内容摘要：中央党校国际战略研究所副所长周天勇指出，首套房不应免征房地产税，但应该以合理的房价征收。

伴随房产税被抛弃而转向房地产税立法，房地产税一跃成为新闻热词。“首套房不能免征房地产税。”昨日，著名经济学家、中央党校国际战略研究所副所长周天勇在出席活动时语出惊人，“当然，国家应废除土地和房屋的使用年期制，改革为永续使用权和继承权。”

有趣的是，周天勇似乎不担心他的观点受到抨击，“作为学者既要为老百姓说话，也要为合理的经济运行说话。”

此前据财政部财政科学研究所所长贾康透露，房地产税改革的“时间表”，2015-2016年很关键，最顺利的情况是2015年通过一审、二审、三审，也很可能有四审，还要征求社会各方意见，争取2016年完成房地产税立法审批，2017年有适应性地在国内各行政区依法执行。

“废除房地产使用年期制，换取征税权”

经济学家周天勇认为，房地产税开征，是关联土地、住宅和财税等体制一项非常重要的改革，涉及城镇居民、农民、房地产开发商、用地企业、地方政府等诸多利益，非常复杂，需要平衡各方，但坚定地推进，否则中国房地产领域的各种问题会越积越多，最终导致矛盾激化。

在周天勇看来，目前国家需要向用地居民和企业妥协：必须废除土地和房屋的使用年期制，改革为永续使用权和继承权，以换取对居民及用地单位房屋和土地的征税权。

他表示，房地产税首先面临的是房地产的年期问题。因为目前的房地产有使用期：40年、50年、70年，而这种年期制度和市场经济调节的运行规则是不一致的，有矛盾的，表现在几个方面，比如，以房养老要把房子抵押到银行，反向抵押到银行，银行支付养老金，这种年期制度存在一个问题；再比如说，60岁退休了，但是房屋年期使用期只剩下10年，我可能抵押给银行以后，我活了71岁，但是70岁的时候，房屋在银行的产权没有了。

他还提出，城市里面的住宅实行年期制，但是农村的宅基地是永久使用，它是集体所有但农民永久使用，但也没有明确说可以继承，但是实际上是继承的。农村的房子，一些边远的房子是不值钱的，山区的，但是一些城郊的，城中村的房子是很值钱的。因此，房地产税如果要开征的话，可以分级差，但是不能免征，你对特别边远的山村的房子，可以一平米征几分钱，但是不能不征。

另外，他提出，不论是城乡的房地产、宅基地，一定要有永续使用权，也就是说近似产权。如果说不永续使用的话，就没有开征房产税的理由。所以说，在中国这个国家或者这块土地上，房屋和宅基地应当永续使用，可以继承，这是非常重大的一个改革，只有这样，政府才可以换取对房地产的征税权。这是双方的一种妥协，因为法理上不合理，只能通过给以城乡居民永续使用权和继承权来换取征收房产税和遗产税的权利，并真正能推动以房养老。

首套房不能免征房地产税 但应以合理房价征收

周天勇认为，政府不能正在居住使用的房屋按照市价（泡沫价）征税，只能以合理房价征税；对一套房不能免征，否则，企业房地产税会加重，将彻底摧毁国民经济；对居民投资性质的房屋也不能累进过度征税，因为资产泡沫太大。

而世界上绝大部分国家向居民开征房产税。“因为你住在这儿，你住在这儿我就要提供公共服务，垃圾处理、污水、路灯。我举个例子，像天通苑谁都不交房产税，也没有企业，这个地区是一个独立的核算地区，它怎么办？白天居民们到北京的朝阳区工作，个人所得税、社会保险金交到那里，晚上跑到这里睡觉，这个地方如果是一个独立政府，这里住这么一堆人，不给我交税，我怎么办呢？”周天勇解释，“实际上房产税就是说因居住而发生的公共服务。这些国家房产税大多要占县市级政府收入的60%。所以一定要对居住的一套房征税，但是不能按照泡沫的市场价格征，要按照消费居住价格、合理的收入房价来征，要控制在征收对象的承受范围之内。对退休人员、低收入的人和农民的房子，或者针对一些地理位置可以实行减免。这也是非常必要的，体现社会的公平。”

税率怎么确定呢？“我认为对消费居住的房屋，最好在1%，不要到2%，许多国家房产税，像美国，大概最低是1.3%，最高是1.9%，但我觉得中国可能1%比较合适。”周天勇说。另外，有一部分住宅，是在政府的高地价和高房价时购买的，其中含了很大比例的土地出让金；当然，按照消费性资产征税，实际上已经去除了土地出让金部分，但是考虑一些居民在最高价格时，或者贷款利息非常高，实际上是用明天的钱，交过去的政府的出让金。因此，应当适当的减免。

