以房清偿债务时应缴税种及计税依据

　　问：我企业现从拍卖行购入某银行出置的抵债资产（房屋），该房屋在2009年时过户给银行，当时银行的债权是1个亿，债务人以8000万的房屋抵债，银行已按8000万缴纳了契税并取得了缴款书，请问在以房清偿债务时银行应缴纳什么税？  现在银行将房屋由拍卖行拍卖，由我企业7000万拍的，请问此时银行处置房屋时缴纳营业税的计税依据？处理环节还涉及其他税金吗？

　　答：1、（一）取得环节涉及的税收抵债资产的取得环节就是债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行债权的过程。在此环节中，商业银行需要承担的税费主要有：

　　1.营业税：银行取得抵债资产实际上是以抵债资产作价的金额收回对债务人的债权，该债权包含贷款本金和应收未收利息两部分。由于核算期不同（是否超过90天），应收未收利息又分为已税利息收入和未税利息收入。因此，抵债资产在取得时需要区分不同情况进行营业税处理。具体如下：

　　·当抵债资产的抵债金额小于贷款本金时，银行未收到应收未收利息，应收未收利息就不确认为银行的利息收入，因此不需要缴纳营业税。此时若已税的应收未收利息超过核算期（90天）后仍未收回的，可以从以后的营业额中减除。

　　·当抵债资产的抵债金额大于贷款本金小于等于应收未收利息时，抵偿的应收未收利息在税收上要确认为利息收入缴纳营业税，但要区分已税和未税应收未收利息。已税应收未收利息收入因在计提时已申报缴纳了营业税，不需再缴纳营业税；而未税应收未收利息收入则应在取得抵债资产时计入利息收入缴纳营业税。

　　·当抵债资产的抵债金额大于贷款本金和应收未收利息时，超出的部分为债务人所有，如不退还给债务人，则应确认营业外收入，不缴纳营业税。

　　（2）印花税：在实施以物抵贷的过程中， 债务人、担保人或第三人实际上是转移了抵债资产的所有权。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，发生产权转移的，应就双方订立的产权转移书据缴纳印花税。

　　（3）契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，承受土地、房屋权属时，受让方要缴纳契税。

　　2、财政部 国家税务总局<关于营业税若干政策问题的通知>>财税〔2003〕16号：（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　3、  处置环节涉及的地方税收商业银行处置抵债资产视同销售处理。

　　（1）营业税：根据营业税有关规定，销售不动产和无形资产要按规定缴纳营业税。但不同的应税抵债资产计算营业税税基时会有所不同，具体如下：处置不动产和土地使用权。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，以全部收入减去抵债资产抵入时的价格后的余额为营业额，即差额征税。

　　处置其他无形资产。除土地使用权外，转让抵债的版权、商标权、专利权、专有技术使用权等权利资产时，应以转让收入计算缴纳营业税，即全额征税。

　　（2）印花税：抵债资产处置环节涉及的印花税同取得环节基本一致。

　　（3）土地增值税：当处置的抵债资产为国有土地使用权、地上建筑物及其附着物时，应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定计算缴纳土地增值税。处置后能够进行清算的，则要规定计算缴纳土地增值税；不能进行清算，则应按处置收入的一定比例征收缴纳土地增值税。

　　在以上三个环节中除了需要缴纳上述税款外，还需要按实际缴纳的营业税计算缴纳城市维护建设税及教育费附加。

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