案情简介

某房地产企业于2012年9月通过拍卖取得一块土地，于2012年10月签订土地使用权出让合同（合同未约定土地交付时间），用于建造“××花园”商品房项目。该项目于2012年12月动工，并于次年4月取得《商品房预售许可证》。经地税部门检查发现，企业缴纳了2013年1月至2013年3月期间的城镇土地使用税。税务稽查人员指出，该企业少缴了2012年11月、2012年12月及2013年4月的城镇土地使用税，应追缴少缴的税款并予以相应处罚。

税法分析

房地产企业能否正确缴纳城镇土地使用税，关键在于能否正确理解城镇土地使用税的纳税义务起止时间。

根据 《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本案中，土地使用权出让合同中并未约定土地交付时间，因此纳税义务发生时间为合同签订的次月，即2012年11月。

同时，《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）明确指出，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。在实践操作中，通常把预售（销售）许可证的取得视为“房产、土地的权利状态发生变化”：房地产企业能够办理《商品房预售许可证》，说明房地产企业的销售行为符合国家相关的法律法规，随时均有可能与购房业主签订 《商品房买卖合同》并备案。此时房地产企业开发的商品房的所有权，会不断转移给购房业主，土地使用权也随之存在着权利状态的不确定性。显而易见，案例中该企业纳税义务的终止时间应为取得《商品房预售许可证》的当月末，即2014年4月底。

近几年来，房地产行业的高利润吸引了不少投资者涉足该行业。然而，房地产行业从业人员的财务管理水平和涉税风险意识却亟待提高：一方面，少数企业家为追求高额回报，有意少缴或拖延缴纳国家税款，以求取得暂时性的效益最大化； 另一方面，部分财务人员业务能力有限，甚至不了解房地产企业在取得土地使用权但未取得预售许可证之前是需要缴纳城镇土地使用税的。小小城镇土地使用税，能折射出企业自身存在的大问题，值得我们关注和深思。