新形势下如何加强房地产业税收征管的思考
摘要：房地产业是税收收入的重要来源，金融危机后国家出台了一系列房地产新政稳定房地产市场，本文通过结合征管工作实际，对新形势下房地产业税收征管存在的问题进行了分析，并提出了加强税收征管的措施，具体有：加大税法宣传力度；健全协税护税网络；加大日常巡查力度；强化重点税种管理；优化税源管理手段；强化以票控税；加大税务稽查力度；切实提高干部队伍素质；加强执法监督和绩效管理。
关键词：房地产业 税收征管 税收政策
近年来，随着我国经济的不断增长，房地产需求的日益增长，房地产业也随之成为拉动经济发展的支柱产业和新的税收增长点。从2007年末开始，伴随着美国次贷危机引发的金融危机的发生，我国房地产市场短暂低迷后又进入新一轮的增长，在此期间，国家相继出台了一系列房地产新政及相关配套措施，抑制房价的过快上涨，进而稳定房地产市场。在这样的新形势下，如何加强房地产业税收征管，抑制房地产投机行为，规范房地产市场，发挥税收杠杆调控作用已成为税务部门研究的重点。本文通过房地产业税收征管中发现的涉税问题，从而有针对性地提出加强房地产税收征管的建议。
一、房地产业存在的涉税问题
从征管实际来看，房地产行业的会计核算复杂，涉及税种多，征管难度大，一些房地产企业纳税人由于纳税意识淡薄，内部财务管理混乱，偷逃税现象较为严重，具体归结为以下几类问题：
（一）收入核算不准确。房地产开发企业主要收入形式有货币收入、实物收入和其他收入。在实际工作中，部分房地产开发企业采取“账外账”、“收入挂往来”等手段不列收入或少列收入，以及不及时结转收入，从而达到偷逃税款的目的。
1、预售房款不能按时申报纳税。由于房地产开发项目规模大、周期长，一般房地产企业在主体工程施工以后就开始预售，即可取得预收房款。按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》的规定，房地产企业采取预收款方式销售房屋的，营业税纳税义务时间为取得预收款凭据的当天，而在实际税收检查中，房地产企业却存在着诸多问题：一是有的房地产企业认为预收款尚未形成收入，不用缴纳营业税；二是有的房地产企业明知营业税条例的应税规定，却将预收房款变换名目转入其他往来科目，如将预收房款转入“其他应付款”科目，造成少缴税款；三是部分房地产企业预收款不能按照《企业会计准则》的要求及时结转收入，不及时申报纳税。房地产企业的这些行为严重影响了国家税款的及时入库，同时为房地产企业提供了扩大再生产的“资金流”。
2、故意隐瞒商品房销售价格。由于当前房地产开发企业账目混乱，根据《税收征管法》第三十五条的规定，税务机关对多数房开企业采取核定应税所得率的方式征收税款。房地产开发企业根据自己的施工成本以及同类房屋的市场价格，与购买方协商，以少缴契税为诱饵，自行降低自己的商品房价格，比自己的施工成本稍高而比同类房屋的市场价格偏低，达到隐瞒销售收入、少缴营业税、企业所得税、土地增值税的目的。
3、拆迁补偿住房不按规定计税。房地产开发企业对拆迁补偿回迁户有三种补偿方式：货币补偿、房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合。房屋产权调换根据现行营业税规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税，而房地产开发企业对此类补偿方式未计税也未申报缴纳营业税。
4、合作建房不能按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，在开发经营模式上主要表现为自建自售、合作建房、拆迁还原和受托代建等多种开发形式。有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权；也有的房地产开发企业异地建房，还原拆迁面积。这种开发形式存在一定的隐蔽性，大多数房地产开发企业只缴纳建筑业环节税收，而对房地产业环节税收不申报缴纳。
5、其他收入不入账的问题。部分房地产开发企业对存量房出租取得的收入设置账外账，不计收入或签订虚假租赁合同少计收入，达到不缴税款或少缴税款的目的。
（二）减少应纳税所得额。一些房地产开发企业不按照规定取得销售不动产发票，有的企业以套开发票多列成本，甚至以虚假发票入账，还有的企业利用员工的流动性，加大工资支出虚列费用。同时混淆成本核算对象，不按配比原则结转成本，扩大期间费用列支范围及标准，减少企业所得税应纳税所得额，从而达到少缴企业所得税的目的。
二、出现问题的原因分析
（一）税收政策的缺陷。1.单一税率带来的问题。目前销售不动产的营业税税率为5%，企业所得税税率为25%，这种单一税率促使房地产商追求开发利润较大的高档住宅，导致普通商品房供应不足。普通商品房的短缺造成了广大中低收入者的住房困难，使得房屋的结构性供应矛盾问题日益突出。2.现有房地产税制对房地产保有环节的调控力度较薄弱。我国现有房产税、土地使用税等税种，不能适应城镇房地产发展新形势的需要，税收宏观调控功能未能得到有效发挥，使得高价值的土地资源却承担着低水平的税负，客观上增加了房地产投机者的利益。3.土地增值税清算操作复杂。房地产企业很多费用未支付或未取得合法凭证，难以审核成本费用的真实性和合理性。
