一直高歌猛进的中国房地产市场，在2014年全线量跌价滞的状况让人始料未及。11月21日，继限购、限贷政策解禁之后，央行又传出调低贷款利率的消息。“救市”之声虽未尘嚣四起，但各级政府及职能部门为房地产业松绑已成事实。
未来，中国经济和房地产业将会出现怎样的趋势？可能的房地产税开征对房地产业发展是喜是悲？11月22日，“2014 山西地产峰会”主讲嘉宾、我国金融、财政权威界领袖贾康就上述问题接受了本报记者的专访——
嘉宾简介
贾康
现任全国政协委员、政协经济委员会委员，华夏新供给经济学研究院院长，PPP研究院院长，财政部财政科学研究所研究员、博士生导师。
多次受中央领导同志之邀座谈经济工作，被媒体称之为“中南海问策”。
担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题的讲解人之一。孙冶方经济学奖和黄达—蒙代尔经济学奖、中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。
A关于地产业发展——
房地产业态势将从高速进入中高速
山西晚报：您此前接受媒体采访时称中国房地产市场发展是阶段性调整，具体的依据是什么？在地产行业掉头向下，市场成交动力不足的今年上半年，有些业内人士的观点很悲观，称中国房地产市场会崩盘，但您反对这种观点，理由何在？
贾康：中国房地产市场态势一段时间以来的回落总体上可肯定为是一个健康的调整。原来大家感觉中国房地产市场炒作太厉害，房价上涨太猛，政府多次调控却仍像是个“越调越涨”的单边市场，然而今年出现了盘整和明显的市场自调节，大多数地方房价是平稳回落，这个状况的性质是健康的。这并不是一度危言耸听的所谓“大崩盘”，而是在前些年单边市场后出现的市场阶段性调整和分化。
在此轮调整中也不是所有的预期都向下，在调整过程中，市场分化是主流。这说明市场在真正改变“单边市场”状态，有较充分的竞争，有分化，有风险约束这才有进步。楼市目前已经挤出了很多泡沫，减少了过去那种肆无忌惮炒作的危险，基本已没有炒作的氛围。
有些人称中国房地产市场会断崖式崩盘，这种论调缺乏依据。从现在的实际情况看，这样的顾虑完全可以消除。经过大半年的调整，现在可以看得很清楚，以北京为例的一线城市，目前的成交量在放大，市场明显在企稳；而曾出现不良情况、炒作盛行的温州，回调中现在也大体已经触底。
山西晚报：今年，中国房地产业出现了许多新词，比如转型、新常态、创新等。这些新词折射出一些市场变化，您对此有何评价和认识？
贾康：我较为看重的与“新常态”相关的有三个关键词：中高速、结构优化、创新趋动。
第一个是“中高速”。即是说我国前些年经济及房地产业的“高歌猛进”高速状态不可持续了，要变成中高速，要下一个台阶。
第二个是“结构优化”。即我国需要切实优化调整经济结构，将发展速度降低一点但结构优化增长质量提高，这并不意味着情况变糟了，而是通过结构优化，我们可以提高经济发展质量使人民群众得实惠。
第三个关键词叫作创新趋动。即做好技术创新、管理创新、制度创新，这样才能支撑合乎规律的从高速到中高速新常态的转变，如愿打造中国经济升级版提高增长质量，从而使人民对美好生活的向往落到实处。
这三个关键词有内在联系，其中最关键的是创新，而创新里面我们最应看重的就是全面改革、攻坚克难，这叫做制度创新，以提供有效制度供给解放生产力、释放潜力焕发活力。把这些连接在一起，要看到我们正处于新常态进入的过程，增长速度还在下行探底之中。如果我们把“创新”处理得好，就能稳下来，企稳后蓄势对冲下行因素，对接一个尽可能长的中高速增长平台，进入常态化。
B关于房地产税——
房地产税立法或应在2017年前完成
山西晚报：备受全社会关注的房地产税立法和开征工作，现在的进展如何，您能否详说一下？
贾康：不动产登记确权及全国联网都在紧锣密鼓地推进。这是房地产税征收的基础技术条件支撑。房地产税征收的立法需要加快，但如何加快还有待观察。
按照今年中共中央政治局审议通过的《深化财税体制改革总体方案》，包括房地产税和增值税、消费税等六大税种为税制改革重点。从方案推进的时间表来看，中央要求2016年，我国要基本完成财税体制改革的重要工作和任务，2020年各项改革基本到位取得决定性成果，现代财政制度基本建立。目前，房地产税的立法仍在等待将草案文本提交人大审批的阶段上，一旦提交还要从一审到三审甚至四审，其间要广泛征求社会各界意见，根据经验和预计，工作量很大，而且这个过程中一定会有激烈的争论。这样推算下来，2015年虽然我们希望能顺利走完程序，但也可能走不完，2016年就要抓紧推进，房地产税立法应争取按中央精神于2017年前完成。
