一、房产税计税计算

按房产原值计税的，以房屋原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。税率为1.2%。

从租计税的，依照房屋的租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。

1、原值计税

1）房产原值的确定

※对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

※对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

※居民住宅区内业主共有的经营性房产自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；

※没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；

2）免租金怎么算房产税

※对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

※无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

※融资租入的房产按房产计税余值缴纳房产税；

※以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。

3）地下的房产怎么算房产税

与地上房屋相连的地下应税建筑物，与地上房产视同一个整体，按地上建筑物的有关规定缴纳房产税；

单独的地下应税建筑物，属于工业用途的，以房产原值的50%-60%作为计算房产税的房产原值，属于商业用途的，以房产原值的70%-80%作为计算房产税的房产原值；

提示：地下建筑物计算房产税=资产原值*50%（或60%、70%、80%）*（1-30%，或者10%、20%）*1.2%

2、从租计税

※房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

※承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。

二、房产税纳税地点

房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

房产税按年征收，分期缴纳。

三、房产税的优惠政策

1、下列房产免纳房产税

※国家机关、人民团体、军队自用的房产；

※由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

※宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

※个人所有非营业用的房产；

※经财政部批准免税的其他房产。

“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体；

事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。

宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。

※国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合条件的用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；

※企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

※根据房产税暂行条例法规，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。

※对从事商品储备政策性业务的商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

※对农村饮水安全工程饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

※对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用（包括自有和承租，下同）的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

※对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

※对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收房产税和城镇土地使用税。

※非营利性科研机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

※对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。

2、免房产税的特殊房产

※经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

※凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

※房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税。免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。

※对金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税和城镇土地使用税。

3、限期免征房产税的优惠

※2018年12月31日前对在中国境内从事大型客机、大型客机发动机整机设计制造的企业及其全资子公司自用的科研、生产、办公房产及土地，免征房产税、城镇土地使用税。

※自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的科技园及孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。

※自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。

※自2016年1月1日至2018年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。

4、减征房产税的优惠

※企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税和城镇土地使用税。

※对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。

| 作者：盛老师（正保会计网校答疑专家）