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第一节 概 述
1、房地产产业是一个特殊行业，其生产产品，它具有的特点
2、房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一
2、房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一
第二节 房地产开发企业会计科目的设置及运用
1、资产类科目
2、负债类科目
3、所有者权益科目
4、损益类科目
2、负债类科目
3、所有者权益科目
4、损益类科目
第三节 会计科目在财务软件中的设置（含如何进行辅助核算）
1、房地产开发企业的 8个阶段107项费用简介
1.1房地产开发的8个阶段包括：项目公司的注册阶段→项目的立项和可行性研究阶段→规划与市政配套阶段→土地使用权的取得阶段→拆迁安置阶段→项目的开工、建设、竣工阶段→ 项目的经营阶段→物业管理阶段。
1.2开发成本明细科目核算及归集内容的说明
1.3房地产开发企业的期间费用及归集内容的说明
1.4如何在财务软件中建立帐套及如何设置对相关科目进行辅助核算的设置。
2、会计科目设置前的主要工作步骤
3、会计科目的设置及在金蝶财务软件（迷你版）设置演示
4、财务软件的实务操作模块——日常会计业务的处理演示
（模拟一家房地产开发企业日常财务核算处理举例）
1.1房地产开发的8个阶段包括：项目公司的注册阶段→项目的立项和可行性研究阶段→规划与市政配套阶段→土地使用权的取得阶段→拆迁安置阶段→项目的开工、建设、竣工阶段→ 项目的经营阶段→物业管理阶段。
1.2开发成本明细科目核算及归集内容的说明
1.3房地产开发企业的期间费用及归集内容的说明
1.4如何在财务软件中建立帐套及如何设置对相关科目进行辅助核算的设置。
2、会计科目设置前的主要工作步骤
3、会计科目的设置及在金蝶财务软件（迷你版）设置演示
4、财务软件的实务操作模块——日常会计业务的处理演示
（模拟一家房地产开发企业日常财务核算处理举例）
第四节 房地产开发企业各个阶段主要会计核算及涉税事项
1、成立公司（即开办筹建阶段发生的会计及涉税事项的处理）
1.1.收到投资者投资
1.2.增资扩股
1.3.向金融部门申请贷款
1.4.购置固定资产范畴的各类资产
1.5.支付开办费
1.6.发放员工工资
2、征地拆迁
2.1通过竞拍取得土地使用权（假设是熟地）：
2.2通过竞拍取得土地使用权（假设为生地，含拆迁补偿形式）
2.3该阶段主要涉税事项及会计处理
3、开发施工阶段
3.1开发产品的计税成本
3.2开发施工阶段主要经济业务的会计核算
3.3本阶段主要涉税事项
3.3.1票据的取得
3.3.2关于甲供材问题
3.3.3关于建筑装饰劳务问题（铝合金门窗业务不同的合同签订形式对税务的影响）
3.4四项预提成本问题
3.5开发间接费用分配方法
3.6开发成本的分配不同方法及其对税务的影响
3.7印花税
3.8关于营销设施的建造及装潢装修费用的处理,
3.9关于代建过程中的涉税处理问题
3.10关于成本对象报废或损毁损失问题
4、期间管理
4.1主要会计事项
4.1.1支付管理费用、销售费用（包括零星修理费）
1.2.增资扩股
1.3.向金融部门申请贷款
1.4.购置固定资产范畴的各类资产
1.5.支付开办费
1.6.发放员工工资
2、征地拆迁
2.1通过竞拍取得土地使用权（假设是熟地）：
2.2通过竞拍取得土地使用权（假设为生地，含拆迁补偿形式）
2.3该阶段主要涉税事项及会计处理
3、开发施工阶段
3.1开发产品的计税成本
3.2开发施工阶段主要经济业务的会计核算
3.3本阶段主要涉税事项
3.3.1票据的取得
3.3.2关于甲供材问题
3.3.3关于建筑装饰劳务问题（铝合金门窗业务不同的合同签订形式对税务的影响）
3.4四项预提成本问题
3.5开发间接费用分配方法
3.6开发成本的分配不同方法及其对税务的影响
3.7印花税
3.8关于营销设施的建造及装潢装修费用的处理,
3.9关于代建过程中的涉税处理问题
3.10关于成本对象报废或损毁损失问题
4、期间管理
4.1主要会计事项
4.1.1支付管理费用、销售费用（包括零星修理费）
4.1.2.支付贷款利息：
4.1.3.支付金融机构手续费、购买银行凭证费用、以及汇兑损失等
4.1.4.计提应交纳的房产税、车船使用税、土地使用税
4.1.5.月末进行工资分配
4.1.6.支付广告费、宣传费、业务招待费、职工福利费
4.1.7.处理经税务中介机构鉴证并报经税务部门批准已同意核销的财产盘亏、毁损、报废损失：
