出谋划策的旗号积极介入，不但成功置换了其开发贷款，还将其按揭业务一举拿下。
在这样一场争抢开发商的斗争中，银行的放贷意愿十分强烈，无疑会放松对贷款的风险管理和控制尺度，风险逐渐暴露。
《商业银行法》规定，银行对单一客户贷款额不能超过资本金的10％，而开发商资金需求量通常都很大，在资本金不足情况下，银行为满足开发商的资金需要，只能被动选择 超额发放。据深发展2005年年报，其资本净额仅48.8亿元，即单一客户贷款最多不得超过5亿元。但其为前10名客户的贷款超过了资本金的122％，远远超出了规定标准。
深发展的情况只是目前银行业内的一个缩影而已。正是银行房贷的普遍“违规”，推动今年一季度银行信贷规模超乎寻常地全面增长。银行贷款于2005年6月开始逐步回升，今年一季度，人民币新增贷款竟高达1.26万亿元，占全年货币信贷投放2.5万亿元目标的一半。与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重提高至28.4％，创2004年以来最高纪录。
