都说房地产是暴利行业，禹晋永也不否认，但作为“资本地产”理念的首倡者，他并未将这种暴利强加在老百姓身上春天来了，禹晋永最上心的是他在小汤山别墅里上千平方米的花园。看到满园春色时，他最满足的事情便是在自己耕耘的花园中漫步，如同一个农民在看到丰收时按捺不住的喜悦。采访他时，禹晋永还与一个花农口头订下了上百棵蔷薇的单子。
“不务正业”的他却乐在其中，记者面前的禹晋永着一件红色的甲克，玩味着手中的咖啡，深倚在宽大的老爷椅中。他的办公室位于立水桥城铁附近一片施工工地中的一个小红楼。而一年前，禹晋永的办公室在鹏润大厦11层的国美置业，他的身份也从国美置业总经理变成了世代投资的CEO.
与国美置业的恩怨
禹晋永是一个健谈的人，也是一个坦诚的人。他不像许多地产商人面对媒体的回避和狡猾，他给记者的印象更像是一个吐露心扉的朋友，正如在面对与国美、与黄光裕之间剪不断的关系时的坦白。
黄光裕与禹晋永之间的合作源于国美置业的成立。2004年12月，国美置业低调注册成立。当时禹晋永正在洛杉矶度假，是黄光裕的一个越洋电话，开始了他们之间的合作。
不久，当黄光裕还在国外出差时，禹晋永独自在国内做成了一笔令地产界瞩目的大项目，他以8.05亿元人民币拍下了北京丰台园科技总部核心商务区两块公建地，面积达35万平方米，成为当时业界的“黑马”。谈到这，禹晋永并未掩饰自己的成就感，他表示：“全中国都知道那块地是我拍下的，当时黄光裕根本不知道，他当时在美国，是我打电话告诉他的。”一个月之后，禹晋永又在“摘牌新闻发布会”上宣布，将投资超过30亿元人民币兴建北京南城商业综合体——国美商都。在《胡润》2005年的财富排行榜上，黄光裕也因在地产上的财富增值蝉联首富。禹晋永当时放言，要实现年内上市，用三年时间挺进中国房地产企业15强。此言一出，质疑声接连不断。面对质疑，禹晋永反而显得异常冷静，因为国美置业果然按照禹晋永的思路，顺利实现了对中关村等几家公司的收购，正在筹备上市。
戏剧性的是，2005年9月14日下午，导演国美置业高调亮相的禹晋永却选择了离开。下定决心离开时，禹晋永只给黄光裕打了一个电话，与黄光裕的缘分就这样结束了。外界有传闻称，黄光裕表态，是他本人亲自解雇了禹晋永，原因是其“违反公司制度”。
禹晋永却谈出了另外一个版本，谈及与国美的合作，他认为是彼此看重了对方的资源。而当各种荣誉、成绩迎面而来时，禹晋永却有着自己的苦衷，他对记者表示，“我们在一起合作，能赚到钱，但损失也比较大。对黄光裕来说，既赚到了钱，也得到了品牌。其实，当时国美置业的动作跟黄光裕一点关系都没有，但最后所有的目光都瞄向了他，觉得是他在拿地。”
“另外，我们在管理理念上有些不同。”禹晋永表示，“我们的人员都是做投行出身的，而国美是以卖电器起家，大家虽然在一个楼里办公，但是双方的管理理念不一样，所以，有过一些小摩擦和冲突。当时，我一气之下就拉着我的队伍走了。”而对于黄光裕本人，禹晋永一直都是称赞有加，他一再对记者表示，他的离开跟黄光裕个人没有一点关系，他只认为黄光裕是“执行合同的模范”。换句话说，因为禹晋永离开时带走了高层管理人员，黄光裕在地产方面遭受了很沉重的打击，这也使得国美置业在2006年不得不宣布重新整合。
拉走了国美置业全部高层精英后，禹晋永重新扯出了一面大旗“世代投资”，开始自己新一轮的房地产淘金。对于新公司，禹晋永格外有信心，神情自若，铿锵有力。因为他拥有一把锋利的宝剑，那就是曾经让国美置业一夜成名的“资本地产”理论。
“资本地产”玩家
其实，在出任国美置业总经理之前，禹晋永的“资本地产”思想已经初露锋芒。他一直潜心并致力于资本运营理论的研究与实操，是投融资专家与企业家，担任凯爱置业投资有限公司的董事长。
2004年“8.31”地产大限，许多房地产企业因拿不出土地出让金而陷入窘境。禹晋永控制的凯爱投资一口气收购、控股了25家房地产企业，储备土地近600万平方米，涉及收购金额近50亿元人民币。当时禹晋永的“资本地产”运营模式是把地产项目资产化后作为权益，装进凯爱网，然后以凯爱网的名义上市。后来，凯爱网如约在纳斯达克上市，牛刀小试却获得了成功。而这正是黄光裕携手禹晋永的重要因素。
2005年，国美置业的“资本地产”运作堪称是大手笔。在国美，禹晋永的“资本地产”构想是把当时的国美商都项目，当成一个可以在资本市场上收益的投资产品。
在禹晋永的职业生涯中，他自称没有挫折和失败，顺利得不可思议。在外人看来，禹晋永有些出奇的自信，甚至是自负，他是一位名副其实的学者型企业家，用禹晋永自己的话说，自己是中国房地产界仅有的三个博士之一。
与国美分手后，禹晋永在香港成立了中国世代投资公司，注册资本10亿港元，股东方包括禹晋永另外持有的凯爱置业以及13家基金。其中，凯爱置业占20%股份，其他基金持股均不超过10%.在成立不到五个月时间内共拿下了包括奥运会相关住宅项目等超过13000亩土地的开发权，动用资金超过30亿元人民币。
