购买准备长期居住的自住房和计划在几年内转手的投资房，其理念是不同的，在贷款方式上也应有很大区别。然而，在过去几年房价不断高攀的日子里，投资性购房而非自住性购房成为媒体关注的重点，常见报端的各种购房理财指导似乎也更侧重于投资性购房。如果自住购房者片面地参考了这些指导，结果可能会适得其反。
自住房贷款6误区
受当前流行的贷款购房理念影响，自住房购买者最容易陷入以下6个误区。
误区一：门槛低，压力小
对购房投资者而言，最低首付和最长贷款期限总是最佳组合。第一，只要能筹足最低限额的首期付款并每月缴纳当期本息，房产升值就能保证投资获利。所以，投资购房者要尽量减少自有资金的支出与还款压力，把钱省下来做其它投资。第二，投资房通常会在相对较短的时间内转手，投资者只需要承担前几年利息，因而按等额本息还款法来讲，投资者购房期限越长，自有支出越低。
但对自住房购买者来说，所购房产的全部利息都要由自己承担，而上述贷款组合恰好是总利息最多的方式。
误区二：有贷款，不筹资
贷款本来就是一种筹资形式，但是许多人在选择贷款的同时放弃了其它筹资形式。
贷款固然是一种非常稳定、可靠的筹资方式，但通过对不同年限利息倍数（利息总额与贷款额的比值）的比较，可以发现购房成本仍然会明显“放大”——如30年期限贷款的利息竟然比本金还多出近20%.
表1：不同期限10000元等额本息贷款利息比较（按6.12%基准利率）
（单位：元）
|
还款期限 |
每期还款额 |
还款总额 |
利息总额 |
收入要求 |
|
10年 |
111.62 |
13394.89 |
3394.89 |
223.24 |
|
20年 |
72.34 |
17360.91 |
7360.91 |
144.68 |
|
25年 |
65.17 |
19549.70 |
9549.7 |
130.34 |
|
30年 |
60.73 |
21862.34 |
11862.34 |
121.46 |
由表1可知，利息随贷款期限延长而增加，4种期限的利息倍数分别为0.34、0.74、0.96和1.19.购房者可据此估算购房成本（购房成本=房价＋贷款金额×利息倍数）：设一套住房面积100平方米，单价8000元/平方米，总价80万元。如果首付3成，其余部分申请30年期等额本息商业贷款，则最终需支付80＋80×（1－30%）×1.19=146.64万元。这相当于房价为14664元/平方米，贷款使购房成本比标明的房价高出8成以上。
误区三：利率低，不足虑
有人认为，考虑到货币的通货膨胀和自然贬值，我国当前的房贷利率是很低的，而一般房地产网站上的房贷计算器只考虑名义上贷款利率，不以实际利率（名义利率－储蓄利率）计算，只是简单地把未来许多年分期支付的贷款本息加总后视同现钱，得出贷款成本较高的结论，完全是夸大其辞。
但事实上，房贷利率并非低至无足挂齿的程度。货币通胀和自然贬值的程度可以参照储蓄利率，当前存贷利率都很低的现实表明当前经济环境的通胀率也很低。而活期储蓄年利率只有0.72%，扣除20%的利息税后实际只有0.576%，几乎可以忽略不计。因此，房贷计算器未经折现算出的本息总额其实是较为接近其实际价值的。更何况商业贷款都执行浮动利率，贷款利率并非一成不变，在储蓄利率随通胀率调高时贷款利率也会上调，以保持一定的利差。相应地，只有存贷利率大幅度提高了，在计算时才有必要考虑贷款和储蓄之间的利差。
误区四：等息还，压力小
目前，大多数银行还未推出自由还款的房贷政策，绝大多数贷款购房者选择的是等额本息还款方式。
表面上看，等额本金方式每月还款额先多后少，不但对购房初期构成了较大的经济压力，而且对银行贷款期限的选择也构成极大的限制。
表2：两种还款方式10000元贷款不同期限比较
（单位：元）
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贷款期限 |
等额本息 |
等额本金 | ||||
|
每期还款额 |
收入要求 |
利息倍数 |
首期还款额 |
收入要求 |
利息倍数 | |
|
10年 |
111.62 |
223.24 |
0.34 |
134.33 |
268.66 |
0.31 |
|
20年 |
72.34 |
144.68 |
0.74 |
92.67 |
185.34 |
0.62 |
|
25年 |
65.17 |
130.34 |
0.96 |
84.33 |
168.66 |
0.77 |
|
30年 |
60.73 |
121.46 |
1.19 |
78.78 |
157.56 |
0.92 |
一般来说，银行规定每期还款额不得超过贷款人稳定收入的一半，而等额本金方式的收入要求比等额本息方式更加严格，可以申请20年期等额贷款的收入未必够申请30年期等额本金贷款。但是，通过对比两种方式的利息倍数，可知等额本金还款法在利息上的优越性十分突出。随着贷款期限的延长，利息的节约更加明显。
误区五：××开，整十年
在涉及商业贷款的宣传中，银行、中介甚至媒体都有一种“取整”的倾向：喜欢把还贷期限说成10年、20年、30年，用“三七开”或者“二八开”表述首付与贷款的分配。这种说法让购房者误以为办理贷款只能“取整”。
