三、改变抵债时间，享受免征契税政策
（一）纳税筹划法律依据
财政部、国家税务总局《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号，以下简称财税[2012]4号）第六条规定：“企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。”
（二）纳税筹划方案
基于以上法律依据，如果即将破产的公司利用其土地或房屋进行抵债，则债权人应等待公司进行法定破产，然后用其破产财产———土地或房屋进行抵债可以实现免征契税的目的。
【案例3】甲公司因严重亏损准备关闭，尚欠主要债权人乙公司5 000万元，准备以公司一块价值5 000万元的土地偿还所欠债务。甲公司与乙公司签订土地抵债协议，协议约定，甲公司以其价值5 000万元的土地偿还所欠乙公司债务5 000万元。假设缴纳契税的税率为4%，请分析如何进行纳税筹划使乙公司的契税最低。
筹划前的契税成本为：乙公司接受甲公司土地抵债应缴纳契税=5 000×4%=200（万元）。
根据财税[2012]4号对于免征契税的规定，纳税筹划方案如下：乙公司推迟与甲公司签订土地抵债合同的时间，即乙公司先以主要债权人身份到法院申请甲公司破产，待甲公司破产清算后再以主要债权人身份与甲公司签订破产财产———土地低债合同，合同约定甲公司以价值5 000万元的土地抵偿乙公司债务5 000万元。
通过以上纳税筹划，乙公司可享受免征契税，比筹划前可以节约契税支出5 000×4%=200（万元）。
四、通过三方协议，减少业务流程，节省契税
（一）纳税筹划原理
由于转让土地使用权或房屋而承担的契税是伴随着业务流程的增加而增加的，因此，土地使用权或房屋转让的环节或流程越多，契税也越多，为了实现节省契税的目的，必须减少通过合同界定业务流程的减少。
（二）纳税筹划方案
假设存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金额又相等，如果甲用房屋或土地使用权抵乙的债务，乙又把从甲抵债而来的房屋或土地使用权用来抵丙的债务，则必须签订甲、乙和丙抵债的三方协议，协议中明确约定：甲卖给丙的土地使用权或房屋的价款视同为甲偿还乙的欠款，并代替乙偿还乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用权的销售流程从两个流程减少为一个流程，实现乙不缴纳契税的目的。
【案例4】华业公司欠石林公司货款2 000万元，石林公司欠亚美公司2 000万元债务，华业公司与石林公司签订偿债协议。协议约定：华业公司以其原价值2 000万元的商品房偿还所欠石林公司2 000万元债务的协议。石林公司与亚美公司也签订尝债协议，协议约定：石林公司从华业公司获得抵债价值为2 000万元的商品房抵债给亚美公司，用于石林公司偿还所欠亚美公司的债务2 000万元，假设缴纳契税的税率为4%，请分析如何进行纳税筹划使石林公司的契税最低。
筹划前的契税成本为：石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税=2 000×4%=80（万元），亚美公司接受石林公司司抵债商品房应缴纳契税=2 000×4%=80（万元）。
在三方欠款均相等的情况下，纳税筹划方案如下：石林公司与华业公司、亚美公司签订三方债务偿还协议，协议约定：由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司，华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。
经上述筹划后，三方欠款清欠完毕，且石林公司可享受免征契税，只有亚美公司应缴纳契税=2 000×4%=80（万元），石林公司比筹划前节省契税80万元。