一个现代国家，必须强调产权保护制度的前提是产权登记制度。不动产是恒产，是最根本的产，它的产权保护的前提就是必须要有像模像样的产权登记。

中国城镇化推进这么多年，城乡结合部还有不少模糊地带，甚至形成了积重难返的小产权房问题。在物业税于十几年前作为改革大方向下非做不可的事项时，启动了6个地方、后来扩大到10个地方的物业税模拟空转试点。模拟空转的前提就是做产权登记，只不过它是局部的。一个辖区之内，你要做模拟空转，所有的不动产登记都要到位，登记清楚并区分具体的类别，当时分三大类：制造业、商业、住宅，把三大类所有具体的信息输入计算机，软件已设计好程序，按照指令自动生成物业税税基的评估结果。当时做这种模拟空转，就是要给以后的改革操作提供实验，自然就要把包括城乡结合部的不动产产权一一搞清楚。如果是小产权房，已没有退路，登记制度如果在2018年必须完成，那么在2018年之前，不管北京有几十万套、其他城市多少万套的这些小产权房，必须对它有具体的处理方案。这里的利益处理可以参考一下深圳：深圳早已把土地归到国有终极产权的大平台上，但是它的原住民，好几十万人，涉及的小产权房处理就是分类处理，利益框架和解决方案说清楚后，可以分期兑现，哪怕10年、20年逐步兑现都好办。

整个社会要走到现代国家治理状态，必须带有现代社会特征，必须形成现代意义的税制。

市场经济通行的情况是，要搞市场经济必须搞分税制，分税制这里面少不了直接税，直接税里少不了住房保有环节的税。从十几年中央的历次文件看，虽然有争论，但落到白纸黑字上，都是锁定了房产税的方向，开始有物业税空转，以后想通过本土局部试验，让上海、重庆两地试点，进入实际操作。

现在则要求“加快房地产税立法并适时推进改革。”关键一点，是以2016年为节点，中央强调了财税配套改革重要的、基本的事项要见眉目，实际上是要给2017年的十九大做铺垫，也是给2020年全面改革取得决定性成果做铺垫。所以，加快立法从现在来看应是2015、2016两年的事情。

笔者认为，2015年很难走完，虽然我们的最理想化的愿景是下一年能走完，但是很可能走不完。如果2016年年底之前，人大的加快立法最后走到审批通过房地产税立法，使保有环节也有税，那么，2017年就是依法执行问题，不是扩大试点范围的问题。实际上这都是有相互关联的。

从税的角度来说，统一登记也会给出一个新的境界。比如现在要考虑房产税即在住房保有环节要征的税，笔者认为中国的立法需坚持一个基本的思路，是不能照搬美国的普遍征收模式，不能见到一平方米就征一平方米，必须给纳税人一个基本住房保障的扣除。假如是原来分散化由部门登记的情况，这个事情的处理比较麻烦：这儿有一处房子，那儿有一处房子，但按照各地分散的部门登记信息，看不出来这些房子是归到一个应该纳税的家庭那里（一般是父母带着未成年子女是一个纳税家庭），而现在有这样一个统一登记制度以后，全国大联网以后，这件事就变成操作上很便捷的状态：你北京有房子、青岛有房子、广州也有房子，等等，没关系，一个搜索指令一下子就出来了。征税时的扣除是第一套房子也好，是人均多少平方米也好，就变成可操作了。这个跟原来的操作，境界上有本质的不同。

宣传上，我们没有必要把登记制度一下跟某一个点直接相关联，但实际上对整个法治化国家的改革、发展、长治久安和可持续运行，它的支撑意义一定是全面的。从未来的前景来看，我们在判断它的意义和全面支撑作用基础上，当然要肯定不动产登记制度是我国法规体系建设和进步的一部分。现在我们称为暂行条例，把它放在法规体系的组成部分之内，以后也不排除若干年以后以更成熟的条文，把它上升为“不动产登记法”，这将是一个动态渐进分步走的过程。未来要以这样的法规支撑中国的常态。

经济新常态是在经济“中高速”、结构优化、质量提升，加强创新驱动的综合概念之下，要面对和联结2020年和2050年的目标。而我们现在讨论不动产登记制度的法规，显然也是服务于现代国家以后的长治久安，把它作为基本制度的组成部分。