大河没水小河干。房地产市场一刮风,中介公司立刻就患上重感冒。对于地产经纪人而言,这是他们经历的有史以来最“冷”的一个夏天阿辉和小曼是地产经纪人,他们一个是老手,一个是新人;一个怀念往昔的辉煌,一个纳闷现在的凄凉。通过他们,我们足可以感受到房地产中介的生存状态,也可以从一个侧面观察中国的房地产市场
阿辉,某中介公司北京地区区域经理。从2003年到现在,从狂热的上海到萧瑟的北京,从一个基层经纪人到区域经理,阿辉已经在这个行当里摸爬滚打了六年。他说:“见过的人,多得可以站满整个天安门广场;见过的钱,多得数都数不清。唯一没变的,是我自己,还是一穷二白。”
上海炒房狂潮二三事
提起过去那几年上海楼市的狂热,阿辉仍有一种难以言表的兴奋。2003~2005年初,上海的房地产市场热得发烫,整个上海都沉浸在炒房致富的狂潮之中。
阿辉回忆说,那时候,来找他买房的人很少有买来自住的,基本上都是为了炒房。房子买到手,短则一两天,长则一年,最后都会卖掉。有时候,一套房子在正式过户之前,一两周之内,很可能已经转手四五次了,价格起码要上涨25%.“不敢相信吧?就这么简单,赚钱的速度太快了。” 阿辉说得神采飞扬。
提起炒房人,阿辉印象最深的是一个四十几岁的温州中年妇女。2003年,她手里只有10万元,经阿辉指点,她用这些钱在楼市里不断打滚,到2005年3月,10万元已经变成了200多万元。
讲起这位大姐,阿辉笑了,说:“她骨子里就是一个农民。开始的时候,什么都不懂。”这位大姐最初找到阿辉,是因为有房子要出租。聊天以后,阿辉知道她手里有一些闲钱,就问她,想不想投资赚钱?她说,想。
投资正式开始。在阿辉的指点下,这位大姐在上海长寿路买了一套二手房,价格80多万元。她用手中的10万元付了首付,其他的转按揭。四五天后,房子还没过户,阿辉又谈定另一个客户,以90万元的价格买走了这套房子。就这样,几天以内,一套房子转一下手就赚了近10万元。
初战告捷,这位大姐信心大增,开始放手投资。她出没于一家又一家中介公司,只要看到比市场价低的房,就立刻买进。然后,她再把这套房子挂到多家中介公司去卖,最后谁的价钱高,房子就给谁做。当然,因为她与阿辉关系比较好,而且阿辉总能拿到让她满意的价格,通常情况下,阿辉都是首选。她最多时,有十几套房子在交易。通过不断买进、卖出,赚得盆盈钵满。阿辉说:“她学东西太快了,后来,她的水平比一般的地产经纪人还高。”
阿辉笑着说:“要问我带出了多少炒房的人,我数不过来。这些人都赚钱,没有赔钱的。”当时在上海,像阿辉这样的经纪人难以计数,全上海市当时共有25000多家地产经纪门店。
那段时间,阿辉接受过许多媒体采访,包括大名鼎鼎的《泰晤士报》。那个英国记者带着翻译,跟阿辉聊了好久,他问阿辉,为什么上海的房价涨得这么快?以后上海哪个片区的房价会涨得最快?上海为什么有这么多电线杆?
“炒房盛世”持续到2005年初。从2005年4月以后,二手房交易加征了营业税和个人所得税,各种税加起来,要多交6%左右。温州炒房客慢慢退出了上海。
从上海到北京,楼市凄凉“找不着北”
2008年初,阿辉调到北京,担任北京市一个区域总店的经理,主管这家店的业务,还要培训新人。在北京的这大半年里,在上海如鱼得水的阿辉却有点“找不着北”。
相比上海,北京的二手房地产市场起步较晚,2006年才算真正“热”起来。与上海“全民炒房”的态势不同,北京很多中介公司利用手中的信息直接参与炒房。中介公司先向银行贷款,大量地买进房子,再高价卖出,赚取差价。比如,中介公司从房主手里100万元买进一套房,再以110万元的价格卖出去,不费吹灰之力净赚10万元。
2008年,楼市冷清,炒房已经无利可图,许多中介公司关门大吉。说到这儿,阿辉苦笑了一下:“我当时是当局者迷,尽忙着做业务,没想着自己也应该炒炒房。否则,现在也不会坐在这里穷‘白话’了。”
虽然来北京仅半年时间,阿辉已经体会到北京人和上海人的区别。
北京人买房子就图住着舒服。北京人喜欢大气派的小区,敞亮的房子,而且特别注重房子的朝向,尤其痴迷坐北朝南的房子,为了一个好朝向,不惜一掷千金。上海人买房子重视升值潜力。即使是自住,上海人也有潜在的投资意识,很多人在孩子很小的时候就会给孩子买一套房子,买的时候就会明确提出要买升值潜力好的。在上海,朝北的房子同样卖得好。除了价格之外,有些人宁愿选择有升值潜力地段的朝北向房子,也不选择不良地段好朝向的房子。
就长期而言,阿辉看好北京的楼市:“北京房价还是会涨的,幅度不会那么大了,但是会持续涨。”原因是:首先,北京可用的土地已经不多,开发一块少一块,而且动迁成本太高,造房的成本比其他城市高很多,房价不可能大“跳水”。其次,中国经济会持续发展,有钱人会越来越多,有很多人都想到北京买房。供给保持不变,而需求会持续增长。
阿辉:现在不宜投资房产
阿辉说:一个好的地产经纪人要努力通过合理规划,通过市场运作,帮助客户把小房子变成大房子,把客户的100万元变成120万元、150万元。如果只打算做一个介绍买卖双方成交的业务员,那他就不适合这个行业。
阿辉分析,现在买房的客户绝大多数都是出于“刚性需求”,比如工作调动、子女上学等因素,纯粹投资的人基本没有了。一大批潜在客户在持币观望,这批人属于可买可不买。市场好的时候,大家都买,他们也会买。现在风险大,他们不敢轻举妄动。
阿辉不建议大家现在投资房产,“虽然房价没有大幅下跌,但是交易量上不去。大部分新楼盘首付要求高,银行贷款利率也高。如果想以租养贷,同时买两套房子的话,租金根本不足以冲抵贷款。”
买房心理:北京,上海,深圳有差异
北京人的打算是:“一套房子住一辈子”,首先考虑的是住着舒服。
上海人的商业观念强,他们不是不重视舒服度,但“买一套房子住一辈子”这种想法,他们是绝对不会有的。他们对自己的发展有规划,刚开始工作,没钱,就买个小房子,或者位置差一点的房子住着。以后有钱了,是肯定要换的,要买一个升值潜力大的,以后能卖个好价钱。
深圳这个城市没有商业文化。各种人的心理都不一样,但总结起来就是一点,什么赚钱就买什么,以后的事以后再说。他们的投资心理很盲目,满脑子都想着不劳而获,一夜暴富。或者说,满脑子想着一夜暴富的人,都跑到深圳去了。