高档别墅是身份的象征和体现，购置别墅的消费者属于高端消费者，他们对于别墅有着怎样的期待？
墅是居所，更是一种生活方式。房子从外观到内部设计，或充满古典气息，或现代感十足。
透过硕大的落地窗，放眼可见远处的一脉青山。卧室、客厅宽敞而舒适。房子四周亭榭相连，奇花异树点缀其间。一个人时可享受私人泳池，朋友来时，可相邀去打高尔夫。
有人说，别墅市场是个奢侈品市场，越贵越有人买单。
记者在调查中发现，购置高档别墅的消费者基本上都是一次性付清房款。消费人群以顶尖财富阶层和高收入人群为主，消费人群中有跨国公司总裁、国企或民企老板、回国创业成功的海归、影视歌明星等。他们对于高档别墅的要求可谓“苛刻”。
然而，开发商竞相打造的天价楼盘，却有着截然不同的市场表现：有的供销两旺，有的乏人问津。消费者对高档别墅说“不”的原因究竟是什么？
理由一：定位与实地环境脱节
别墅样本：国花园
前不久在燕西台买下一套价值1000多万元别墅的方先生表示，自己花了将近半年时间挑选别墅。国花园是他当初挑选的重点，其异国风情的西式建筑风格很有吸引力，但实地看了以后，还是放弃了。方先生觉得，国花园周边没有其他别墅项目，缺乏类似中央别墅区的别墅氛围，孤零零的，居住的话，还是希望人气旺一些。
记者了解到，国花园私家山水园林别墅一期占地面积23.4万平方米，规划建设几十栋独立别墅，企图打造“以生态为主线、水资源为基础，自然环境优美、服务设施完善”的超低密度国际化别墅群。国花园独栋别墅私家庭院每户占地面积最小达6亩（约4000平方米），每户建有1200~2300平方米的西方宫廷式建筑，4000~7000平方米的私家山水庭院，并建有私家专属的湖泊。
售价3000万元/套起的国花园，地处通州运潮减河南侧，周边缺少其他别墅项目。业界专家马利东指出，国花园最大的问题，就在于产品定位有误。现有区域，更适合作为建造高端人士的商务会所。
理由二：完全克隆，无视地区差异
别墅样本：天伦随园
在温榆河别墅区和西山别墅区均有置业的王先生告诉记者，当时在网上看到有关天伦随园的介绍和图片后就心动了。于是，他很快与天伦随园的售楼人员约好看房。到了现场后，他很失望：“园林式的设计呆板，缺乏生气，建筑本身和外部环境也不协调，没有浑然一体的感觉。感觉每一部分都是割裂的，不伦不类。”
2006年，中式别墅代表项目观唐和易郡都取得了不错的销售业绩，前者卖出了65套，后者更是突破了百套大关，而天伦随园的总销量却始终徘徊不前。
京城别墅市场涵盖了美式、欧式、中式等多种类型。据记者了解，目前，东方普罗旺斯、观唐、优山美地等销售情况较好的别墅项目，都是在吸取各种风格流派精髓的基础上，根据本地客户的居住需求进行了改良和提升。这种“模仿+创新”的做法取得了很好的效果。
位于昌平县城的天伦随园，完全模仿在苏州大获成功的苏州天伦随园，但开发商忽略了苏州和北京在城市风貌、建筑环境和审美情趣等方面的差异，因此， “南橘北枳”，没有市场吸引力也就不足为奇了。专家建议，建造别墅也要因地制宜，完全克隆，不考虑本地区的文化、人文特点，产品自然难有市场缘。
理由三：外部景观缺失
别墅样本：财富公馆
来到财富公馆，刚好碰到一位前来看房的张先生。从事IT业的张先生在玫瑰园有一套300多平方米的别墅，想换一个环境更加优雅、交通更加便利的别墅。他说，考虑财富公馆，是因为这里交通比较方便。看完后，张先生对别墅室内空间大小和格局设计还比较满意，但对外部配套环境不满意，认为庭院的空间太小。
财富公馆所在区域、建筑体量以及销售单价和总价堪称豪宅之最。施工之前，财富公馆借鉴了国内外顶级奢华别墅样板，如纽约长岛、法国地中海、香港半山及浅水湾等，力图打造内地顶级别墅。但0.58的容积率以及缺乏设计的外部景观环境明显影响了其顶级别墅的定位，消费者反应也比较冷淡。
真正的高档别墅应是舒适的内部环境和优美的外部景观的自然融合。并不是价位越高，就越高档。价高要高得其所。
理由四：居住空间舒适感欠缺
别墅样本：麦卡伦地
为了更好地吸引购房者，开发商通常会采取一些优惠措施，如赠送地下室、阁楼等，此类措施的确能对销售起到一定的促进作用。记者在麦卡伦地的销售处了解到，麦卡伦地别墅地上面积在280~380平方米之间，为吸引客户，麦卡伦地将赠送阁楼。对此，购买了温哥华森林的曹女士表示，“麦卡伦地的内部设计不太完善，让人有一种压抑感，居住舒适度不足。虽然会赠送阁楼，但对我而言，不具备特别的吸引力。”
专家表示，麦卡伦地销售业绩不突出的原因，主要是别墅整体表现不足以支撑其居高的价位，特别是内部居住空间的设计是一大硬伤。开发商希望在奥北别墅区域，树立独特的别墅品质，但是就户型设计而言，只是简单地放大了面积、加多了楼层，没有注重提升室内空间的精巧布局，提升居住质量。
缺乏舒适感北京八大别墅区
温榆河别墅区、潮白河别墅区、泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区、西山别墅区、昌平八达岭别墅区和亚奥京北别墅区。奥北别墅区是2006年京城别墅市场最受关注的区域。
