房地产税收入用来为当地居民提供公共服务，房子在什么地方，就由什么地方的税务部门征管。房地产税是地方税种，对不同税收辖区的房产，没有必要加到一起征税

财政部财科所原所长贾康12月5日在财新中国改革横琴论坛上称，房地产税的立法，是已经明确多年的改革方向，目前处于加快立法的过程中。

贾康认为，按照中央要求的时间表，应该在2015年把房地产税纳入立法程序，2016年能够完成房地产税的立法，2017年开始依法执行。

中央政治局会议6月30日审议通过的《深化财税体制改革总体方案》，强调重点推进三个方面的改革：改进预算管理制度、深化税收制度改革、调整中央和地方政府间财政关系。明确2016年基本完成深化财税体制改革重点工作和任务，2020年基本建立现代财政制度。

全国人大常委会8月完成《预算法》修订，国务院10月发布关于地方债管理、预算管理改革的意见和决定，一连串配套制度已经或即将出台，预算管理制度新格局初定。

进入11月，国务院启动资源税和消费税改革，标志着深化财税体制改革的重点，由“改进预算管理制度”进入“深化税收制度改革”阶段。

按财政部、国税总局官员的概括，“深化税收制度改革”主要内容为“六税一法”，即改革完善增值税（营改增）、资源税、消费税、个人所得税、开征房地产税和环境保护税、修订《税收征管法》。

上述六个税种的改革，社会公众最关注的是将要开征的房地产税。征收房地产税，先行立法有何意义？房地产税的功能是以调节住房消费为主还是以筹集收入为主？房地产税收入主要用于建设保障性住房、还是为本地居民提供公共服务？房地产税税负水平多少合适？征收房地产税，必需要住房信息全国联网吗？

对于上述问题，近期在北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心，财新记者专访了美国印第安纳大学公共与环境事务学院终身教授满燕云。

财新记者：中共十八届三中全会决定提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，意味着对住房征收房地产税要先经过人大立法，上海、重庆的房产税试点将不再扩大范围。对于房地产税改革方式的调整，你有何评论？

满燕云：对个人住房征税，先立法、后征税，这是依法治国很重要的体现。中国大多数税种是依据国务院制定的暂行条例征收，这是不符合依法治国要求的。征收房地产税，由全国人大先立法，这是一个非常好的开端。

目前，上海、重庆的房产税试点，其依据是国务院制定的《房产税暂行条例》，扩大了房产税的征收范围，这是中国的特殊情况。未来要开征的房地产税是地方税种，应是现行房产税、城镇土地使用税等几个税种整合而来的新税种，按照中央“落实税收法定原则”的要求，应该由全国人大立法后再征收。

财新记者：对房地产税的功能，政府、学界的争议比较多。有观点认为主要调节住房消费，针对高档住房征收；还有观点认为主要是为地方政府筹集收入，应该普遍征收。你认为是调节住房消费为主、还是普遍征收筹集收入为主？

满燕云：房地产税应该是全面征收的税种。但是，征税是要分阶段的，开始要减免一大部分，然后逐步扩大征收范围，最终目标是全面征收，而且征税要有法律基础。不仅是城市住房，有些农村住房也要征税。中国东南部发达地区的一些农村住房，实际是城镇化了。

营改增后，地方政府税源减少很多。房地产税和公共服务紧密结合，居民交了税，孩子能上学，有好的医院去看病，有了更多更好的公共福利，人们就愿意交税。所以，把房地产税和公共服务结合，户籍问题也就解决了。

征收房地产税，也可以推进中国的城市化。户籍制度改革为什么那么难？因为户口和享受公共服务的权利结合在一起。如果没有对应着公共福利，大家干嘛要户口呢。不管城市人、农村人，也不管是买房还是租房，只要住在这儿，交了房地产税，建学校、医院等公共设施，居民都可以享受。

财新记者：但有观点认为，美国是对住房普遍征税的国家，但对住房的税收在地方政府收入中的占比并不高？

满燕云：美国地方政府（包括市、县、学区、特区）收入中，来自房地产的财产税收入平均达75%。美国联邦政府收入主要是个人所得税、社会保险税等，州政府收入主要是销售税、个人所得税等。

财新记者：目前，对房产税试点征收的收入，上海用于保障性住房建设等方面的支出，重庆全部用于公共租赁房的建设和维护。未来房地产税收入的用途，应主要为当地居民提供公共产品和服务？还是作为转移性支出、为低收入居民建设保障性住房？

