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第一部分 行业概述及行业特点
一、房地产企业会计核算工具选择有哪些认识误区？财务核算和管理应关注哪些问题？
二、商品房开发包括哪些流程和阶段？各阶段需办理哪些证件？其对涉税认定有哪些作用？
三、房地产行业税收征管和稽查中存在哪些新问题？
第二部分 筹建环节
一、财务和税务上如何具体划分企业筹建期？税法上企业筹建期结束以什么为标志？
二、筹划期间发生的开办费应如何进行会计处理和所得税税前扣除？税法方面，如何确认开始生产经营年度？
三、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？
四、筹建期间签订的合同，其对应票据应如何处理？
例1：实例讲解如何确认开始计算企业损益的年度。
例2：实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？
例3：实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。
第三部分 设立环节
一、设立环节存在哪些问题会影响企业后续发展？
案例：在设立环节解决房地产经营环节高利润有效避税、分配环节成功免税的筹划案例。
二、土地使用权出资应注意哪些特别规定？营业税如何处理？土地增值税如何进行征免认定、有哪些政策限制？
三、土地投资中企业所得税如何确认收入？接受土地投资其成本如何计算？
四、土地投资中印花税、契税如何认定？
第四部分 征地环节
一、出让方式取得土地如何确认其成本？如何进行具体财务处理？如何签订合同？如何处理入账票据？
二、土地使用权出让方式下各相关税种的计算。
（一）耕地占用税在征税对象、纳税时间、税率认定方面有哪些税法要求和运用技巧？
（二）土地使用税在纳税人、计税依据方面有哪些需掌握的税法规定？土地使用税在纳税时间上，开始缴纳土地使用税和终止缴纳土地使用税方面税法是如何规定的？
（三）契税在纳税人、征税对象、计税依据、纳税时间、纳税地点方面有哪些税法新规定？对减免土地出让金行为，应如何计征契税？间接取得土地其契税应如何处理？行政事业性收费如何计征契税？《国有土地使用权出让合同》中包含拆迁补偿费、市政建设配套费等费用及其金额的，其拆迁补偿费、市政建设配套费等费用纳税时间如何确定？
（四）土地使用权出让方式下印花税如何计税？开发廉租住房、经济适用住房印花税有哪些优惠政策？
三、土地使用权转让方式下，土地成本如何确认？如何进行账务处理和票据处理？
四、征地环节具体应用。
（一）拆迁补偿费问题。
1.拆迁补偿收入是否属营业税征税收入？2."拆迁补偿费"行为应以何种票据入账？土地出让金、土地整理费、挖土费、支付给拆迁公司的补偿款、支付被拆迁户的补偿款如何处理票据？青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支出如何进行票据处理？
（二）产权调换即"拆一还一"问题。
1.产权调换会计上如何处理？在营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税方面如何计税？
2.案例：产权调换实务案例解析，分析其在营业税、土地增值税、企业所得税、契税方面应如何处理。
（三）接受投资。
1.不同土地投资方式下如何进行财务处理和确认其成本？
2.不同土地、房产投资方式下，应以何种金额和票据入账？
（四）股权转让。
1.不同转让方式下取得土地，其成本应如何确认？应如何处理票据？
2.以股权转让形式取得土地，其营业税、土地增值税、企业所得税如何处理？
（五）国有土地使用权被收储。
1.如何认识土地收储行为？
2.此行为下其营业税、土地增值税、企业所得税如何处理？
（六）土地出让金返还问题。
土地出让金返还用于购买限价房、补助建设回迁房、补助拆迁、开发项目外相关基础设施建设、补助公共配套设施建设等都如何进行税务处理和票据处理？
（七）"以地补路"取得土地，如何处理帐务和票据？
（八）政府要求开发企业在红线外建设的道路、公园等支出如何处理帐务和票据？
（九）外购在建项目（如烂尾楼）如何进行票据处理？
第五部分 筹资环节
一、股权筹资的纳税管理
1、接受货币资金投资。
（1）虚假出资、抽逃资本有哪些涉税风险？如何有效进行风险应对？
（2）投资者投资不到位又发生贷款如何进行税务处理？
2、免费出租给职工的房屋如何进行税务处理和税收筹划？
3、接受固定资产投资中，居民企业对外投资如何降低企业税负？如何应用自然人对外投资降低企业税负？如何通过转化降低个人股东投资产生的股息红利税负？居民企业如何化解股权转让中的风险?