许多购房者在办理贷款手续的过程中完全没意识到首付可以多于3成或不到4成，也从没有产生过贷款18年或27年这样的想法。这样，就在“取整”时不知不觉地接受了付息较多的贷款方案，使银行和中介受益。事实上，只要超过最低比例，首付可以是任意金额。例如，新房贷款期限可以选择不超过30年的任意年限（一些银行规定二手房贷款只能选择不超过20年的任意年限）。
误区六：选银行，无所谓
很多购房者认为，利率是国家统一制定的，所以找哪家银行贷款并无本质区别。他们在选择贷款银行的时候相当随意，或假手于中介机构、房产公司，或凭借以往印象的好恶，或仅考虑办理相关手续的方便程度——如网点数量多少、离家（单位）远近等等，认真研究银行贷款合同条款或咨询其业务人员的反而很少。
其实，自2005年3月17日起，商业房贷的规则已经改变了，实行下限管理，各银行可以在规定的幅度内，围绕基准利率（5年期以上为6.12%）上下浮动。另外，在保险、提前还贷等方面各家银行也有不同的做法。以上种种对最终的贷款成本都会有影响，随着竞争的加剧和银行业服务多元化的发展，在不同银行办理房贷的差异还会越来越大。
跳过误区3技巧
这里有3个技巧帮助自住房购买者跳出贷款误区。这些技巧所遵循的总原则是：多贷不如少贷，（每期）少还不如多还，尽量减少利息负担。此外，公积金贷款利率较低，当然是多多益善，像这样的常识就不算作贷款技巧了。
技巧一：最大化，不取整
购房者在贷款时完全不必考虑贷款期限“取整”的问题，而应当在经济能力许可的条件下多出首付，缩短贷款年限。许多房地产网站都提供了简便易用的房贷计算器，在购房前应该利用这种工具对照自己的经济实力，核算出最适合自己的贷款金额与期限。
购房者王先生家庭月收入7600元，现有储蓄28万元，拟购房产价值80万元。按照误区五“取整”的观念，他很可能会被建议首付3成即24万元，剩余56万元则办理30年期等额本息按揭贷款，每月支付3400.41元，最终须支付利息664291.07元。
但是，如果他按自己的最大承受能力，将28万元全部用于首付，贷款期限不变，按利息倍数可节约利息约47600元；如果选择少贷10年，首付24万元不变，节约的利息接近234000元，几乎相当于贷款的一半。假如王先生根据银行允许的最高每月还款额（收入的一半即3800元），将28万元全部用于首付，并且选择20年的等额本息贷款，则月供为3761.53元，每月多付300多元对家庭生活影响不大，而利息总计382767.17元。因为首付时突破了“取整”观念的限制，多付了4万元，又尽量缩短了贷款年限，最终竟能少付利息664291.07－382767.17=281523.9元！
技巧二：先筹资，后贷款
显然，较大幅度地增加首付的金额、缩短贷款期限，即是在很大程度上减少贷款，从而得以减轻利息负担。因此，如有可能，应当尽量在购房前通过其它渠道筹集资金充当首付。
有的人会面临这样的情况：未来将有一笔数额较大的收入，但获得时间晚于购房时间。比如一些单位规定，员工于购房后若干月内可以领取到一笔数额较大的房贴（或者年终奖、红利等定期结算的收益）。受“有贷款，不筹资”误区的影响，大多数人会把这种收入用于偿还后期月供，或者进行一次性提前还款。但如果能先借到这样一笔钱充抵首付，使贷款数额减少并缩短贷款期限，同样的钱就能比事后还款发挥更大作用。
在上例中，如果王先生预期未来还会有5万元收入，就可以先向亲戚朋友借款5万元，使首付由28万元增加到33万元，贷款47万元，把贷款期限压缩到17年，月还款额为3711.96元，就又能节省利息95528.23元。
不过，即使没有预期收入、愿意每月多还一点的人也可以考虑民间借贷。假设王先生在购房前按年利率5%向亲戚借了5万元，借期3年。由上例可知，借来的这5万元首付将为他节省利息95528.23元，而向亲戚借钱的利息成本，即使计算复利也不超过8000元。而对借款者来说，这笔钱存3年定期储蓄的年利率不过3.24%，扣税后实际只能得到4000多元的利息，这样的融资结果可谓皆大欢喜。
技巧三：挑方式，选银行
对比等额本息和等额本金2种还款方式，到底哪个更有优势？这个问题很难有统一的结论。例如，如果王先生想用等额本金的方式贷款52万元20年期，就必须提供不少于9640元的月收入证明。一种解决方法是找个收入在2000元以上的“挂名购房人”，例如父母。但这种作法还是有风险，可能会导致未来的财产纠纷。等额本息法相对来说可能不存在这个问题，而且前期的还款压力也相对较小。但是，对于一些年轻的购房者来说，考虑到以后结婚、养育子女等情况会加重其经济负担，还款压力逐步减轻的等额本金方式还是有其独特的优势。另外，如果购房时就计划若干年后提前还款，或者打算一次性还清的话，等额本金还款法在节省利息方面比等额本息方式要合算很多。
在准备购房期间，借款人最好多找几家银行，详细咨询一下它们关于住房贷款的政策与合同条款。在确定银行之前，有些问题是一定要问清楚的，例如房贷险是否一定要买；提前还款，尤其是修改期限的提前还款能进行几次，手续如何，违约金怎么算；在什么条件下能享受优惠利率；有没有其它优惠措施，或者该银行以前向贷款人提供过哪些优惠措施与服务等等。
总之，在购房前采取合理的贷款策略，可以用较小的投入有效减轻未来的还款负担。购房者在贷款前应当结合自己的经济情况，选择对自己最有利的贷款方案，而不是随便接受银行或中介机构的建议。
