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08奥运年,买房是个坎儿?

2006-11-13 11:21 《大众理财顾问》·刘捷 王世宏 【 】【打印】【我要纠错

  最近几年来,北京价不断大幅度上升,在很多买房人看来,这与2008年奥运会的举行息息相关。那么,2008年是不是买房的一个坎儿?奥运会以后的北京房价走势如何?

  涨跌之势看供求

  2006年,北京房价依然不断攀升,这种趋势是否会长期延续下去?要弄清楚房价涨跌的秘密,首先要研究影响房价的因素。任何商品的价格都是由供求关系决定的,分析未来的房价走势也需要分析需求和供给状况。据统计,上半年住宅竣工面积共580万平方米,与去年同期相比,下降了27%;销售面积为1041万平方米,增长20.7%.正是这种供不应求的状况,才最终导致上半年北京房价的大幅度上升。

  需求不容乐观

  需求主要受到两个因素的影响,即人均可支配收入和贷款利率。

  根据我们的研究,决定房价涨跌的首要因素是人均收入的上涨幅度。二者关系是,如果未来人均可支配收入的增长率平均为8%,那么房价的上升速度为6%左右。只要人均可支配收入持续上升,人们对未来有信心,那么房价也会随之上升。反过来,如果预期房价下跌,那么前提是预计人均可支配收入下降。从中国房地产历史情况来看,即使在1994、1998年房市最低靡的年份,房价也没有太大调整。一般来说房价下跌概率较低,除非出现人均可支配收入负增长的状况。

  决定房地产价格涨跌的第二个因素是利率水平。一般利率水平越低,需求就越旺盛。主要原因是贷款利率越低,贷款买房的成本越低,需求就越强;存款利率越低,买房的机会成本越低,需求就越强。

  当前人均可支配收入的增长率处在高峰,继续上升缺乏空间,同时利率下行无空间。因此从这个角度看,房地产需求的增长速度将逐渐回落。

  供给有减无增

  在房地产供给方面,2007~2010年北京市的房地产竣工面积预计为2000、2000、1750、1750、1750万平方米,供给维持稳定并略有缩小。

  在需求增速和供给增速双双可能回落的时候,北京房地产市场不大可能再出现类似于2006年这样需求快速增长而供给大幅度缩小,从而导致疯狂上涨的局面。预计2007年以后房价涨幅将会回落,未必要等到2008年。

  但需要指出的是,2008年之前的北京绝对房价仍然可能温和上涨,主要原因是:尽管人均可支配收入已经不可能再大幅提升,但这种高增长率还可能维持较长时间;人民币升值压力将长期存在,较低的利率可能长期维持;受北京城市发展效应的影响,需求仍然很大;北京市的住房供给可能还会萎缩。

  买房与否需谨慎

  2008年之前还要不要买房?这也要根据具体情况来决定。奥运会可能会促进一个城市房地产的发展,但是就整个北京市而言,还要看奥运过后经济发展情况。

  从投资的角度看,当前持有房地产的收益率吸引力不高。当前7年期国债利率在3%左右,而北京房地产大部分楼盘扣除空置损失、物业费和贷款利息之后,其租金收益率也在3%左右。对于投资者来说,除非遇到特别好的楼盘,如此低的租金收益率,上涨空间又不大,实在没有必要冒险。如果有更好的投资途径,可以获得更高的回报,建议投资者不要买房。

  对于想买房自住的人来说,也要权衡好得与失的问题。当前房价仍在上涨,而持有房产的收益率毕竟高于银行存款利率,消费者如果资金充足,同时又无其他高收益的投资途径,当然应该及早买房;如果资金有限,而个人还有收益更高的投资途径,那么暂时租房也是一个不错的选择;对于经济状况比较薄弱的人来说,也不要因为房价上涨过于紧张,不妨静候政府廉租房的建成,当然这个时间未必一定要等到2008年。

  2008年奥运会的举办,一方面增加了北京的就业机会,使房地产需求上升;另一方面,也极大地带动了北京基础设施建设,尤其是地铁线的投入较高,奥运周边地区的环境和交通状况也大幅改善,将会导致部分区域的房价上升。奥运会之后,北京房地产市场可能会受到一些不利影响,但考虑到北京经济良好的发展势头,而买房人又以自住者居多,绝少炒作,北京房价不可能出现明显下跌。

  从某种意义上说,奥运会只是北京房地产市场的一个“卖点”,而非主导因素;2008年也更多的是一个象征性年份,却并非是买房的一个坎儿。对于想在北京买房的人而言,既不要期望房价会出现明显下跌,当机立断;也要看到当前房地产的吸引力正在逐步下降,买房应趋于谨慎。