案例背景
据报道，广州番禺市桥街北城区大北路的“嘉诚大厦”计划建设35层，但在1997年11月，施工方与开发方因工程款纠纷而停工至今。施工方花五年时间打赢了官司，却发现烂尾楼已于2005年6月28日被广州市中级人民法院强制执行抵债给了广州市番禺区友联物业管理有限公司（以下简称“友联公司”）。友联公司居然还在房屋主管部门给这座烂尾了八年的“大厦”申办到了房产证。为了办理工程规划的延期手续，友联公司申请注销了第一个房产证，重新办理了该宗用地的国有土地使用证。2006年4月13日，友联公司再次向广州市房管局番禺区分局递交报告，要求恢复该宗房地产权登记，但这拿到的房产证发证日期却是2006年4月12日。2006年5月23日，方某、李某以1560万元从友联公司购买了“嘉诚大厦”，又各自办理了一个房产证。而在此之前的4月7日，方某、李某就以3800万元的价格，签下了将尚未到手的“嘉诚大厦”卖给广州某房地产公司的合同，后该房地产公司也成功拿到了房产证。于是，这个烂尾楼就有了五个房产证。
广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局局长徐林发对记者说，当初法院将大厦所有权拍卖给友联公司后，要求房产局办理相关产权转让，也许这房产证就是在那种情况下给办出来的。当记者问及“为何该房产证还能注销后又恢复？为何还能多次成功更换”时，徐林发只是无奈地摇摇头。
楼房未封顶不能办理房屋产权初始登记
我国《物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据这一规定，当甲的房屋被错误登记成乙的房屋时，丙因为相信政府的登记，而以合理价款从乙处购得该房屋并办理了过户登记，丙就取得了该房屋的所有权。甲只能找乙要求赔偿，不能找丙要回房子。因为这一规定并不是修改以前的法律，只是弥补立法空白，根据民事司法不得以法无规定为由拒绝受理原则，物权法第一百零六条当然应该溯及既往，适用于尚未判决、发生于《物权法》生效以前的案件。
那么，本案的中间买家方某、李某和最终买家能否根据《物权法》先后获得房屋所有权呢？不能。楼房未封顶前虽然也是不动产，但还不是独立的不动产，只能算是土地所有权或土地使用权的附属物，是不能办理房屋产权初始登记的。本案中的房屋尚未成为独立不动产，房屋所有权尚未产生。善意取得指的是物权被登记机关张冠李戴之物，不能是没有独立物权之物。从主观方面看，未竣工房屋不能取得房产证，买方可能是知道的；即使不知道，随便一个律师或法学院学过物权法的学生都能告诉他。价值上千万的买卖，自己不懂法还不做法律咨询，不能说是没有过失，难称善意。从依法行政角度看，不合法的房产权登记应该撤销，且因该项目至今尚不符合房屋产权初始登记条件，也不存在补正登记的可能。因此，无论从哪个角度看，中间买家方某、李某和最终买家都不享有“嘉诚大厦”的物权。
“嘉诚大厦”土地使用权及附属建筑物到底是强制执行抵债给友联公司，还是如徐林发所说拍卖给友联公司，在建筑方的权利能否获得救济的问题上会导致完全不同的结果。如果报道无误，假设在本案中“抵债”和“拍卖”给友联公司的事实都是成立的，就意味着友联公司拍得烂尾楼没有付款，至少没有全部付款，而是以自己的债权抵消了全部或部分价款。
我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”另依最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”所以，无论友联公司对原开发商的债权是普通债权还是有抵押权担保的债权，都不得先于建筑人应得的工程价款获得清偿。友联公司必须支付全部烂尾楼所在地块的土地使用权及其附属建筑物的全部价款，这些价款首先要用来清偿建筑人的工程款。如果友联公司没有能力支付而只能用自己的债权来抵消价款，根据同时履行原则就不能获得烂尾楼所在地块的土地使用权。即使办理了土地使用权过户手续，建筑人也可以基于物权的追及力要求重新拍卖该地块，实现自己的法定抵押权。
职能部门的业务水平让建筑人权利受损
友联公司及其大股东到底是何方神圣，实在是耐人寻味，它居然能令房管局干出那么多“荒唐”事——不但在不符合法定条件下给其办了房产证，还可以注销换发土地使用权证，然后又重新办房产证，甚至还没收到申请就把房产证准备好了。房管局好像不是纳税人养活的，不是政府的一个部门，而是友联公司的一个部门。
在此案中，房管局的业务水平也不敢恭维，五个先后颁发的房产证竟然指向同一“房产”。这些房产证到底是根据什么顺序编码的？如果没有顺序，在尚未提供网络查询的今天，查询某处房屋的产权登记岂不是大海捞针？即使能查到，要浪费房管局公务员和当事人多少时间？如果当事人因麻烦而放弃查询，房屋产权登记的物权公示作用又从何谈起？
不过，房管局虽然“荒唐”，给本案建筑人带来麻烦的却是法院。多亏了房管局“荒唐”， 本案建筑人的权利才还有希望获得救济。如果房管局只是如徐林发所说，按法院要求办理了产权转让登记，友联公司获得的应该是土地使用权证。当方某、李某以合理价格从友联公司购得土地使用权并办理过户登记后，就可以善意取得该地块的土地使用权。虽然基于担保物权的物上代位性，建筑人仍然可以要求以方某、李某支付给友联公司的价款清偿自己的债权，但货币毕竟容易挥霍或藏匿，建筑人的权利将遭遇更大风险。
其实，法院同友联公司的关系又何尝不耐人寻味。《合同法》第二百八十六条规定承包人“可以申请人民法院将该工程依法拍卖”，最高法院有关批复又明确将违约损害赔偿排除在优先受偿的范围之外，这使得优先受偿的债权数额非常明确（合同约定的工程款，包括材料费和工钱），按理无须诉讼，应直接进入执行程序。难以想象，这样一个本应直接进入执行程序的案件竟然拖了五年才有纸面结果。是因为法院工作效率太低吗？或许是，或许不是。有关不动产的案件都是由不动产所在地法院处理的，很可能就是同一法院把建筑人可以优先受偿的烂尾楼地块的土地使用权，强制执行给友联公司抵债了。也许不是同一些法官，但不知情是难以想象的。即使当时不知情，现在总知道了吧，为什么不主动纠正，而要拿那些根本不合法的房产证来糊弄建筑人？这不是拿房管局的违法行为来给自己的错误当挡箭牌么？