（二）缺乏有效的房地产监管网络。虽然各地税务机关相继与建设等部门联合出台了文件，但对于错综复杂的房地产行业，地税部门显得有些势单力孤，未能真正与房地产行业相关管理部门建立起统一、规范、快捷、高效的协税护税网络。
（三）企业纳税意识依然淡薄。一些房地产开发商在利益的驱动下，铤而走险，故意隐瞒收入、虚列成本费用，从而达到偷逃税款的目的。有的企业对税收政策了解不足，理解上容易出偏差，造成主观上少缴税款。
（四）税收管理仍存在薄弱环节。少数税收管理员在税收业务上不够熟练，面对业务复杂的房地产行业不能采取有效的征管措施，在税收宣传和税收辅导方面还存在一定的欠缺，还有的受个人利益驱动人为“放水”，这也侧面体现了执法监察和责任追究力度缺乏有效的手段。
三、强化房地产税收征管的建议
（一）加大税法宣传力度。针对房地产商纳税意识薄弱的情况，将税法宣传作为一项长期的工作来抓，可以不局限于税收宣传月，而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训，对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。并通过各种媒体进行税收政策宣传，在有关管理部门和施工现场张贴公告，提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励，起到为其他企业树立榜样的作用，对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击，以达到惩恶扬善的社会效应，全面净化税收执法环境。
（二）健全协税护税网络。一是密切部门配合。健全内外信息共享机制，建立健全与发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度，由政府牵头，定期召开联席会议，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息，通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握相关涉税信息，实行项目登记备案管理，加强房开项目的源泉控管。二是加强信息的有效利用。通过信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现并解决漏征漏管问题。三是加强银行账户预收款信息的监控。按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定，争取银行部门的合作，对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源泉控管。并通过实地调查等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的动态监控，保证销售信息、预收房款信息真实、准确。四是加强关联方信息的监控。到企业关联方进行调查走访，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法，不合理的可以按照《税收征管法》第三十六条的规定进行合理调整，从而达到有效监控税收的目的。
（三）优化税源管理手段。一是加强信息化建设。应用现代化科技手段，结合房地产建筑业项目税收管理系统，建立模拟商品房模型，按照存量房销售状况分户录入房屋销售信息，包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息，方便税收管理员调阅核实，并实行动态化管理，随时根据实地巡查等掌握的信息进行更新，对整个房地产税源实施动态的税源监控。二是充分利用联动机制。通过对税源信息的综合运用，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和统计分析相结合，全面提高税源管理水平，推动房地产业税收征管上新台阶。三是实行房地产业、建筑业协同管理。由地域管理转变为专业管理，即由一个科室统一管理房地产、建筑行业，充分利用两个行业的相关性，对房地产建筑业上、下游产业实行一体化的管理，提高税收征管的针对性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在开发初期，要求房地产开发企业上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料，并将企业上报的情况与实地核查的情况相比对，总体掌握工程的开发情况，为日后的监管打下基础。其次，依托商品房模型管理软件，对房地产开发项目进行全过程监控。在定期对房开企业申报纳税和发票开具情况进行分析比对的基础上，不定期到施工现场进行巡查，根据巡查的结果记录房开企业日常监控管理动态台账，同时更新商品房模型内的分户信息，通过台账和模型软件反映其商品房销售明细、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况等，对存在问题的企业及时进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。再次，根据商品房模型管理软件的分户销售信息，逐一与购房者核实其购买价格，对经确认与销售方提供的销售价格不一致的及时进行调整，并补征税款。最后，在项目竣工后，加强对存量房的监控管理，不定期地对购房户和有关知情人员进行走访调查，掌握存量房销售情况，并及时对企业进行土地增值税清算和企业所得税汇算，防止企业故意拖欠税款，逃避纳税。
