继今年6月份正式开征二手房买卖个人所得税后，11月14日北京市地税局又出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，通知规定，从2006年12月1日起，个人转让二手房应依法缴纳土地增值税。土地增值税加上营业税、个税、契税的悉数到场，更加证实了国家对房地产市场宏观调控的决心
日前，无论是点击三大房产门户网站、翻开各大报纸还是打开电视、收听广播，被炒的沸沸扬扬的，就是关于二手房买卖正式征收土地增值税的新闻与话题。此消息一出，不少人开始四处打听自己的房子转手“用不用缴税”、“以什么标准缴”等。问题出来了，该怎么解决呢？
土地增值税如何征收？
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。北京市土地有偿使用始于1992年，本次出台的《通知》，只是在征收办法上作出相应调整，而并非对个人转让二手房新增了一个税种。
目前，土地增值税的征收有3种方式：第一，凡能够提供购房发票的，计税时，交易价格扣除取得房地产时有效发票所载的金额、发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额后，余额为应纳税额。第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，计税时，其交易价格扣除取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值）等费用后，余额为应纳税额。第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。
由于土地增值税一般采取4级累进制抵扣的征收方式（交易价格减去抵扣额为增值数额，根据增值数额的不同，分别适用30%、40%、50%、60%的税率，并进行累加计算），在具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中，其税率有可能会按转让二手房交易价格全额的1%征收。
哪些二手房不用缴税？
根据《通知》的规定，并不是所有的二手房在转让时都需要缴纳土地增值税，以下几种二手房属于可减免税的范畴。
普通住宅转让时，暂免征收土地增值税。所谓普通住宅，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
已购公房和经济适用房转让时，免征土地增值税。根据相关政策规定，个人首次上市交易的已购公房和经济适用房视为普通住宅，这两类二手房转让时当然也可以免税。非普通商品住宅居住满5年或5年以上的，在转让时免征土地增值税。非普通商品住宅居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
以上“5年”、“3年”的起点，契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间都可作为依据，一般以三者中最早的记载为准。
土地增值税影响多大？
此次政策出台的初衷，是政府通过转让环节增加税收来减少投机炒房的获利空间，从而抑制房价上涨过快的势头，打击投机炒房行为。在短期内，土地增值税的出台会给二手房市场带来一些波动，因为业主认为此时出售房屋并不是最好的时机，可能会影响出售后的回报率，导致了房源登记量的下降；而客户因为怕业主转嫁税收负担，增加购房成本，所以出现观望情绪。
但从目前二手房交易量来看，已购公房占市场总份额的50%；二手经济适用房占5%；二手商品房占到总交易量的45%，其中只有20%～25%为未住满5年的非普通住宅。即便是征收土地增值税，也只是涉及占总交易量20%～25%的这部分未住满5年的非普通住宅。所以，与个税、营业税相比较，土地增值税所涉税的房屋并不多。即便征收，所涉及的税额也不会很高。开征土地增值税对二手房市场的影响应该不会很大。
目前北京二手房市场尚处于供不应求的卖方市场，任何新增税费都可能会被业主转嫁给购房者，土地增值税也是如此。从长期来看，土地增值税的征收将会导致购房者的交易价格和购房成本增加，二手房价格的增长也会传递给一手房，房地产市场整体价格的增长也将再所难免。
案例
2003年5月，王老师在方庄“时代芳群”购买了一套128平方米的三居室，当时购买总价61.44万元。王老师的儿女均在国外，今年他也决定去国外定居，打算将这套房屋卖掉。按照现在二手房市场价，王老师的这套房屋大概能卖到93万元。恰好赶上了土地增值税，那么王老师的这套房屋需不需要缴这个税呢？营业税、个税又该缴多少？
根据最新规定，王老师的这套房屋属于非普通住宅范畴，因此需要缴纳土地增值税。但由于其居住满3年未满5年，因此在缴纳土地增值税时可以减半征收。其应缴税费如下：
（1）土地增值税（按交易价格的1%计算）：93万×1%=9300元，减半征收为4650元；
（2）营业税：93万×5.5%＝51150元；
（3）个税（按交易价格的1%计算）：93万×1%=9300元；
合计共缴纳税费为：4650＋51150＋9300＝65100元。
