小魏家中添丁进口，于是最近新购了一套住房，亲友们在向他祝贺乔迁之喜时，便问他打算如何处理老房。小魏的老房子位于市中心，现在价值约40万元，而目前这个地段的租金约为2000元/月。到底是该出租还是出售？小魏一时也拿不定主意，便请大家帮忙分析。
租售难定
有朋友认为应该把房子卖掉，尽快还清新房的贷款，并替小魏算了笔账：按照现在的租金，扣除一个月的空置期，小魏老房子的年收益率为2000×11/400000＝5.5％；而小魏的新房办理了20年按揭贷款，年利率为6.84％，月供3500元。显然，房子出租的收益率抵不上房贷利率，且每月的租金还不够用来还月供，这种情况属于“入不敷出”。从合算的角度考虑，小魏应该将老房子卖掉，提前偿还按揭贷款。
但也有朋友认为应该出租，实行“以租养房”的策略。一方面可以用租金来充抵部分月供，另一方面，小魏的这个老房子地段不错，边上还在规划修建地铁和快速公交线路，预计房价会有较快上涨。如果这个房子每年升值10％，加上5.5％的出租收益率，年收益率就达15.5％，还用得着考虑租金的高低吗？所以从长远看，现在最好不要卖房。
小魏也难以下定决心。一方面觉得把房子卖了挺可惜的，“租金虽然低，可房子还是自己的。”但另一方面，新房月供压力比较大，尤其是经过去年的两次加息，更让他惶惑不已——如果利率上涨得太厉害，他是不是应该把老房子卖掉，提前偿还按揭贷款呢？
3点权衡
小魏这套房子该出售还是出租，有3个因素起着决定性作用：租金收益、升值潜力和房贷利率。那么，这三者之间的关系是怎样呢？什么情况下该租？什么情况下该卖？这个需要仔细权衡。
租金收益
一般而言，租务市场的供求关系比较均衡，租金收益率的变化不会太大。就小魏这套房子来说，即使周边的地铁和快速公交线路建成通车，租金上涨一倍，但如果房价也同时上涨一倍，则租金收益率依然为5.5％。在目前的情况下，由于城市的外来人口较多，房租下降的可能性不大；而近几年房地产开发规模较大，房源较多，加上这是一套普通老式住宅，装修简单、物业管理欠佳，租金暂时也没有大幅上涨的空间。也就是说，小魏这套房子的租金收益率仍将在5.5％左右徘徊。
升值潜力
二手房的升值潜力，要看我国的宏观经济形势和相应区域的房价涨幅。一般来说，政府有关部门和一些中介机构会定期公布某城市、区域的二手房价格、涨幅。但是，对于小魏来说，这些数据只能作为参考，最准确的数据应该是同一小区、同一楼盘乃至同类户型的过往转售价格，据此判定房子的升值情况。当然，小魏还要考虑一些预期涨价因素，比如由于这套房子的周边正在规划修建地铁和快速公交线路，未来可能会有较大的升值幅度，等等。
房贷利率
自2004年起，央行对房贷利率已经进行了4次加息，政府控制房贷规模、提高房贷成本的决心可见一斑。预计今后央行会根据实际情况进行宏观调控，利率存在继续上行的可能，但幅度仍不会太大。
结论：卖不如租
通常情况下，“以租养房”是很多人的理想，“卖房还贷”似乎是诸多购房者的无奈之举。但事实上，对于一个有着精明投资眼光的人来说，卖还是租，不应简单根据租金与月供的数额大小来决定，而应从收益与负债对比情况（投资收益率）进行考虑：如果租金收益率＋升值幅度＞房贷利率，小魏就不宜选择卖房，而应坐等升值，放长线钓大鱼；如果租金收益率＋升值幅度≤房贷利率，那就租不如卖了。从目前来看，小魏的老房子显然属于第一种情况，应该继续出租，等将来房价上涨缓慢而利率持续走高时，再卖房不迟。
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