4.1.8.核销处理固定资产净损失
4.1.9．罚款支出（赔偿金、违约金、罚息）
4.1.10．发放工资并代扣个税
4.1.11.月末计提固定资产折旧
4.1.12.固定资产大修理费用支出应在修理间隔期内平均分期摊销
4.1.3.支付金融机构手续费、购买银行凭证费用、以及汇兑损失等
4.1.4.计提应交纳的房产税、车船使用税、土地使用税
4.1.5.月末进行工资分配
4.1.6.支付广告费、宣传费、业务招待费、职工福利费
4.1.7.处理经税务中介机构鉴证并报经税务部门批准已同意核销的财产盘亏、毁损、报废损失：
4.1.8.核销处理固定资产净损失
4.1.9．罚款支出（赔偿金、违约金、罚息）
4.1.10．发放工资并代扣个税
4.1.11.月末计提固定资产折旧
4.1.12.固定资产大修理费用支出应在修理间隔期内平均分期摊销
4.2期间管理阶段涉税事项的重点：
4.2.1印花税、工资所得税、土地使用税、房产税、车船使用税要按期如实申报。
4.2.2凡是规定有限额的费用年末如超支，在次年企业所得税汇算清缴时要主动作纳税调整。
4.2.3对各类财产损失一般要履行税务鉴证程序，最终经税务部门审批核准后方可核销进入税前扣除范围。
4.2.4开发建造的今后作为会所但现在作为办公或销售部用房，在企业使用期间一定不要忘掉申报缴纳房产税。（从交付使用的次月起）
4.2.5严格执行各项计提的标准、范围，决不能扩大计提基数，提高计提标准。
5、预收、销售阶段
5.1开发产品销售收入的确认
5.2自营销售：
5.2.1.收到购房定金、预交购房款：
5.2.2.交付使用并将原预收款收据换为销售发票时：
5.2.3.月末按“预收账款”本月贷方发生的总额＋本月直接收现记入“经营收入”贷方发生的总额之和作为计税基数分别乘以应纳税目的税率，计提营业税金及附加、土地增值税、印花税、
5.2.4.月初按上月计提的营业税金及附加、土地增值税、印花税申报缴纳
5.2.5.月末结转已售商品房的产品成本
5.3委托销售
5.4关于视同销售问题账务处理：
5.4.1.分配给股东或投资者
5.4.2.用作投资
5.4.3.用于无偿捐赠
①捐赠收据开据问题：
②纳税人在进行公益救济性捐赠税前扣除申报时，须附送的资料
5.4.4对突出贡献员工给予奖励及要注意的细节
5.4..5用于市场推广展示
5.5关于促销过程中所送赠品的税务处理
5.6经营销售期间的主要涉税事项及处理方法
5.6.1.营业税金及附加：
5.6.2.印花税：
5.6. 3.土地增值税（预征）
5.6.4.企业所得税（预征比率）
5.6.5企业所得税计征公式
5.6.6如果采取委托销售涉税处理
5.7关于售后返租问题
5.8关于房地产企业的价外费用外延扩展的问题
涉及“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚息”等及开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用等的涉税处理。
5.9房地产企业代收费用的界定税法依据
5.10关于土地使用税缴纳的起止时间如何把握
5.11关于代建问题的涉税处理
6、收益分配
6.1.每月末将收入转入“本年利润”
6.2.月末将成本、税金、费用、其他支出转入本年利润
6.3.年度终了将本年实现的利润总额转入利润分配
6.4.计提本年度应交企业所得税
6.5.对计提所得税后剩下的未分配利润进行内部分配
6.6在收益分配阶段的涉税事项
6.6 .1.每年初企业所得税汇算清缴工作
6.6 .2.及时做好土地增值税清算申报工作
6.6 .3.对分给股东的红利、股息，涉及的个人所得税问题
6.6 .4．关于开发项目结束后企业税务清算问题：
7、公司注销流程
7.1 公司注销的5个法定条件
7.2税务部门注销流程
7.3 银行注销企业账户流程
7.4工商局注销流程
7.5组织机构代码证和统计证注销
4.2.1印花税、工资所得税、土地使用税、房产税、车船使用税要按期如实申报。
4.2.2凡是规定有限额的费用年末如超支，在次年企业所得税汇算清缴时要主动作纳税调整。
4.2.3对各类财产损失一般要履行税务鉴证程序，最终经税务部门审批核准后方可核销进入税前扣除范围。
4.2.4开发建造的今后作为会所但现在作为办公或销售部用房，在企业使用期间一定不要忘掉申报缴纳房产税。（从交付使用的次月起）
4.2.5严格执行各项计提的标准、范围，决不能扩大计提基数，提高计提标准。
5、预收、销售阶段
5.1开发产品销售收入的确认
5.2自营销售：
5.2.1.收到购房定金、预交购房款：