（五）强化重点税种管理。首先，强化企业所得税和营业税的管理。一是针对房地产开发企业虚构建筑业务，虚增建筑工程成本的，按照施工合同金额征收承建商的建筑业营业税，以此控制房地产开发成本的真实性。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低负担率。每一个项目办理竣工结算后，按实际收入和实际成本进行项目应缴税款的结算，计算该项目的所得税最低负担率，达到规定标准的项目，可将产生的项目利润并入企业当年的应纳税所得额计算应纳税额；对于纳税人不能按项目准确核算收入、成本、费用，或项目完工结算后，未达到规定标准的，由税务机关核定其应纳所得税额，从而促进房地产企业财务核算的规范化。三是在存量房出租营业税管理上重点突破。通过采取多方询问、实地察看等措施，确定房地产企业存量房出租价格和收取的租金金额，及时补征税款，并将房地产企业出租存量房纳入日常管理的重点，防止企业逃避纳税义务。
其次，强化土地增值税的管理。在合理确定土地增值税预征率的基础上区分住宅、商业用房情况随同营业税一同征收。对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。对纳税人有《征管法》第三十五条规定情形的，采取核定方式征收土地增值税。
（六）强化以票控税。一是严把发票开具关。销售不动产发票专人管理专人开具，并严格按照规定的综合税率进行开具，个人所得税和企业所得税一律在开具发票时进行预征。同时管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售不动产代开发票管理台账，定期将代开发票金额与已完税销售收入进行比对，避免出现超出预缴税款代开销售不动产发票的情况。二是严把发票索取关。对外来房开企业，要求其必须索取施工地税务机关开具的建筑业发票，不得接受外来发票，以保证其建安成本的真实性。三是严把发票审核关。房开企业代开发票时应先由税收管理员审核房屋销售合同，对同类房屋销售合同标明销售价格必须控制在合理范围内，对有疑点的进行实地调查并调整其销售价格。四是严把发票处罚关。对检查中发现违规使用发票的，严格按照《税收征管法》和《发票管理办法》的有关规定进行处罚，体现税法刚性。
（七）加大税务稽查力度。充分发挥稽查的杀手锏作用，规范税收秩序，加强对房地产企业的专项检查，特别是加强对亏损、微利、售价偏低等疑点纳税户的重点稽查，同时在稽查中要做到“两个坚持”。一是坚持实地查访。针对房地产开发周期较长，开发产品是不动产，具有不可隐匿性的特点，检查人员在工作中不能仅仅“就账查账”，还应坚持到实地进行“三看”，即看实际操作是否按规划进行，有无自行更改规划项目的情况；看住户的入住情况，对销售数量进行估计；看售楼部台账，了解检查项目已售、预售情况和销售价格。二是坚持找准重点。检查人员应在实施账簿检查前，通过询问的方式进一步了解企业在被检查年度开发、销售项目等情况；调阅开发项目立项批文、土地转让协议、房产预售证、物价部门的价格批复等；对搜集了解到的被查企业的静态资料信息进行案头分析，比对涉税核算项目的各类指标，对检查重点做到心中有数，有针对性地制订检查方案，避免盲目的“就账查账”。
（八）切实提高干部队伍素质。房地产税收是税收征管的一个难点，也是社会关注的一个热点。因此，做好房地产税收管理工作，必须要有一支作风过硬、业务精通、执法严格的干部队伍。首先，加大培训力度，要创新培训学习手段和方式，有针对性的开展好房地产业税收政策、相关财务核算知识、高级计算机知识的专项培训，切实提高房地产税收管理队伍的业务素质和管理水平。其次，减少税收管理员的事务性工作，使税收管理员能够全身心投入到房地产业税收征管工作中，提高工作质量。再次，加强信息化配备，给税收管理员配备笔记本电脑等现代化信息设备，提高征管工作效率。最后，由于房地产业税收征管环境极为复杂，要加强对房地产税收管理员的职业道德教育和党风廉政教育，引导其立足本职工作，做到爱岗敬业、诚信服务、秉公执法，自觉抵制外来诱惑，确保房地产税收征管工作的科学、健康发展。
（九）加强执法监督和绩效管理。一是加强工作反馈。实行工作日志和工作反馈制度，以便及时了解掌握管理员的管理质量是否符合税源精细化管理的要求。二是加强绩效考核。根据《税收管理员制度》和房地产税收管理员的日常工作特点，详细制定工作量和工作指标，定期进行绩效考核，并做到奖优罚劣，解决能力强弱一个样，素质高低一个样，干多干少一个样，干好干坏一个样的问题。三是加强执法监督和纪检监察。实行分级负责制，明确责任，由执法监督部门按照《税收执法责任制》的要求，对税收管理员的执法行为进行过程监督，同时充分发挥纪检监察部门的作用，对执法不严的实行执法过错责任追究，并按有关规定进行处理。四是拓宽监督渠道。通过召开纳税人座谈会，走访企业、发放测评表等形式，加大对税收管理人员的外部评议评价。
参考文献：
（1）我国房地产税收存在的问题及改革研究[J]，经济论坛，2008.7
（2）我国房地产市场调控政策与房地产课税[J]，涉外税务，2010.7
（3）完善房地产税收一体化管理机制的实践与思考[J]，税务研究，2009.10