各地，州，市，县、区（特区）地方税务局（分局）：

　　根据国家税务局国税发（1994）216号文的有关精神，结合我省实际，现对我省城乡房地产经营开发公司营建房屋投资方向调节税的有关问题作出如下规定，请贯彻执行。由于房地产经营开发投资项目，情况复杂，本规定所列会不尽完善，在执行中，如有不当之处，请及时与我局联系，以便改进。

　　一、纳税义务人的确定

　　1.开发经营单位经营出售（含预售）的商品房，购房者为投资方向调节税的纳税义务人。

　　2.从事房地产开发的“三资”企业，经营出售（包括未税转售）给国内企事业，行政单位的商品房，其投资方向调节税的纳税义务人为购房的国内企事业、行政单位。

　　3.开发经营单位接受委托代建的房屋，委托人为投资方向调节税的纳税义务人。

　　4.开发经营单位（“三资”企业除外）开发建设自用（含出租）的房屋，开发经营单位为纳税义务人。

　　5.开发经营单位同其他企事业单位或个人联建。合建的房屋，按照联建，合建协议（或合同）的规定，属于开发经营单位（含“三资”企业）经营出售的部份，纳税义务人为

　　购房者；开发经营单位（“三资”企业除外）自用（或出租）的部份，开发经营单位为纳税义务人；属于其他单所得的部份，所得者为纳税义务人。

　　二、计税依据和纳税环节

　　1.开发经营单位经营出售的商品房，在发生销售（含预售）时，缴纳投资方向调节税。

　　购买商品房是一种固定资产投资行为。购买商品房所支付的购房款就是购房者的固定资产投资额。但鉴于商品房售价中不同程度地含有建造期间支付的贷款利息和按规定可以

　　扣除的一些市政公用设施费等的因素，开发经营单位经营出售（含预售）的商品房计税依据，确定为购房款扣除百分之十的余额，即计税投资额＝购房款X（1—10％）。  ‘

　　2.开发经营单位受托代建的房屋，由受托方按年度投资计划预交，年度终了，按年度实际完成投资额结算，项目竣工后，按全部实际完成投资额进行清算。

　　3.开发经营单位开发建设自用（或出租）的房屋，以及开发经营单位同其他单位联建，合建的房屋，可视不同情况比照商品房销售或委托代建的计税依据和纳税环节缴纳投资

　　方向调节税。

　　三、征收管理

　　1.开发经营单位进行商品房开发项目时，必须将计划部门下达的年度房地产开发建设计划送下达计划的同级税务机关进行税率预审，并加盖审定章，再持税率预审后的开发建

　　设计划到主管税务机关办理纳税申报登记，凭主管税务机关核准的固定资产投资方向调节税纳税申报表，按规定到有关计委领取《投资许可证》。

　　2.开发经营单位出售或预售的商品房，开发经营单位必须在取得房地产管理部门颁发的售房许可证并同购房者签定购房合同后十日内，以商品房预售登记表和购房合同为依

　　据，向原预审税率的税务机关填报“商品房投资方向调节税税目税率送审表”（参考式样见附表1），经税务机关（少数边远县经预审税率税务机关授权也可由主管税务机关审定）审定税率税额后，开发经营单位据此代扣代缴投资方向调节税。

　　3.开发经营单位的主管税务机关应根据《征管法》和本规定的要求，同开发经营单位签定委托代扣代缴投资方向调节税协议，核发“代扣代缴（代收代缴）税款证书‘。

　　4.开发经营单位应在各单项工程竣工后六十日内，向下达开发计划的计委和同级税务机关以及主管税务机关填报“商品房交付使用情况表”（参考式样见附表2），以便计划部门掌握开发进度，税务机关进行纳税检查。

　　5.开发经营单位未按规定代扣代缴投资方向调节税的，应由开发经营单位负责补交。

　　6.商品房投资方向调节税税款在开发经营所在地主管税务机关结算入库。开发经营单位在销售商品房时；应根据“商品房投资方向调节税税目税率送审表”中经税务机关审定的税率和税额，在代扣代缴的同时，填写“商品房投资方向调节税汇算清缴计算表”（参考式样见附表3）并按季或按月向主管税务机关办理税款结算，具体结算期由主管税务机关

　　根据开发经营单位的销售情况确定。

　　7.主管税务机关根据开发经营单位代扣代缴投资方向调节税的实际入库数按2％的比例向开发经营单位支付手续费。

　　四，本规定自—九九五年元月一日起执行。

　　一九九五年五月十五日