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土地增值税终止暴利还是推升房价

2007-3-17 13:52 《新财经》·王 【 】【打印】【我要纠错

  获取利润是商人的本性,他们决不会赔本赚吆喝。包括税收在内的各项成本,开发商不仅有可能不会内部消化,还有可能再度转嫁到消费者头上。

  “土地增值税革了开发商的命!”这样的声音近期不绝于耳。

  2007年1月16日,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定,从今年2月1日起,各地对房地产企业土地增值税项目进行清算,正式向企业征收30%~60%不等的土地增值税。消息发布当天,敏感的股市作出了第一反应,27只地产股跌停,近500亿元市值蒸发。

  市场普遍认为,清算土地增值税不仅对开发商造成成本压力,甚至还会加重购房者负担。

  终结房地产业暴利时代

  “这一政策的出台是正常的,因为这是以前的老税种,只不过是由以前的预征改为清算。”首钢企业研究所所长王育琨告诉《新财经》记者。

  1993年,国务院即发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,应当依法缴纳土地增值税。由于对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法并未统一,该条例一直没有正式落实。最近两年来,一些地方开始以预征形式开征土地增值税,预征比例为预售商品房收入的1%~2%.

  在国税总局看来,由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税,而清算是在项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的,因此,《通知》的出台不会额外增加房地产开发企业的税收负担,也不会加重购房者的经济负担。

  但是,事实可能并非如此。举个例子,某开发商2000年拿到一块成本为6000万元的土地,如果项目建成后其他费用为1亿元,项目销售总收入2亿元,项目增值部分4000万元。按照累进税率,余额占成本的比例为25%,在50%以下,缴纳税率为30%.由此可得,开发商需要缴纳的土地增值税为1200万元(4000万元×30%=1200万元),而如果按照此前的预征标准,则最多为400万元(2亿元×2%=400万元)。预征与实际税收清算有如此大的悬殊,对开发商、对购房者怎么会没有影响?

  阳光100置业集团副总经理范小冲认为,“从中长期来说,开征土地增值税影响是很大的,房地产业的盈利状况将因此有很大改变。过去,有很多企业是通过土地增值带动房价上涨来获利的,但这一政策的出台将引导开发商通过提高自己的开发能力来获利,会逐渐改变开发商的开发模式。”

  王育琨说,“土地增值代表一个城市的整体发展水平,应该是公共财政参与开发商分成,可从前的利润都被开发商拿走了,现在只不过是重新分成而已。开发商对此不应有太多的怨言。房价最终还是要回归民本,而不应该全部商品化、市场化。”

  清理税收本意是以外力觅得均衡价格,对房地产业的暴利形成约束。而开发商也应该明白,自己所得的应是均衡利润而不是暴利,这也是成熟市场的正常生态。

  有利于优秀企业成长

  从以前土地增值税的预缴情况来看,开发商大多是在项目公司存续期内,尽可能避免土地增值税的清算和缴纳。这种避税措施实际为开发商进行下一期的开发活动提供了资金支持。一旦土地增值税开始严格征管,中小开发商的资金供应将受到制约,并可能由此产生资金链断裂。

  业内人士认为,这将导致房地产业的合并重组,一些小项目公司将倒闭,房地产业可能形成大企业主导市场的局面。

  范小冲说,“这对规范市场来说是好事,有利于优秀企业的成长。过去,虽然有相关的政策约束,但可钻的空子很多。一些有特殊关系的企业少交甚至不交土地增值税,凭借着囤积的土地升值就能获取很大利润,造成了市场的不公平。”

  此次《通知》的出台,无疑使房地产税收体系更加明确和规范,很多暴利项目在缴税以后,开发商甚至可能无利可图。这就促使房地产企业更加注重提高项目的品质,而不是一味追求暴利。从长远来看,房地产企业将从资源导向型转向能力导向型。

  此次征收土地增值税的通知无疑是要给开发商一个强烈信号,即只有专注于提高开发能力,获取均衡利润才是健康持久的发展之道。

  土地增值税的清算的确带来了很多积极因素,但开发商在长期暴利模式下已形成一套特殊的经营模式,如果现在开始转型,则需要在资金来源、开发模式等方面有所改变,这不是一蹴而就的。由于以往获取暴利过于轻易,因此,从地方政府到开发商都难以接受均衡价格,最终会不会演变为开发商与地方政府联手化解政策的一场游戏,也需要进一步观察。另外,政府以清理税收的办法试图降低房地产价格,从某种程度上来说并非市场化手段,能否取得预期效果也还是疑问。

  有可能进一步推升房价

  回顾房地产市场三年来的宏观调控,似乎成效不大。无论是“国八条”还是“国六条”,在颁布之后并未起到稳定房价的决定性作用,在某些地方,房价反而出现了大幅度上涨,这与政策的初衷显然相悖。这次《通知》的出台,会不会也是一项治标不治本,甚至标本皆不治的政策呢?

  王育琨认为,这几年的宏观调控政策还是从一定程度上稳定了房价的增长,此次土地增值税的清算无疑是步好棋。从长期来说,如果因为此政策,促进了廉租房等一系列设施的建设,这就更好了。

  范小冲也说,“由于市场的矛盾取决于供需,现在房地产开发成本提高了,肯定会导致房价的下调,投资者对未来收益的预期会很快表现在股市上。”

  但是有专家却表示,土地增值税在打击房地产投机的同时,并不会起到抑制房价的作用,其对房价走势的影响是复杂的。

  持这种观点的人士认为,土地增值税可能从两个方面刺激房价继续走高。一个是直接影响,即开发商为了维持高额利润,进行税收转嫁,进而提升房价;另一个是间接影响,即开发商由于缴税而导致资金紧张,使得总体开发项目减少,市场供给下降,短期出现供不应求的局面。如果要稳定房价,必须出台抑制需求的相关政策,包括提高按揭首付比例、提高房贷利率、征收物业税等。如果国家没有继续推出抑制需求的相关政策,那么,税收政策的执行将促使房价进一步提高,进而伤害到购房人的利益。

  对于“税收转嫁”的说法,范小冲并不认同,“开发商固然想在销售过程中把这一成本消化掉,但是能不能消化,怎么消化,却是很大的难题,这取决于供需矛盾,受到市场的制约,不是一相情愿的事。”

  然而,获取利润是商人的本性,他们绝不会赔本赚吆喝。包括税收在内的各项成本,开发商不仅有可能不会内部消化,还有可能再度转嫁到消费者头上。虽然土地增值税政策出台的初衷或许是好的,但是,它可能违背了一个最基本的经济规律。我们所不希望看到的是,各种号称能够稳定甚至降低房价的政策出台后,效果却适得其反。清算土地增值税到头来,会不会还是一场“唱空做多”的表演,我们只能拭目以待。