房地产开发产品融资性售后返租的涉税分析

　　前言：

　　作者原创的《房地产开发产品处置方式及其相关涉税分析》一文，被《正保会计网校》刊用。国家税务总局近期出台了《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告 》国家税务总局公告2010年第13号。现根据该公告精神，对房地产开发产品融资性售后返租行为，作出以下相关修改和涉税分析。

　　融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主，同时，与中小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。

　　近期，国家税务总局出台《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告 》国家税务总局公告2010年第13号。 本公告自2010年10月1日起施行。此前因与《公告》规定不一致而已征的税款予以退税。这是房企融资性售后租赁行为纳税的利好消息。一方面对于售后回租不再人为地分解为出售和租赁两笔业务，不认可其为货物或者不动产的产权转移，不对其征收流转税。另一方面不确认售后租回业务的出售环节的纳税所得，但要求保持其出售前的计税基础，也解决了所得税处理上原国税函[2008]875号缺陷的一项规定。

　　1、房产税

　　购房者将购买的商铺返租，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税。开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入，因产权不再属于开发商，不需再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。

　　2、增值税和营业税

　　根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

　　3、企业所得税

　　根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

　　4、土地增值税

　　《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函[2008]875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以，销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入，应以房屋销售商铺的收入作为纳税人转让房地产取得的收入额。