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火中取“利”京城二手房

2007-5-10 14:14 《大众理财顾问》·李季 【 】【打印】【我要纠错

  京城的二手火了!

  根据我爱我家房地产经纪公司的统计,2007年第一季度二手房交易总量为20730套,同比上涨近28.79%.价格方面,平均房价为7034元/平方米,与去年同期的交易均价6083元/平方米相比,上涨951元/平方米,增幅为15.63%.

  那么,究竟是什么原因导致北京二手房交易增速迅猛?购房者应对其背后的事实作一了解,伺机而动。

  火爆有理

  从购买群体的角度来看,目前北京市的二手房购买群体,主要集中在本地市民以及外地人,这两部分所占的比例大约占到购买群体的90%以上。北京本地人购买二手房达到总体交易的70%以上,其中拆迁户的比例大约占到本地购买群体总量的28%;首次置业的购房者大约占到总体的43%;另外,由于工作、生活、子女入学以及照顾老人等原因,再加上少量对二手房市场感兴趣的投资者,也有少部分二次或多次购房者,他们共同组成了北京本地人的购买群体。

  另据统计,目前北京市的二手房市场中,25~30岁以及51岁以上的潜在购房者对60平方米以下的小户型产品需求较为强烈。这主要是因为25~30岁的购房者是目前北京市房地产市场购房的主力军,但他们并不具备很强的经济基础,再加之结婚的考虑,使得其现阶段只能选择小面积的户型作为过渡。而51岁以上的购房者,主要是为了子女的结婚而选择购房,因此也不需要面积较大的户型。而41~50岁的购房者对面积在60~90平方米的房屋需求最大,从目前来看,这部分购房者主要是二次置业的群体,出于控制总价的目的,也会选择小户型的。

  以上情况说明,北京二手房的真实需求十分庞大,并因此导致二手房交易量和价格不断上涨。

  取利有招

  2007年,北京二手房的均价仍有可能呈上涨的趋势。二手房稀缺性越来越明显,房源越来越少,对于购房者来说,如果看好了二手房,该出手时就出手。具体怎样挑选与购买呢?

  性价比是首要因素

  此前人们购买二手房,大多选择位置较好、价格较低的已购公房,认为性价比高。但人们住房需求的不断提高,已购公房户型不合理、物业管理落后等弊端逐步显现出来,二手商品房开始受宠。据我爱我家研究中心数据显示,2006年北京二手房市场的主体交易品种是二手商品房。2007年,二手商品房,特别是5年内的次新商品房,户型好、房况佳、风险小,受到越来越多的购房者的欢迎。

  关注市区周边“潜力股”

  从去年二手房交易区域来看,朝阳、海淀、丰台依然是北京二手房交易的热点地区,因其交通便利、位置优越,2007年尽管价格高企,但成熟区域的二手房还将成为购房者的首选。

  对于那些中、低收入的购房者来说,市区周边的二手房可能是较理想的选择。随着北京市“两轴、四带、多中心”新规划方案的启动,市政道路交通建设步伐的不断加快,郊区县的交通条件、居住环境及周边生活配套设施将得到极大改善,加之郊区低密度住宅和卫星城的蓬勃兴起,远郊区县的产业特色会越来越明显,以昌平、顺义、通州、门头沟、大兴及亦庄经济技术开发区为代表的郊区县和郊区卫星城的二手房,值得关注。

  大户型也有可取处

  购房者在选购二手房时,主要以房价、面积和地理位置作为主要考虑因素。总房价25~45万元、面积50~80 平方米的两居室,基本符合大部分购房者在选择二手房所考虑的条件,备受购房者的关注。

  80~100平方米及以上的房子,不如两居室那么抢手,但其单价相对较低,可选择的余地也更大。同时,国家对房地产市场的几次宏观调控,在一定程度上减少了大户型住房的供应。人们住房升级换代需求的不断加强,大户型住房在未来将有一定升值空间。因此,这时购买大户型的二手房也是不错的时机。

  贷款购买也适宜

  2007年3月,央行再次加息。虽然在二手房按揭贷款方面,大部分银行设置了严格的审查条件,对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构进行严格的审查,但是随着外资银行在华人民币业务的开放,老百姓在按揭贷款方面有了更多的选择。各银行将对二手房个人贷款业务空前重视,将使得贷款条件比2006年要宽松和优惠不少。资金不足的情况下,不妨考虑贷款。