4、对现有资产评估转增资本的涉税风险分析。吸收其他自然人权益性资本投资的纳税风险分析。如何进行会计处理方能降低税负？
二、负债筹资的纳税管理
（一）、向金融机构借款。
1、金融机构范围包括哪些？典当行是否属于金融机构？
2、统借统还借款费用如何进行营业税和企业所得税的处理？
（二）、向非金融机构及个人借款费用如何处理？非金融企业间签订的借款合同是否贴花？委托贷款如何纳税处理和票据处理？
关联方借款其利息扣除有那些税法规定？关联方间无偿借款会有哪些涉税风险？
关联方之间占用资金实际并未收取资金占用费是否要交营业税及所得税？
关联方占用资金涉税风险如何解决？
向个人借款的利息支出需要什么样的合法扣税凭证？
老板借钱给企业的风险？如何避此类风险？
第六部分 开发环节
一、开发环节哪些合同应计印花税？如何筹划降低此环节的印花税税负？
二、开发环节在营业税和企业所得税方面有哪些法定的代扣代缴规定？
三、房地产企业开发建设期间如何缴纳土地使用税、房产税？基建工地的临时性房屋，是否应征收房产税？房地产企业开发的商品房是否应征收房产税呢？待售已建成商品房作为抵押物向银行申请抵押贷款，是否征收房产税？
四、开发环节具体应用
（一）开发企业收取拆迁公司"拆迁承包费"涉税票据和账务上应如何处理？
（二）甲供材问题。
包工包料、装饰、清包工等"甲供材"行为，票据如何开具？材料和设备如何划分？合同如何签订能有效节税和规避涉税风险？"甲供材"行为中厂家施工和商家施工对应取得的发票有何不同？涉税方面有哪些区别？
（三）开发成本的预算问题。
导入虚增成本案例。
（1）、开发总成本中常用财务指标的构成比例有哪些？
（2）、房地产企业土建成本的构成比例？
（3）、房地产开发变动成本主要构成比例？
（4）税法上滚动开发共同成本如何分配？
成本税前扣除相关问题：
房地产企业售楼处的建造费用及样板房装修费用是否应在开发成本中列支？
房地产企业当年建安工程已经发生（房屋当年已竣工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？
第七部分 预售环节
一、如何合理筹划延长商品房预售应交营业税的纳税期？订金、定金、VIP、诚意金、保证金等如何开票?
二、土地增值税在征收方式和预征管理方面有哪些税法新规定？
三、预售收入如何缴纳企业所得税？如何确认开发产品已完工？如何确认收入实现？代收费用应如何处理？
（一）广告费与业务宣传费构成内容、入账票据、扣除基本规定、扣除的依据。
（二）预售环节业务招待费扣除如何计算？
案例1：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？
案例2：实例讲解房地产企业在预售环节如何进行所得税的汇算清缴。
第八部分 竣工销售环节
一、竣工销售环节的票据处理
1、没有产权的储藏室、车位/库销售如何开票?
2、房地产代理、佣金支出如何取得票据?
3、房价打折如何开票?
4、"买一赠一"附赠的汽车、车库、家电、家具等如何开具票据?
5、销售精装房如何开票和税收筹划？
6、代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票和税收筹划?
