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保利地产 白马会褪色吗

2008-4-17 16:36 《新财经》·李 盈 【 】【打印】【我要纠错

  由于近期住销售低迷,之前敢向万科“叫板”的保利地产,其处境俨然不如从前“国内房地产开发商中,谁能向万科‘叫板’?”答案可能会出乎你的意料。记者曾经把这个话题抛给了几位房地产开发企业的老总,保利地产得票最多。

  这几年,保利地产以竹笋拔尖的速度生长,在“保招万金”(分别为保利、招商、万科和金地四个国内一线房产开发商)的“联名对”中,保利地产占去了“天字第一号”大招牌。

  给投资者传达的印象是,保利和万科、金地和招商一道,是久负盛名的市场蓝筹。其实,保利2006年7月才在上海证交所挂牌,它的身份更多意义上是一个地产新贵。

  疯狂生长单纯从销售收入和利润上来衡量,保利地产和万科相比,显然不是处于同一个重量级。2007年,保利确认销售收入超过81亿元,利润接近15亿元。同期,万科实现销售收入355亿元,利润超过48亿元。

  销售收入不足万科的1/4,利润也不及后者的1/3,保利相差不止一个身位。但是,如果从成长速度来看,万科已经听到了保利在其身后的喘气声。

  在2006年上市当年,保利实现销售收入40.3亿元,2007年再接再厉,收入和利润都实现了翻番。其实,保利的业绩可以更好,2007年年报中披露,保利有109亿元的预收款没有结算收入。这就意味着保利已经把期房售出,现金在账上趴着,只是还没有结转。

  通过上市,保利插上了腾飞的翅膀。要知道,在上市前,保利甚至还不是一个全国性的地产开发商。除了大本营广州外,在北京、上海两大重镇,它都不能说是活跃的开发商。是上市给了保利机会。挂牌不到两年,保利已经在资本市场上融得巨资。除了上市融资21亿元外,保利还在2007年8月进行过一次增发,募资70亿元。

  资本市场提供了足够的炮弹,保利加快了跑马圈地的步伐。2007年以来,在全国各大城市的土地市场上,保利都是最活跃的角色,其一掷千金的豪迈甚至压过了万科。保利在巩固广州、北京和上海三个桥头堡之后,还把触角伸进了武汉、长沙、包头等二、三线城市。

  受益于2007年的房价“疯涨”,保利积极储备土地、加大开工面积和售房力度,都被证明是成功的决策,也给投资者创造了丰厚的收益。2007年,保利每股收益1.3元,交出了一份优异的答卷。

  隐忧仍存保利这匹“白马”会褪色吗?投资者已经表现出了极高的警惕。2007年11月,保利股价曾经冲击百元(最高价98.5元)。可是,到2008年3月14日,以此次除权复权价计,只剩下46.54元,已经被腰斩。

  在央行出台了对“第二套”住房的严控措施后,全国范围内都出现了住宅销售低迷,部分城市的楼价频现跳水。而保利所在的大本营广州,正是楼市调整的重灾区。

  从2007年11月开始,广州住宅价格出现松动。目前,均价已经下调10%左右,部分楼盘甚至出现了30%左右的回调。但市场观望气氛仍在弥漫,成交量急剧萎缩。

  正是房价牛市催生了保利这匹股市“大牛”,如果房价掉头向下,将对保利构成极大的威胁。作为追赶者,相对于万科和金地,保利在拿地和财务政策上,都较为激进。在楼市周期向上的时候,采取攻击性的策略将充分获益。如果楼市走熊,保利受伤害的程度也可作为行业领头。

  2007年,保利在土地上斥巨资,并多次荣膺“地王”,土地储备已超过1000万平方米。销售低迷将影响到保利的资金周转,如果楼市跳水,保利有可能被土地“套牢”。