2016年中级经济师房地产专业备考：房地产市场需求调研

2016年中级经济师考试时间为11月5日，网校小编特整理了中级经济师房地产专业备考资料，希望对您备考2016年中级经济师考试有帮助！

房地产市场需求调研

房地产市场需求调研是房地产市场调研的核心内容。在市场经济条件下，房地产市场需求是决定房地产市场容量的主要因素。房地产市场需求调研的主要内容有：

（1）房地产购买力调研。购买力包括居民购买力、社会团体购买力。从房地产购买力调研的角度来看，社会团体购买力主要表现为对非居住房地产的需求和商品住房的团购需求。这种需求调研通常要结合具体房地产开发项目的菅銷来进行。从一般意义上讲，居民购买力调研是市场需求调研的重点。

对居民的房地产购买力调研主要包括以下内容：①居民收入。对居民收人的调研通常考虑居民个人收人、可支配收入和可随意支配收人三个项目。居民个人收入是指个人从各种经济来源所得到的收入。居民个人收入的总和除以人口数就是每个人的平均收人。该项调研可以说明居民购买力的平均水平。居民个人可支配收入是指个人收入中扣除负担的税金所剩下来的能够作为个人消费或储蓄的收人。这项调研可以说明居民实际的购买力水平。居民可随意支配收人是指从可支配收入中扣除维持个人和家庭生活必须开支所余下的部分。在实际调研中，是通过对恩格尔系数的调研来反映可随意支配收入的。可随意支配收人是房地产需求中最活跃的因素，也是居民房地产购买力的最重要的支撑。②居民购买力投向。这是指在居民购买力总额既定的前提下，居民将其购买力用于何处，购买力在不同的商品类别、不同时间和不同地区都有一定的投放比例。对居民购买力投向及其变动的调研，可以了解居民用于房地产需求的支付占其收人的比重。③居民收人结构和房价结构。居民收人结构是指不同收人的居民人数占居民总数的比例。房价结构是指市场价格不同的商品房数量占可供租售商品房总量的比例。通过这项调研，可以了解和把握房地产市场供求的价格结构是否合理，供求的有效性是否充分。

（2）房地产消费者调研。房地产消费者调研主要是对房地产消费者的数量及其构成的调研。在购买力总量一定的情况下，人均购买力的大小直接受消费者人口总数的影响。

对房地产消费者的调研主要有以下内容：①总人口。对一定区域范围内的总人口和购买力的调研，可以概括地了解该区域内市场规模的大小。②人口地理分布。人口的地理分布与房地产市场需求有密切的关系。在人口数量多、密度大的地区通常房地产需求量较大。③家庭总数和家庭平均人口数。房地产需求多以家庭为基本单位来进行消费的，家庭总数和家庭平均人口数对房地产尤其是住房需求有很大的影响。④人口的民族构成。不同的民族对房地产需求有不同的民族传统习惯。随着社会的发展，在房地产需求方面的民族差异性已越来越小，但在某些特定的地区，尤其是在少数民族聚居的地区，应关注房地产需求的民族特色。⑤人口的年龄构成。不同年龄层次的消费者，对房地产的需求意向、要求、紧迫程度等都不相同，对房地产市场的有效需求和潜在需求都有重要影响。⑥人口的职业构成。职业不同，对房地产需求也存在着一定的差异，如对居住环境和私密性，不同职业的消费者，总体上会有不同的要求。⑦人口的教育程度。教育程度不同，对房地产需求会产生不同的偏好和习惯，对房地产需求亦会产生一定的影响。

（3）房地产消费动机调研。房地产消费动机是指为了满足一定的需求而产生的购买房地产产品的愿望。人们的购买动机通常是由那些最紧迫的需要决定的，房地产消费动机是激励消费者产生房地产购买行为的内在原因。

（4）房地产消费行为调研。房地产消费行为是房地产消费动机在实际购买中的具体表现，房地产消费行为调研，就是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研，主要内容有：①消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律。例如，房地产营銷中常说的“金九银十”表明，在正常的市场状态下，九月和十月通常是房地产销售的旺季，对住房销售来说，这种现象表现得更为明显些。②消费者对房屋设计、价格、质量、环境及位置的要求，包括建筑设计风格、户型偏好等。③房地产购买行为的主要决策者和影响者的情况。④消费者在购买房地产时，对房地产开发企业和物业服务企业的选择程度。

在房地产调研中，需要用一些指标来描述市场需求的状况，主要有国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城乡居民消费价格指数等指标。