房地产市场“限外令”出台后，外资对中国房地产的投资并没有减少，只不过转换了方式与目标。政策失效的背后，可以看到巨大的市场利益推动。
2006年7月，政府相关部门对中国房地产市场发布了“限外令”（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》）后，不仅没有阻止外资进入步伐，其攻城略地的速度反而加快。
据国家统计局公布的数据，2006年上半年，我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%.而三季度，利用外资金额上升到了259亿元，同比增长高达46.6%.
限外并非禁外逐利是根本原因
在中国，外资对房地产的关注和投入要远远高于其他行业。据记者了解，房地产已经连续几年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造业的第二大外商投资领域。投资速度之快，资金比例之大，让本土投资商望尘莫及。
即便是“限外令”出台，也没能拦截外资成群结队地“杀”入我国房地产市场。
就在“限外令”出台后不久，一直对投资中国房地产市场持审慎态度的美国凯雷集团“逆势”进军内地楼市，将位于上海市闵行区的总共110套别墅收入囊中。按照市场销售价格推算，该笔交易总价高达1.2亿美元，约9.5亿元人民币。
此后，2006年10月27日，中国香港华人置业出价7.32亿元人民币，在成都拿下近140亩的土地。11月8日，德意志银行的房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”项目50%的股权。11月16日，由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目——上海安信商业广场正式入市，摩根士丹利与其合作伙伴安信置地（中国）有限公司共计投入了15亿元人民币……
一个个鲜活的案例不由让人迷惑：外资有何胆量敢“以身试法”？
中国企业海外发展中心主任、美国格林证券有限公司董事孙飞告诉记者，“虽然出台了‘限外令’，但只是提高了门槛，规范了市场，并没有阻碍外资进入中国房地产市场的步伐。‘限外令’的出台加大了外资对中国房地产领域的投资转型，但并没有减少它们投资的数量，只不过转换了方式与目标而已。”
点评
外资在进入某个具体项目的时候，会进行充分计算，他们还是会得出结论：虽然交易成本提高，限制增多，手续增加，但仍能获得巨大利润。资本是逐利的，无孔不入，而类似“限外令”这样的政策出台，恐怕只凭一个“堵”字是不能奏效的。
限制失效 外资曲线进入中国房地产市场
尽管限制外资进入中国房地产市场的措施严厉，但外资还是可以曲线进入。对此，孙飞认为，在高额利润的驱使下，外商投资都是八仙过海，各显神通，进入路径更加多样化。
据孙飞介绍，目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。2006年8月份，花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。该项目就属于外资入股。
在直接购买境内房地产物业方面，2005～2006年6月底，境外投资者在国内房地产领域投资约83亿美元，占同期境内全部房地产投资总量（包括土地市场交易）的3%.孙飞认为，在限外令出台后，自主需求只能够买一套住宅，会有力打压这方面的投机行为。
外商在华设立房地产公司方面，截至2006年一季度，仅上海市外资房地产企业家数就占到了全市房地产企业总数的7%，外资房地产企业注册资金占全市房地产企业注册资金的27%.在购买股权成立合资公司方面，2005～2006年，与上海房地产企业合作的项目公司中，国际上名列前茅的几家外资基金在股本份额中，由过去占有5%股份，迅速上升为50%以上。
不仅如此，据易成栋介绍，外资涌入一国房地产市场的方式有外资债务、外商直接投资、外商基金投资等。
由于政府对国内房地产进行一连串信贷紧缩，中国房地产企业普遍资金紧张，某些房地产开发商在追求高速业务扩张的同时，不得不寻求引进外资。想通过金融手段套利的外资地产基金更是加剧了外商投资房地产的热潮，虽然其既不是房地产的实际使用者，也不是长期投资者。
点评
在开放市场条件下，一国金融泡沫处于不断膨胀期间，国内旺盛的资金需求和房地产业的高额利润必然吸引国际游资进入。对此，中国房地产外资监管的目标应是鼓励长期投资，抑制短期投机，保护正常收益，取缔不合理的超高收益。出台的“限外令”政策远远没有达到这样的调控深度和高度。政策出台的时机和目标似乎总有值得商榷的地方。
堵不如疏 政府职能应回归制度建设
据统计，2005～2006年，仅海外资本投资北京房地产的项目就将近20个，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元人民币。其手笔之大令人惊叹。
事实上，外资不仅仅是对北京青睐有加，孙飞对记者表示，“外资对我国房地产投资的分布有明显特点，集中于首位城市，集中于豪华地段，集中于高端住宅市场、商场、写字楼。上海、广州、深圳这些城市化程度较高的城市都是外资进入的目标”。
易成栋认为，外资进入弥补了我国的资本缺乏，带来了先进的管理技术和创新观念。但负面效应在于，外资集中于高端市场，促进了房地产价格上扬。其以非长期持有为主，追求短期迅速变现获得收益，加剧了市场波动。
也有专家认为，虽然外资的进入可以为快速发展的中国房地产市场提供充裕的资金，但也会直接冲击境内房地产开发企业，特别是中小开发企业，不利于其成长。同时，其势必影响境内房地产市场需求，导致房地产价格水平上涨，产生泡沫。
支持的观点认为，这些外资的注入在推动境内房地产消费市场发展的同时，也会迫使中国房地产开发企业改进技术和设备、强化创新及管理理论，将进一步提高房地产产品的供给水平。
孙飞认为，对一些理性规范的投资资金来说，现在是进入房地产的好机会，从中长期角度考虑，是能够获得较大利润的。虽然门槛高了，短期的投机性资金肯定会减少，但中长期的投资不受影响。
点评
暂且不论外资进入是利多还是弊多，有一点可以肯定：外资无孔不入，而且经常以不可预料的非正常途径和方式进入，他们的步伐是不可阻挡的。既然无法阻挡，政府在制定相关政策的时候就应该把重点放在加强金融制度建设、提高房地产资产证券化水平等方面，从而创造有利于境外长期投资者进入中国内地房地产市场的环境。政府在监督管理的同时，更应该让市场发挥自我调节配置的功能，多借助无形之手。