5.2.2.交付使用并将原预收款收据换为销售发票时：
5.2.3.月末按“预收账款”本月贷方发生的总额＋本月直接收现记入“经营收入”贷方发生的总额之和作为计税基数分别乘以应纳税目的税率，计提营业税金及附加、土地增值税、印花税、
5.2.4.月初按上月计提的营业税金及附加、土地增值税、印花税申报缴纳
5.2.5.月末结转已售商品房的产品成本
5.3委托销售
5.4关于视同销售问题账务处理：
5.4.1.分配给股东或投资者
5.4.2.用作投资
5.4.3.用于无偿捐赠
①捐赠收据开据问题：
②纳税人在进行公益救济性捐赠税前扣除申报时，须附送的资料
5.4.4对突出贡献员工给予奖励及要注意的细节
5.4..5用于市场推广展示
5.5关于促销过程中所送赠品的税务处理
5.6经营销售期间的主要涉税事项及处理方法
5.6.1.营业税金及附加：
5.6.2.印花税：
5.6. 3.土地增值税（预征）
5.6.4.企业所得税（预征比率）
5.6.5企业所得税计征公式
5.6.6如果采取委托销售涉税处理
5.7关于售后返租问题
5.8关于房地产企业的价外费用外延扩展的问题
涉及“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚息”等及开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用等的涉税处理。
5.9房地产企业代收费用的界定税法依据
5.10关于土地使用税缴纳的起止时间如何把握
5.11关于代建问题的涉税处理
6、收益分配
6.1.每月末将收入转入“本年利润”
6.2.月末将成本、税金、费用、其他支出转入本年利润
6.3.年度终了将本年实现的利润总额转入利润分配
6.4.计提本年度应交企业所得税
6.5.对计提所得税后剩下的未分配利润进行内部分配
6.6在收益分配阶段的涉税事项
6.6 .1.每年初企业所得税汇算清缴工作
6.6 .2.及时做好土地增值税清算申报工作
6.6 .3.对分给股东的红利、股息，涉及的个人所得税问题
6.6 .4．关于开发项目结束后企业税务清算问题：
7、公司注销流程
7.1 公司注销的5个法定条件
7.2税务部门注销流程
7.3 银行注销企业账户流程
7.4工商局注销流程
7.5组织机构代码证和统计证注销
第五节 房地产开发企业税收相关政策梳理及解读
5.1工资费用
1、企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。
2、关于合理工资薪金问题
3、关于工资薪金总额问题
5.2职工福利费
1、扣除标准
2、职工福利费使用范围：
3、在职职工夏季清凉饮料费发放标准（仅就江苏、浙江举例）：
5.3工会经费
1、扣除标准
2、具体细节要点
5.4职工教育经费
1、扣除标准
2、职工教育经费用途
5.5社会保险与住房公积金
1、扣除标准
2、补充养老、医疗保险的规定
3、部分省市关于住房公积金规定
5.6法定人身安全保险
1、扣除标准
2、行业规定
5.7财产保险费
5.8借款费用及利息支出
1、资本化和费用化的借款费用
2、利息支出扣除标准
3、企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题
一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出
二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，
4、小额贷款公司贷款利率税前扣除
5、关联企业利息支出问题：
6、投资未到位发生的利息支出问题：
5.9汇兑损失
1、扣除标准
2、税收政策：
3、会计准则规定：
5.10业务招待费
1、扣除标准
2、扣除的基数问题
5.11广告费和业务宣传费支出
1、扣除标准
2、关于以前年度未扣除的广告费的处理
3、扣除的基数问题
5.12环保专项资金
1、扣除标准
5.13固定资产租赁费
1、扣除标准
2、融资租赁会计规定：
5.14劳动保护支出
1、企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除的条件。
2、需要注意的事项：
5.15内部支付
5.16公益性捐赠
1、扣除标准
2、获得公益性捐赠税前扣除资格的机构名单
3、允许全额扣除的公益性捐赠机构名单
4、票据问题
5.17非广告性赞助支出
5.18手续费及佣金
1、一般规定
◆扣除限额
◆扣除限制
2、房地产开发企业的具体细节
5.19技术开发费
