编者按：沈克明先生在美国纽约地产界工作，他在美国的书店里买到了《新财经》杂志。在读了本刊第6期的《中国房价大迷局》后，他有许多话想说，于是拨通了越洋电话，经过几次深入沟通，产生了这篇文章。在大洋彼岸，房地产行业的政策制定和市场管理成为政府发展经济、维护稳定的重要举措。不同的国度，同样的市场，纽约市政府的具体做法，无疑为我们提供了一个有益的参照和思考。
芝加哥市长戴利2006年5月访问中国时，对目前中国部分城市房价高企，老百姓买不起房，租不起高级住宅的情况，讲了芝加哥的做法和经验：“政府提供一定比例的廉价出租房屋给老人、有孩子的家庭、无业游民，给他们提供在城市居住的机会，而不是把他们赶出城市。我们这么做是力图使他们成为中产阶级，改变贫困的另一个方式是给他们提供教育。房地产开发有利润，但做廉价住房不可能有100%的利润，如果不能做好这一点，说明政府没有强有力的政策去实施。”
不仅是芝加哥，在美国的每个州，地方政府要在老百姓心目中站住脚，实施贫穷人住房计划是十分重要的工作。
在政府补贴穷人住房方面，纽约市政府还专门制定了解决中低收入家庭的住房计划。
政府廉租房
美国的报纸每隔三四个月就可以见到老年公寓申请公告，英文报纸刊登英文，西班牙文报纸刊登英语与西班牙语，中文报纸刊登英语与中文。这种做法是为了民族平等，公平竞争。
老年公寓是美国联邦政府资助低收入家庭住房补助计划中的一种住宅。所有的老年公寓都是精装修，从厨房的冰箱、微波炉到浴室的淋浴设备、客厅、睡房的冷暖气系统，样样具备。承租者只要搬入家具即可入住。
美国的老年公寓类似中国的酒店式公寓，有一室和一室一厅的单元，面积在50平方米左右。美国联邦政府补贴政策基本上划定在租房者只要付出工资的1/3来交房租。例如，收入是2000美元/月，一套一室一厅的公寓，市场租金是1500美元/月，承租者被政府批准搬入后，只要付670/美元左右，其余部分由政府补贴。
实际上，美国联邦中低收入家庭住房补助计划是针对所有居住在美国中低收入的家庭。在纽约，政府有两种房源，一种是来自联邦，一种来自纽约房屋局（HYCHA），上述的公告房源就是来自纽约房屋局。
从上个世纪80年代起，纽约政府不再集中在一个区域建造一大批穷人老人公寓，以防低层次、低教育、高失业、高犯罪地带的滋生。现在，凡是私人开发商要从纽约政府拿到中标的土地，政府住房和城市发展部（HUD）一定会参与开发计划，要开发商拿出部分单元来给穷人住，建一些公共场所，等等；开发商无法逃脱为穷人盖房的责任。政府的宗旨是让贫穷的人也能住上舒适的、与富人一样的公寓。老百姓也以此来衡量政府的功绩。
现在，从同一电梯中出来的，一个可能是华尔街年薪30万美元西装笔挺的白人男士，另一个可能是在唐人街衣厂剪线头的中国老太太。白人男土居住约75平方米的二房一厅，租金是2650美元/月，而唐人街衣厂中国老太太在相同的单元居住，只要付租金480美元/月，差额部分由政府补贴给开发商。
首次购房头款补助计划
纽约有许多人因为没有足够的首付款而无法实现自己拥有住房的梦想。为此，纽约市长在四年前提出了“新房屋市场计划”，这个计划中有一项叫“首次购房头款补助计划”。根据这一计划，符合政府标准的第一次买房人，可以得到不用偿还的6%的房价补助，如果你买50万美元的房子，政府送你3万美元，帮助你付首付。要参加“首次购房头款补助计划”的申请人的年收入必须符合标准。
申请参加这项计划的纽约居民必须在所属的纽约市街坊住房服务处（相当于中国的街道房管所）登记。纽约市街坊住房服务处接受申请后，在很短的时间内通知申请者到市房屋局培训中心参加“房屋首期补贴计划”购房教育课程。
培训课程让申请人全面了解有关纽约房屋的法规、房屋买卖的过程、贷款手续与条件等。申请人听完这些课程之后，还要参加问答与书面考试，合格者将得到房屋首期补贴资格证书。
拿到房屋首期补贴资格证书的人有六个月时间来选择购房，如果在六个月之内没有买房，房屋首期补贴资格将被取消。但一般申请者提出足够理由，说明无法在半年之内落实自己满意的房子，纽约市街坊住房服务处会延长六个月的选购期。
参加纽约房屋首期补贴计划购买的房屋必须住满十年才能出售，如果在五年之内出售，政府要追回3万美元的补贴费，如果五年以后出售，政府将要回50%的房屋首期补贴费。
第一次购房俱乐部
“第一次购房俱乐部”是美国联邦政府在1995年为中低收入家庭获得购房补贴而建立。它以银行储蓄方式进行，申请人存入1美元，联邦政府补加3美元到申请人的账户，最高补贴额为5000美元。
参加“第一次购房俱乐部”的申请人年收入有限制（每年的标准不同），2006年的条件是：一至二人的家庭，年收入不得超过68064美元，三人以上的家庭，年收入不得超过78274美元。
两年前，露西·刘大学毕业，在纽约找到一份年薪37000美元的工作，决定买房与父母分开住。她来到纽约“第一次购房俱乐部”的协办机构（类似中国民政部所属不牟利的机构），出示证明文件后填写了申请表。
协办人员告诉她有四个购房选择，可以选购合作公寓或共有公寓，也可以选择一家庭或两家庭住宅。不可选择三家庭以上的住宅，也不可以选择商业房或商住两用房。
露西·刘办完手续后，要在家里等待约一个月，协办机构要调查她的信用记录，如果露西·刘的信用良好，纽约协办机构就会以露西·刘第一次购房计划，向联邦政府申请5000美元到协办机构账户，并指定露西·刘到一家银行开设账户。
露西·刘从这天起成为“第一次购房俱乐部”正式成员。此后，露西·刘每月需固定向这个账户存167美元，按照政府一补三的原则，协办机构存入露西·刘的账户501美元，十个月后露西·刘自存1667美元，政府补贴5000美元，共计6667美元。
露西·刘获得5000美元补贴后，有20个月的购房选择期，过期作废。
参加“第一次购房俱乐部”的会员购买的房屋五年之内不得出售，若三年后出售要交还政府2000美元。
美国联邦政府补贴5000美元看来是微不足道的，但基本能解决房屋购买的手续费，有些州70平方米的一室一厅合作公寓，房价只有四五万，6667美元足够让你支付10%的购房首付款，拥有自己的家了。
沈克明 美国F&T集团物业管理公司副总经理