“一套房不征房地产税，将带来灾难性后果”

周天勇认为，第一套居民住宅不征税，将其转嫁给生产服务体系的想法，实际上是一种国民经济的自杀行为，将会带来灾难性的后果。

“现在相当多的学者认为，甚至一些权威人士，都在呼吁，第一套住宅不征税。我觉得需要理性地去考虑这个问题。目前农民工在城镇工作地购买住宅的，只有0.9%，大约为700多万户，约1500万户口左右，在老家县城购买了住宅；城镇14000万户口居民中，多套房的有21%，一套房的66%，没有房的13%。21%的城镇居民平均有6.8套住宅。假设我们对一套房不征税，对多套房开始征税，就存在一个问题，即你对多套房怎么征税？如果按照1%这样最低税率征的话，即使在北京市的学区内，房东肯定也要大规模的抛房，等大家都变成一套房的时候，这个对城镇居民的房产税实际上就没有了。”周天勇说。

他认为，除了几个比较大一点的城市和北、上、广、深以外，地方政府再去像过去几年那样，财政40%，甚至50%来自于土地出让金的局面已经没有了。目前建成和在建的房子加起来有3.8亿套，住宅已经严重过剩，每套房住3.5口人的话，可以居住13.3亿人口中，几乎可能把现在所有的农民都装进去。再加上老人百年，独生子女继承下来多套房，开征房产税以后，他会抛售，最后就会像美国，如果真要开征对二套房、三套房很厉害的房产税，很多都要抛售房子，大家就都会变成一套房。大多数城镇居民都只有一套房屋了，也就没有这部分税收了。

周天勇分析，近五年来，政府土地出让金收入平均3万亿左右，相当部分已经变成了政府刚性支出的收入基础。而且，以法治国，正在清理政府行政和行政事业性的各种费项，这种不是税收法定的规模2013年高达27000亿左右。土地出让金和收费，90%是地方政府的财力。房屋过剩了，出让金收不上来，并要转型，费将应该并将急剧缩小，地方政府少了5万亿左右的收入，将如何运转呢？

他认为，如果把居民应承担的房产税部分，全部压向生产经营体系，将摧毁整个国民经济的生产和服务产出体系。“有些学者提出，居民第一套住宅不征，可以向工厂、商业、旅游和金融等地产开征房地产税，把城镇居民应交的房地税，加在这些经营性的地产上补收上来。我们框算了2013年国民收入566130亿元的构成，政府全部收入为216677亿，占38.26%；城乡居民分得253081亿元，占44.70%；商业银行和国企分得38213亿元，还有国有的文化广电出版、政策性银行、国有保险证券等，估计1万亿左右，非国有经济的收入，53000亿左右，只占9.4%。如果将居民不征收房产税，挤压到这企业上，再将清费的部分，以税收的形式加在这些企业身上，3到4万亿的加税，将摧毁整个国民经济生产和服务产出体系，国民经济将遭到毁灭性打击。”

那对投资性的资产性质房屋该如何征税？

周天勇认为，不宜过高，也不宜对多套房累进。因为中国的房产价格与价值偏离太大，价格中泡沫非常严重。“比如，居民在北京4环以里，学区房，每平方可能10万元，有100平的10套，总市价就是1个亿。自己住一套，还有9000万，即使按照1%征收，他要交年90万的税收。估计出租收入相当顺利的情况下在60万左右。是要亏损的。如果2套开始累进，那根本就交不起。因此，我认为，不累进，税率为1%为宜。就是这样，会出现大规模抛售住宅的情况。“对投资性质的房屋按市价1%征税时，我认为，应当对最高房价，含政府出让金很高的房产，适当进行计算，逐年进行一定比例的退税。否则，意味着双重征税。”周天勇说。

“小产权房不能一拆了之”

在提到小产权房的合法性问题时，周天勇说，全国大概有70亿平米小产权房，如果按100平米一套算的话，相当于700万套房子，假定每套房子住了3个人的话，就有2100万人在小产权房里居住，“现在说把它要拆掉，这绝对是不可能的”。

在他看来，小产权房除了一批人到农村盖一些院子、别墅以外，大量的小产权房在解决拆迁户、农民工等低收入人的居住方面起了非常大的作用，有巨大的贡献。当然小产权房因为规划不合理，道路、供排水、消防等方面存在一些问题，但是这些问题应该积极面对，分类解决。“像巴西大量的贫民窟，最后也是政府给建派出所、改造道路、来建路灯、建立他的垃圾收集和转运这些系统，不能一拆了之。”因此周天勇认为，房产税可以从小产权房开始，不应当再让他们继续交土地出让金，以房产税为契机，把小产权房合法化。同时还包括现在的工业产权住宅，集体宿舍那种，都把它登记为住宅，没有大产权、小产权、中产权，逐步的统一。