1、企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，可以在计算应纳税所得额时加计扣除的条件。（《中华人民共和国企业所得税法》第30条）
2、关于技术开发费的加计扣除形成的亏损的处理
5.20固定资产折旧
1、固定资产定义
2、不得扣除的折旧：
3、折旧方法：
4、折旧年限：
5、新旧税法对于固定资产折旧政策的衔接
6、关于固定资产投入使用后计税基础确定问题
7、加速折旧：
8、减值准备
5.21无形资产摊销
1、无形资产定义及计税基础
2、不得扣除的无形资产摊销的具体细节：
3、无形资产摊销方法
4、无形资产摊销年限
5、研究开发费用加计扣除
6、减值准备
5.22长期待摊费用摊销
1、扣除规定
2、关于开（筹）办费的会计和税务处理
3、装修支出税前扣除问题
5.23发票问题
5.24可以全额税前扣除的费用
5.25 可以附条件全额税前扣除的费用
5.26工资、薪金所得税率及税务筹划临界点
5.27利息、股息、红利所得
1、企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。
2、关于合理工资薪金问题
3、关于工资薪金总额问题
5.2职工福利费
1、扣除标准
2、职工福利费使用范围：
3、在职职工夏季清凉饮料费发放标准（仅就江苏、浙江举例）：
5.3工会经费
1、扣除标准
2、具体细节要点
5.4职工教育经费
1、扣除标准
2、职工教育经费用途
5.5社会保险与住房公积金
1、扣除标准
2、补充养老、医疗保险的规定
3、部分省市关于住房公积金规定
5.6法定人身安全保险
1、扣除标准
2、行业规定
5.7财产保险费
5.8借款费用及利息支出
1、资本化和费用化的借款费用
2、利息支出扣除标准
3、企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题
一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出
二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，
4、小额贷款公司贷款利率税前扣除
5、关联企业利息支出问题：
6、投资未到位发生的利息支出问题：
5.9汇兑损失
1、扣除标准
2、税收政策：
3、会计准则规定：
5.10业务招待费
1、扣除标准
2、扣除的基数问题
5.11广告费和业务宣传费支出
1、扣除标准
2、关于以前年度未扣除的广告费的处理
3、扣除的基数问题
5.12环保专项资金
1、扣除标准
5.13固定资产租赁费
1、扣除标准
2、融资租赁会计规定：
5.14劳动保护支出
1、企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除的条件。
2、需要注意的事项：
5.15内部支付
5.16公益性捐赠
1、扣除标准
2、获得公益性捐赠税前扣除资格的机构名单
3、允许全额扣除的公益性捐赠机构名单
4、票据问题
5.17非广告性赞助支出
5.18手续费及佣金
1、一般规定
◆扣除限额
◆扣除限制
2、房地产开发企业的具体细节
5.19技术开发费
1、企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，可以在计算应纳税所得额时加计扣除的条件。（《中华人民共和国企业所得税法》第30条）
2、关于技术开发费的加计扣除形成的亏损的处理
5.20固定资产折旧
1、固定资产定义
2、不得扣除的折旧：
3、折旧方法：
4、折旧年限：
5、新旧税法对于固定资产折旧政策的衔接
6、关于固定资产投入使用后计税基础确定问题
7、加速折旧：
8、减值准备
5.21无形资产摊销
1、无形资产定义及计税基础
2、不得扣除的无形资产摊销的具体细节：
3、无形资产摊销方法
4、无形资产摊销年限
5、研究开发费用加计扣除
6、减值准备
5.22长期待摊费用摊销
1、扣除规定
2、关于开（筹）办费的会计和税务处理
3、装修支出税前扣除问题
5.23发票问题
5.24可以全额税前扣除的费用
5.25 可以附条件全额税前扣除的费用
5.26工资、薪金所得税率及税务筹划临界点
5.27利息、股息、红利所得
教师简介
梁石
毕业于南京财经大学，高级会计师，高级税务顾问，曾先后就职于大型国有建筑房地产企业集团。在建筑房地产行业财税领域摸爬滚打了23年，常年笔耕不辍，已先后在省市级期刊上发表论文15篇。
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