满燕云：如上所说，房地产税应该是受益税，就是用途一定要和当地公共产品和服务紧密结合。房地产税收入不能用于转移性支出，转移性支出应该用其他税种的收入，比如个人所得税等。上海、重庆把个人房产税收入用于建设保障性住房，这是有问题的。

北大林肯中心曾做过调查，如果对住房征税，收入用于城市公共设施建设和改善教育、医疗等公共服务，调查对象中就有71%支持征税。这提示中国政府，房地产税的定位应该是受益税。

将房地产税作为受益税，这也有利于促进地方治理。老百姓参与到社区发展和政策制定，把老百姓交税和政府提供公共服务结合在一起，当地官员也要受到监督，这就是建立现代化的税收体制和现代化的地方治理。

财新记者：目前，在房地产开发建设、交易、保有各环节有很多税费。未来征收房地产税，对房地产业各环节税收比重？

满燕云：国际上，在房地产开发、交易、保有等各环节都有税种，按征税难易程度、税收功能来确定。现在中国的问题是，在买卖房子的交易环节，税收的比例太高了，住房买卖税收成本高，影响劳动力的流动。而且现在工作和居住地分离，人们工作通勤时间越来越长，住房交易成本过高，就带来很大的问题。

房地产业的三个环节都要征税，但要有一个合理的搭配，对保有环节征税和公共服务紧密结合在一起，所以税收比例最多的应在保有环节。在美国，开发建设和交易环节的税收很少，以便不影响正常合理的流动，只有在特殊情况下，对交易才征收比较重的税。

财新记者：征房地产税，一般会设置税前扣除，扣除应该按面积还是按金额？如何考虑家庭成员不同？房地产税的税负水平多少合适呢？

满燕云：国际上按金额扣除的比较多。中国的地方差异很大，有些地方按金额和面积扣除相差不多，但在北京就不行，按面积和金额扣除差异较大。中央应解决法理的问题，对于如何扣除、扣除多少，以及房地产税税率、征管办法等，应该交给地方自行确定。

在美国对住房征税，税前扣除与家庭成员人数没有关系，就是给住房评估值一个扣除。房主如果是老人、军人、残疾人等特殊人群，会有特殊扣除，但扣除和家庭人数没有关系。

如果对住房全面征税，税基就很大，每个家庭交的税不会太多，如同有些学者的建议，房地产税的负担和小区物业费的水平可能差不多。美国的税负平均是房价的1%，因为有扣除，多数房产的房地产税负担不是很重。

财新记者：对住房保有环节征税，计税依据用评估值还是用交易价格？

满燕云：应该用评估值，因为很多房地产没有交易。评估房地产价值有几种方法，可以用小区的平均价格，再进行一些修正，确定房子值多少钱。中国一些城市已经做了这项工作，比如杭州，已经开发了评估软件，根据销售数据等信息，评估没有交易的房地产价值。

对于评估周期，根据市场变化和技术能力，可以3、4年评估一次，也可以1年评估一次。这个也应由地方根据情况决定。价格变化大的地方，每年评一次；如果价格变化小，3、4年评一次就可以，再在统计上做一些修正。

财新记者：评估机构应该是税务部门、其他政府部门还是社会中介结构？对于评估值，出现争议如何解决？

满燕云：房地产评估技术性比较强，最好还是有一个专门的评估部门。政府可以新成立一个评估部门，也可以从税务部门独立出来一个部门，还可以外包给社会评估机构。评估机构模式的选择，也应该由地方政府去决定。

我认为，评估部门和税务部门最好分开。用税法来规范评估，所以要先立法，不能政府税务部门说什么就是什么，法律要解决倾向于把评估值评高的问题。出现争议，先行政复议，纳税人认为评估值太高了，政府先得拿出依据，说明为什么评估这么高。

多数争议可以通过行政复议解决，最后不行就诉诸法律。按评估值征税横向、纵向都要公平合理，政府预算确定了房地产税收入，如果评估值高了，税率就要定得低。

财新记者：近几年，住建部在推进住房信息全国联网。对于征收房地产税，住房信息联网有什么作用？如果一个人在多个城市拥有房产，如何确定税收征管地呢？

满燕云：对征收房地产税，住房信息全国联网没什么意义。房地产税收入用来为当地居民提供公共服务，房子在什么地方，就由什么地方的税务部门征管。房地产税是地方税种，对不同税收辖区的房产，没有必要加到一起征税。如果房产在一个税收辖区，可以加起来交税，超出一个税收辖区就没必要了。

美国对房产征税，房子在哪里就交哪里的税，不是把房产加起来交税。美国住房信息也没有全国联网。如果一个人在不同城市拥有住房，分别在当地交税，税前扣除也是按每个房子分别扣除。