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楼市调整 无须讳言

2008-6-4 16:18 《新财经》·李 盈 【 】【打印】【我要纠错

  4月27日,社科院发布2008年“地产蓝皮书”,声称房价仍会上涨,只是上涨幅度会降低。

  高房价损害亿万百姓福祉,“蓝皮书”一出,引来板砖无数。刚享受到楼市回调的些许快意,专家学者的“唱多”论调就成了众矢之的。社科院看多楼市,多少抚慰了一下开发商那脆弱的心脏,专家学者喊喊,对提振市场信心终归是有好处的。但恐怕开发商也早已意识到:气候不一样了。

  2007年,楼市演绎飙升生死时速,多少人扯着嗓子喊泡沫,也无碍大型开发商囤地,小型开发商囤房。虽然很多人看空,但信心还是满满的。现在,深圳、广州等部分城市的楼价缩水超过三成,全国房地产价格已经出现明显下滑,喊上涨就显得信心不足了。这多少有点像大家摸黑过坟场,吵吵嚷囔壮声势,却还是怕得要命。

  先知先觉者早就做出了反应。2007年底,万科董事长王石在一次房产商闭门会上告诫同行:“(楼市)‘拐点’就像是秃子头上的虱子,明摆着。”一时间引来耻笑无数。然后,广州、深圳房价真的拐了,有人就谩骂王石是叛徒。更有开发商老总找到王石,让他向媒体忽悠:“楼市不拐了,要涨!”

  行胜于言。王石“卖拐”,策略性地降价,换来真金白银无数。而那些死扛、压根听不得楼市趋软的开发商,则面临着无比的煎熬。

  最近几个月,有开发商把去年高峰期拍的地还给了政府,缴纳的首期费用也不要了。主动放下身段卖儿卖女找投资、找合作的开发商也多了。而在过去楼市高涨时期,银行和房地产基金主动邀开发商打高尔夫都找不来。开发商不再抱怨代理行无能了,以往自己卖都是一抖而空,现在给出很多佣金,还是卖不动。

  对很多开发商来说,不怕价格卖得低,就怕卖不动。在地产行业,如果一家房地产公司只靠利润积累和自有资金,不向银行借贷,就会被认为是傻得冒泡。根据国家政策,开发商只需要35%的资本金,就可以贷65%的开发款。这其实是10个井口7个盖的大冒险,如果销不好,款回不来,整个链条就崩溃了。

  社科院居庙堂之高,当然不知道身处江湖的开发商现在已经麻烦缠身。去年在楼市最高点拿了很多地,以现在的住宅销售价格看,相当部分是地价高过楼面价,面粉贵过面包。地囤不起,即使能找到资金死扛,也要在政府限定时间内开发,否则要收取土地闲置费。即使熬过当下的难关,扩张过猛的开发商还要在相当长的时间内,改善公司高负债的财务结构,摆脱为银行打工的角色。

  当然,从长期来看,越来越多的人涌进了城市,大量青年人到了适婚年龄,住宅仍有旺盛的需求,这也是楼市长远发展的动力所在。但如果谈及市场,都以长期刚性需求衡量,难保不一叶障目。危机当前反倒有点自欺欺人。

  也许,支撑政府不会坐视楼市崩溃的心理底线的一大原因是:楼市崩盘将危及银行。任志强就讲过“银行先死、开发商后死”这样颇具要挟意味的话。但别忘了,政府主导下的楼市,配置资源的仍旧是市场。政府垄断一级土地市场也有着很强的盈利冲动。

  国务院三令五申要严保耕地红线,但大家下去看看,就会发现地方政府正以数十平方公里为单位的大手笔转让土地,目前沉淀在远郊区菜地和荒地上的资金高达上万亿元。没有几年时间是消化不完的。

  多年来,楼市一味背离广大购买人群的消费能力,2007年更是达到了顶峰。在供求力量不对等的市场中,涨多了就要跌,涨快了就跌得猛。如果真正尊重市场,就会承认去年的加速上涨是不正常,也就别讳言楼市会有大调整。