住房作为投资品，它的价格是投资者的预期决定的。当外资预期国内房地产市场的价格上涨时，它就可用少量的资金带动整个市场的预期，推高国内房地产市场的价格上涨。
一年多来，特别是今年一季度，个人住房按揭贷款成倍地下降，说明了国内居民的住房消费大量减少。这种情况下，不少地方房价快速上涨，既有房地产开发商与地方政府合谋做市的原因，也有其他资金进入国内房地产市场炒作因素。比如，近年来，侨汇资金流入多的上海和浙江，房地产价格波动远高于广东和福建。2005年全年，香港置业投资深圳物业达1.22万至1.26万个单位，占港人置业投资内地房地产的53%.今年通过现场勘察、电话等方式向一些公司咨询深圳置业事宜的港人越来越多。目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场。这些现象都表明，外资进入与国内房价波动存在很大的关联性。
按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了是直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。事实上，外国资本通过直接投资的方式进入国内房地产市场已经不多，国外资金是直接奔炒作房地产市场而来，因此，政府就得出台制度来严厉遏制与打击。世界绝大多数国家也根本不允许外资对本国住房进行炒作，不少国家都有相关法律来遏制房地产炒作，让炒作者无利可图。从我获得的数据来看，在国际货币基金组织187个成员中，有137个成员国家对外资进入本国房地产市场有严格限制，无论资本项目开放或不开放，都是如此。从国家利益的角度来说，政府也要严厉地遏制与打击国外资金进入炒作房地产。
房地产市场的暴利何在？并不因为企业经营者的能力与技术，也不因为经营者管理水平，而在于利用稀缺的土地资源与廉价的资金与劳动力，利用目前中国房地产市场许多掠夺性的制度缺陷。这种情况下，如果让大量的外资进入国内房地产炒作，就等于把国家财富拱手送给外国投机者。这不仅导致国家财富的严重流失，也严重侵蚀了国内民众的利益，破坏国内经济利益的平衡。这个意义上，即使国内许多行业可以向外资开放，房地产业也应该在政策上对外资进入实行严格管制，立即收紧现行政策，不可再让外资进入房地产市场炒作。
当然，这样做并不是完全把外资拒之门外，而是要改变目前外资进入国内房地产的规则。对外资进入房地产市场的限制，可以是在市场的准入方式、也可以是房屋交易环节与房屋持有环节。比如，取消以往外资购房的减免税收优惠，重新界定外资直接投资进入国内房地产市场准入标准，行政管制外汇资金流入和结汇，区别对待国外居民个人和非居民法人购房，对引进外资和房地产企业境外上市进行监管和设限，开征投机性购房的特别交易税与物业税，对非中国居民在境内购房执行严格的审批和登记制度，并限定在较长的期限内不得转让。也就是说，可以从产业政策、外汇政策、住房购买交易及持有等环节来限制外国资金炒作国内房地产。据说，目前中央政府有规划，对外资进入国内房地产市场出台相关规则，我想这是好事。但是，相关的规则不仅要尽快出台，而且对外国资本炒作国内房地产一定要有更多限制，同时也应该与相关产业政策结合，真正把政策落实在关键点上。
易宪容 中国社科院金融所 研究员