山西晚报：社会上不乏对房地产税开征的质疑之声，请您谈谈征收房地产税的目的？
贾康：国家开征房地产税的目标具有多个要点，最简单地说，一是促进房地产业健康发展、减少泡沫；二是配合分税制改革，打造地方税体系，因为房地产税未来可以是地方税体系主力税种之一；三是使房地产税为优化中国收入分配、财产配置起到积极作用，抑制两极分化；四是优化中国税制结构，使直接税比重有所提高，直接税比重提高总体可以减轻全社会“税收痛苦”。另外从正面效应看，地方社区、辖区层面与千家万户息息相关的房地产税建制运行，还有利于推进民主理财、依法理财的制度建设。
山西晚报：房地产税的施行内容主要有哪些？二线城市和一线城市房地产税的征收有无差别？
贾康：我国居民原来在购房后是没有持有成本的。房地产税实质内容是在住房保有环节要有税的征收，大的框架即是从原来的无税变有税，但应扣除基本住房保障部分，“调节高端”。扣除是对第一套房也好、人均住房面积也好，总之公民的基本住房部分，应是免征房地产税的。
房地产税属于地方税，地方政府应对税率有一定选择空间。税率如何定，要走预算程序，由社会各界发表意见后来确定，不是少数人定。完成房地产税立法之后，对征收范围全国会有一个统一规定和标准。
山西晚报：许多人是不希望出台房地产税的，有人说目前购房者已经交了很多税及土地出让金，这当中即有房地产税的性质，如果再收房地产税属于巧立名目。您对此有何观点？
贾康：土地使用费是地租。在原理上，是国家依据土地终极所有权的经济权利，成为地租的收取者。但是对地皮之上的不动产包括消费住房在保有环节征缴的税收，其原理上所相关的权力是政治权力，即国家作为社会管理者凭借政治权力，可在立法授权下强制地征税调节。国际经验和理论分析都表明，这两者之间是可以并行不悖、合理协调的，不是非此即彼、二者只能取其一的关系。
问题的关键不是重复不重复，而在于重复搭配得合理不合理。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的。至于改革具体启动、实施过程中，有必要的话，可以考虑采取“老地老办法、新地新办法”区别对待，在税负上作出必要的差异化，调节“土地出让金生成机制”在征税前后因环境与预期变化带来的价位差。
C关于房地产金融和投资——
自住型刚需房如用自己的钱随时都行
山西晚报：限购限贷解禁，以及利率下调等利好政策的出台，许多媒体和房地产商又在积极探讨投资房地产的话题，您认为普通百姓应该如何看待房地产投资这件事儿？
贾康：理论上讲下调利率是放松银根，给经济升温，在房地产市场表现就是按揭的实际成本更低，对房地产市场来说是利好促进因素。现在中国房地产市场已基本没有炒作的氛围，需求主要集中在刚需，这样一个市场当然应该在其回调之后，更多地为社会经济发挥一定的促进作用，金融可以给予一定的支持。
购房者感觉可以承担一定投资风险的话，当然可以在投资房地产方面有所作为。一般人在目前的地产行情下，会总结经验、谨慎入市。我们不担心近期市场会出现大规模的炒作，因为市场上没有这种气候。另外，从购房者的角度来看，得结合自己的实际情况，是首套房还是改善性购房，是借钱还是自有资金，不同情况所面临的压力是不同的。
如果是首套房又是自己的钱，那就不要犹豫了；如果是借钱买第二套房，就得多掂量掂量。不过，各线城市都有各自的特点，即使同处“二线”，杭州、武汉、济南、南京等各地的情况都不相同。另外很关键的一个因素看地段，以北京为例，北京五环之内和通州板块、大兴板块都得具体分析各自评说，五环之内也有差异。还有分类也很明显，北京“学区房”不仅没有看到楼价回调的，而且这大半年还一路猛涨。前不久，有一个有产权证的4.4平方米的二手学区房，每平方米的成交价高达30多万元。
山西晚报：11月21日，央行下调了贷款利率。有分析人士称，此轮降息是国家在救楼市，因为楼市影响到宏观经济的整体健康运行，波及到的行业太多，由此也得出“房地产业救中国”的论调，您怎么看？
贾康：降低利率，一方面有利于解决全局“钱紧”的问题，一方面也顺带解决了房企钱紧的问题，我愿称之为根据宏观调控“相机抉择”原则所做的必要调整，对楼市是利好，但说成就是为了救楼市，便有些夸张了。至于所谓的“房地产业救中国”的说法，更有些过于绝对，房地产业肯定是国民经济的支柱产业之一，但要仅靠它一个产业发展经济显然也不对，拔不到一柱擎天“救中国”的高度。工业、农业、服务业等各个产业之间应该有良性互动，各类产业总体的结构优化、质量提升的发展，才可以实现中国梦。
当然，反过来说从全社会来看，房地产业确实非常重要，不能垮掉，这关系到全体人民的幸福，这也是实事求是的说法。