7、交房面积误差如何开具发票？
二、销售已完工开发产品，会计上如何确认？企业所得税上完工产品如何税务处理？
问题：1.房地产企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产企业是否可按合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税收入？
2.房地产销售企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还方式销售房屋，应如何确定销售收入？
三、房地产企业期间费用的处理。
问题1：汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？
2：某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如何征税？
四、弥补亏损的处理：
稽查查补税款是否可弥补以前年度亏损吗？查增应纳税所得额如何进行纳税申报？
五、特殊事项的处理。
关于以前年度发生应扣未扣支出和损失的税务处理问题。(1)以前年度应扣未扣费用如何税务处理？（2）以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理？
案例：实例讲解房地产企业完工阶段如何进行所得税的汇算清缴。
四、土地增值税（清算）
（一）土地增值税应清算项目和可清算项目有哪些？二者有什么区别？纳税人如何有效应用其节税？
（二）土地增值税清算单位如何确认？清算方法有哪些？
（三）土地增值税常见筹划方法有哪些？
（四）土地增值税清算实例应用。
1、实测面积与合同面积存在误差如何进行税务处理和土地增值税清算？用实例解析二者的差异及如何具体处理。
2、拆迁补偿案例解析及应用。
3、地价款摊销案例解析及应用。
4、本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用。
5、土地出让金返还的解析及应用案例。
6、精装房对土地增值税的影响解析及应用案例。
7、清算土地增值税的企业所得税调整实例解析及应用。
8、土地增值税清算综合应用案例及解析。通过实例讲解税务机关在土地增值税清算检查中主要发现的问题及有效应对方法。
五、销售环节在土地使用税、房产税方面有哪些税法规定？在市场内与市场营业时间统一的有屋面与围护结构、有门的房屋如何计房产税？
六、个人所得税代扣问题。
（一）取得房地产企业支付的违约赔偿金如何确认个人所得税？
（二）内部职工低价购房如何确认个人所得税？
七、城建税方面。注册在乡里的开发公司在县城开发城建税应适用何种税率？
八、保障性住房税收优惠在契税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、印花税方面有哪些优惠政策？
九、城市和国有工矿棚户区改造安置住房在土地使用税和印花税、土地增值税方面有哪些优惠政策？
十、跨地区经营汇总纳税企业所得税在纳税地点及预缴企业所得税的分配方面是如何确认的。
十一、竣工销售环节具体应用。
（一）价外费用处理问题。
1.价外费用包括哪些内容？
2.违约金如何进行税收处理？反向违约金支出是否缴纳营业税？其支出是否可税前扣除？
3.实际工作中如何处理开发企业的代收费用？
（二）销售"无产权地下设施" 在营业税、土地增值税、房产税上如何确认？
（三）销售"小产权房"涉税问题。
1.销售"小产权房"该不该征税？
2."小产权房"税收征管实践是如何处理的？
（四）售后回租问题
1. 售后回租会计上如何处理？2.售后回租不同对象在企业所得税、营业税、个人所得税、契税、印花税方面对双方是如何规定的？税收上如何处理？
（五）计入管理费用的工资能否在开发间接费用中列支？计算土地增值税是否可加计扣除？
（六）政府招商引资土地出让款返还涉税问题案例解析。
（七）买房赠送礼品在增值税、个人所得税、企业所得税方面如何处理？
（八）企业重组改制在营业税、增值税、契税、印花税、企业所得税方面税法是如何规定的？应如何具体应用？
实例讲解房地产企业的免税分立方法？
第九部分 清算分配及注销环节
一、清算后有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税？
二、清算所得税如何处理。
（一）不同投资主体的房地产企业，税后净利润分配如何计税？投资股权资产收回如何计税？
（二）开发公司所得税清算应用？
实务中哪些企业需要进行清算？按《公司法》哪些需进行清算？按《企业破产法》哪些需进行清算？企业重组中那些需进行清算？企业经营地点变动是否需进行企业所得税清算？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算业务中是否可用？
案例：应税重组下合并分立清算所得税及会计处理实例解析。
企业常用分立政策。分立过程中相关税种有哪些税收优惠政策？如何应用这些政策处理房地产企业经营资产问题？相关案例应用。
第十部分 房地产业所得税汇算与土地增值税清算差异比较
教师简介
于老师
北方某市地税干部、注册税务师，进入税务机关从事稽查、税政工作20年，历任稽查科长、税政科长，省税收执法人才库成员，结合实际案例长期为企业财务人员进行财税实务相关培训，以授课内容实用、讲解通俗易懂深受听课学员欢迎。
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