禹晋永对记者表示，资本市场靠的是智慧，国美置业是2005年2月开始做的，到同年4月已经蜚声中国了。世代投资也是，2006年5月成立，同年6、7月份已经在全国叫响了，甚至超过了国美，把北京市最热的奥运住宅项目拿到手了，禹晋永谈及此时自豪之情溢于言表。“我们从来都没去宣传，这种影响力是摁不住的。”
除了公开市场拿地，世代投资还酝酿房地产公司层面的并购。他透露，目前接触的公司有40多家，计划两年内控制不低于两家上市公司。禹晋永作为当初国美置业“地产资本化”思路的代言人，同样将此套路运用到世代投资。
禹晋永对记者表示，“资本地产”是他在美国留学时提出的。从中国目前的发展来看，今天的地产业已经走到了非常困难的境地，包括国家对房地产宏观政策的调控、银行的挤压，使房地产企业遭受了来自政策、资金等方面的压力。而“资本地产”的理念是将地产公司以股权形式融资，与世界各地的基金对接，甩开了房地产企业依赖银行的局面。
禹晋永对记者表示：“‘资本地产’是利用境外基金、从资本市场中拿到更多的钱，这有利于降低房价，降低资金成本。而对于基金来说，进入房地产业不是借贷，而是投资，是和企业共同承担有限责任，给企业注入强大的资金后，让企业处于低成本运作。”
舍小利做平民英雄
禹晋永透露，对于目前中国房地产企业，利润率达不到50%的项目是没有人会去做的。他认为，在“资本地产”中，是通过资本赚钱，不是通过房子赚钱。无论是在跟国美的合作中，还是禹晋永本人一直以来的做法，他都在强调，“就是不要让老百姓买高价房，要把低价房和成本房卖给老百姓。”
按照传统的房地产赚钱方式，开发商是赚不到钱的，禹晋永认为：“这里有个简单的逻辑关系，一平方米的房子，成本1万元钱，当我们卖到2万，增值达到100%；同样的道理，平移到资本市场，1元钱的东西卖到2元就是垃圾股，如果卖到10～20元钱时就是绩优股了，但房价不可能有这样的增长。如果我们把利润让给老百姓，就可以拿到老百姓的口碑，我们可以在资本市场上大把赚钱，这就像一个杠杆。”
禹晋永强调，“把市场的潜力和利润增长空间放到老百姓房价上去，不能说不正确，但跟资本市场相比就差得太远了，是小巫见大巫。所以，我倡导房地产商不要总想着如何赚老百姓手中的钱，而要把目光放到资本市场上，房价能略有盈利就可以了。拿到老百姓的信赖，到资本市场中去赚钱，然后给老百姓做点补贴，这是对社会最大的贡献。”
抛小利、获大利让老百姓得到实惠，这样才能做大企业。他表示，世代投资就是要在二级市场进行大规模的低端住宅开发，并且以小户型、低价格、高品质的住宅为主要开发路线。二级市场的开发构想是以售价不高于政府限价，实行微利甚至放弃盈利的开发模式。然后用这种强势品牌刺激高端的资本市场，最后在资本市场上获取最大的利润。将来也可能利用高端市场的利润来补充低端市场的住宅开发，禹晋永把整个运作过程称之为“大经济循环”。
40岁退休
禹晋永在记者面前不断提及黄光裕，他觉得黄光裕很值得创业者学习，但是他也同情黄光裕。他觉得黄光裕目前处于非常孤独的境地，因为他身边再也找不到第二个像禹晋永一样能跟他沟通的人，并在话语中暗示，直到现在，国美置业依旧在找基金、做投资。国美置业现在的成绩和发展思路是按照禹晋永“资本地产”理论打造出来的。
虽然钦佩黄光裕，但禹晋永不想做黄光裕那样的人，他甚至几次宣布要退休。现在的他基本处于半退休状态，生活以玩为主，吃遍天下好吃，走遍天下名山大川，生活高于一切是他的信条。
禹晋永现在每天都要锻炼身体，跟朋友聊天，还养了很多世界名狗，种菜、养花，够他忙一阵子。禹晋永告诉记者：“我有自己的生活原则，我是想把我的‘资本地产’理论告诉年轻人，我带了很多博士生和硕士生，希望他们运用知识的宝剑，在两三年之内超越传统地产商，注重培养一些利用知识经济武装头脑的人。”
和父母住在一起，也是禹晋永的生活习惯。加上保姆、佣人、司机，一家子七八口人一起吃饭，他觉得挺有意思。
财富对于禹晋永来说只是一个数字而已。他曾经捐资给太阳村里的孩子们，做一些善事；朋友没钱了，他也会慷慨解囊。
现在的禹晋永天天跟农民打交道，看到家中的篱笆墙，花的海洋，院子中精心饲养的名狗，他很满足，并陶醉于采菊东蓠下，悠然见南山的生活。
采访札记
禹晋永的梦想就是想让“资本地产”取代“传统地产”，按照自己的目标和计划，创造一种极致风景，这个风景就是个人要生活好，企业要发展好。所以，他认为他和黄光裕是两种人，并表示：“要想创业学黄光裕，要想生活好，学禹晋永。业界有人认为，禹晋永在”资本地产“的征途中太张狂，玩疯了。面对这一切，禹晋永非常低调，因为他相信，把话落到实处，比苍白的解释更有说服力。
